水来了,房企笑了!

天天说钱 2018-11-14 17:36:03
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本文为天天说钱团队原创作品 财经观潮 告诉你关于财富的秘密 北宋年间的一个冬天,身披狐裘的宋太宗赵光义坐在汴京(开封)皇城内,温暖的房子仍抵不住寒冷。 酷寒难耐,赵光义不禁担忧起了缺衣少柴的百姓该如何度过寒冬,于是叫来开封府尹,命他带上一些衣服和木炭,去救济一下城内无衣无柴的百姓。 历史对于这段故事

本文为天天说钱团队原创作品

财经观潮

告诉你关于财富的秘密

北宋年间的一个冬天,身披狐裘的宋太宗赵光义坐在汴京(开封)皇城内,温暖的房子仍抵不住寒冷。

酷寒难耐,赵光义不禁担忧起了缺衣少柴的百姓该如何度过寒冬,于是叫来开封府尹,命他带上一些衣服和木炭,去救济一下城内无衣无柴的百姓。

历史对于这段故事的描述只用了四个字:雪中送炭。今天,雪中送炭的故事依然在上演,受赠者是在寒冬中正瑟瑟发抖的房企。这或许意味着,房企最艰难的日子已过去。

01

据中国新闻网披露,进入11月以来,多家房地产商获得了大额融资,一解燃眉之急。其中仅昨天和前天就有华夏幸福、泰禾、光明地产、阳光城四家房企发布公告,获准融资。

昨天(11月13日),华夏幸福发布公告称,中国证监会核准该公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。

同一天,深陷裁员和资金链风波的泰禾也发布公告称,该企业11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册。光明地产也在当日宣布,该企业的购房尾款ABS(购房尾款资产支持证券)挂牌转让获准,发行总额不超过7亿元。

前天(11月12日),阳光城集团股份有限公司宣布,11亿元的公司债券将于2018年11月15日起在深交所上市,票面利率为7.50%。

11月6日-8日之间,建发股份连续发行3次超短期融资券,融资规模共达15亿元。此外,滨江集团、陆家嘴、华远地产、隆基泰和、龙湖等企业均在11月内完成了几亿元到几十亿元不等的融资。据中原地产研究中心统计,11月以来,地产企业合计融资数额已超百亿元。

10月份,万科、碧桂园、中海、越秀地产等多家房企也发布了举债公告。

从目前房企密集发债释放的信号来看,房企似乎已经挺过了最艰难的日子,尽管未来的日子仍不会太好过。

02

两个月前,万科高喊活下去,华夏幸福深受债务危机,不得不将主战之地环京地区的几个大项目卖给了万科,以求生存。

两个月后,对于华夏幸福就传来两个利好消息。

排名前列个利好来自财政部下达的提前进行2019年中央对地方均衡性支付转移工作,涉及资金1.66万亿元。按照财政部的指示,这笔钱主要用于地方政府支付公务员工资,当然地方政府拿到钱后,拖欠民企的资金也有条件提前偿还。

这与华夏幸福有什么关系?华夏幸福是产业地产运营商,相比于纯搞住宅开发的企业,产业地产房企的模式多样,盈利点也较多,它们不光可以开发住宅卖楼,还可以赚政府的服务费,通过布局产业可以赚产业的钱,通过园区平台孵化可以赚资本的钱。

但前提是需要自己先垫资将地块焐热,产业配套完善好,才能赚到政府的服务费用,最终才能搞住宅开发,赚取卖楼的钱。所以,对产业地产房企来说,资金压力较大。摊子铺大了,需要垫的钱多,就更紧张。

如今财政部提前转移2019年中央对地方的财政支付,地方政府就有钱还给这些民企,于华夏幸福却是好事。

第二个利好,就是融资放宽。从10月到11月,房企密集获得融资批准,尽管利率比较高,但总算能筹到钱,对于资金链极度紧张的开发商,可以说是长舒了一口气。

那么问题来了,为何此时要放松对房企的融资?原因并不难理解。如果这些房企资金链一直紧张,那政府挂出去的地拍给谁?换一种理解就是,中央放宽大中房企的融资门槛,其实就是在拯救地方政府的土地财政。

中指院较新数据显示,10月300城共实现土地出让金总额2361亿元,环比下滑25%,同比下滑40%。

土地财政于地方政府的重要性,本号在之前的文章中多次用数据做了说明。如果任事态发展下去,一批中小房企固然要被吞并,大中房企也会由于资金紧张而选择收缩战略,不敢拿地,这对于对土地财政依赖度较高的地方政府来说,日子会过得比较艰难。

所以,房企不能太冷。所以,面对多数房企寒冷难耐的时候,政府不得不雪中送炭。

03

不但房企不能太冷,整个房地产市场也不能过冷。经济日报几天前就发文称,“房地产市场对国民经济的带动作用明显,对满足居民住有所居,提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。”

为了防止市场过冷,一些地方政府已经采取了应对策略,广州、厦门试探性适当放松了落户门槛,苏州、西安也相继进一步放宽了落户门槛,变相放松了限购政策。

当然,市场更不能再度过热起来。从中央到地方,好不容易花了两年多的时间对楼市进行调控,才有了如今稳定的局面。正如人民日报说的,这一成果来之不易,决不允许调控半途而废。

从人民日报到经济日报,中央对于房地产的态度已经非常明确,未来一段时间里,楼市必须稳字当先。考虑到社会舆论与民众生活,楼市不能过热;考虑到国家经济与地方财政,楼市又不能过冷。

在这种进亦难退亦难的情境下,政府较好的应对方式就是随机应变,房价热了就压一下,冷了就刺激一下。但考虑到土地财政状况并没改变,城市化仍在进行当中,中心城市的房价长线仍会是涨,这是本号一直不变的观点。

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