你为什么要唱衰万达商业?

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最近一段时间，关于万达集团、融创地产、富力地产三方的合作引起了非常大的舆论，更是在网络以及自媒体中引起了不小的口水战。以此为导火索，万达的去地产化又引来了诸多非议，一时间有关万达低价抛售资产、退出房地产等等事件搅得中国大地热闹异常，各种解读五花八门，终于这段时间消停了许多，双肠君也想随便吐吐槽了。

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万达抛售资产事件：

三方合作内容中，万达商业将北京万达嘉华等七十七个酒店转让给富力地产；万达商业将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。

其中，富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响，继续执行，直至合同期限届满。而融创房地产集团以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割（个别项目待交割条件具备时办理）。

但其中很重要的一点，万达商业与融创房地产集团双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：

1. 品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；

2. 规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

3. 项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；

4. 运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

最后，融创集团、富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。

关于这个三方协议，网络、媒体、社会上出现了各种各样的声音，很多人认为万达开始疯狂甩卖资产，已经资不抵债、万达集团即将破产等等报道，各种对于万达的分析文章层出不穷，看衰万达，看万达笑话一时间成为主流。

但冷静下来想一想，双肠君从三方最终合作维持“四个不变”的条款中认为，万达只是在强化自己的“轻资产”运作模式，抛售酒店以及万达文旅项目获取更多的运营管理空间以及在电影等方面的合作，以此也能断定，万达轻资产模式将会是万达集团今后发展的主要模式，加之乐视进入孙宏斌时代，万达今后在影视等产业肯定将会有乐视产生更多合作。

其实早在2015年王健林就已经开始进行轻资产模式合作方式，并且在2016年加快了轻资产化的速度，而此次甩开万达文旅以及酒店业务，标志着万达商业彻底将完成去房地产化，转变为一家轻盈的商业不动产租赁和运营公司。

此次甩卖事件引爆点之强劲，持续性之长，各种声音之众，一时间将王健林以及万达商业推上了风口浪尖。但作为商业地产从业者的角度来看，万达商业真的到了破产的边缘了吗？万达的轻资产真的一无是处吗？

这段时间双肠君看了很多各类人士对万达的评论与分析，过于偏激和较为理性的都有，褒贬不一，但看到有位前万达的高管用了很详细的数据对万达进行了分析，如果在公说公有理婆说婆有理的情况下难以断绝的话，那么数据应该不会太失偏颇吧。

万达集团2009年开始公布资产规模总额数据为基础，从2009年到2016年，这8年时间内，万达集团的资产规模由2009年的741亿元，扩张至2016年的7961亿元，扩张了9.74倍！年均增长率超过40%！

从营业收入数据看，2001年至2016年，16年时间，万达集团的营业收入由2001年的40亿元，增长至2016年的2549.8亿元，增长率高达6274.50%！年均增长率超过36%的节奏，发展速度令人惊异！

从2006年开始公布数据至今，万达集团纳税额从2006年的10亿元，上升至2016年的317.5亿元，增长率高达3075%，年均增长率超过50%！

慈善捐赠数额也从2006年的0.4亿元，增长至2016年的4.5亿元，增长率也高达1025%，年均增长率超过113%。

从2009年开始公布年度新增持有物业收租面积和累计面积以来，万达集团手中拥有的收租物业面积已经从2009年的428万平米，大幅增长至2016年的3233万平米。增长率达到654.84%，年均增长率超过33%！

同时，万达集团的造富能力，也从2009年一年新增133万平米，提升至2016年一年新增600万平米的水平，增长率为352.15%，年均增长率为27.54%。

2009年全员17000人，到2016年，7年时间，人数激增6.56倍，达到128518人，年均增长率超过36%。人效数据倒是一直表现平稳，人均年营收贡献额在180万至250万之间。

截止到2016年底，万达广场累计开业数量已经达到185个，加上南昌、合肥两个万达茂，总数187个。从2009年开始有相关数据，当年累计开业21个万达广场至今，增长率达790.48%，年均增长率超过37%。

2009年开业8个万达广场，到2016年居然能够开到50个万达广场，而且包含两个巨无霸级万达茂！年开业能力，在7年时间内差距达5.25倍之巨，一年开业48个万达广场、两个万达茂，放眼当今商业地产领域，无人能与万达争锋。

2009年万达租金收入为11.9亿元，对应428万平米持有物业，考虑公平性，扣除当年新增133万平米收租物业，剩余物业面积为296万平米，年租金收益为399.87元/平米/年。2016年租金收入为195.8亿元，对应3233万平米持有物业，考虑公平性，扣除当年新增600万平米收租物业，剩余物业面积为2633万平米，年租金收益为743.64元/平米/年。

如果按万达2016年员工总数作为基数，租金收益平均分配到每位员工头上，人均可分配15.24万，至少王老板曾经说过的话：“即便万达没有其他收入，靠万达广场的租金收入也可以让万达人过日子，不会饿死！”，不是随便吹吹牛皮的。万达的租金收入年均增长率超过44%，这也可不是一般企业可以媲美地！

而在这个网上颇为流传的中国十大商业地产品牌榜单中，万达集团仍然占据榜首位置，二在这十个品牌在营业额、员工创收能力、租金收入等数据中都是遥遥先进。

（以上数据来源：箴言真语）

按照以上数据的显示，我们很难去想象为何有很多旁观者会鼓吹万达跑路、倒闭等等分析，因为无论从万达整体的运作、规模还是对社会的影响力都因为让我们去喝彩。除此以外，万达的轻资产模式也成了大家热议的焦点，每个人都有对于万达轻资产模式的看法。

王健林曾用了一个例子来描述：“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。”

王健林曾在专访中坦言，万达转型轻资产是因为内部原因。且万达转型不是刚提出的，其实早就开始了。王健林指出此次转型“轻资产”是基于万达对房地产行业的认识。王健林认为房地产行业不是一个长期稳定现金流的行业，世界上的许多国家的房地产行业的发展史就是半个世纪。城市化率一到80%-90%，行业就萎缩了。

再看欧美，虽有房地产行业，但不再是很大的行业了。万达基于这样的考虑，将转型和做百年企业口号是捆在一起，且物质基础不可或缺即稳定的现金流。然而仅仅是从单纯的住宅转型做商业地产虽有稳定的现金流，但还是要靠卖房子来平衡，还是有风险。所以王健林决定带领万达去地产化，向“轻资产”模式转型。

购物中心是实施统一管理分散经营的商业集合体，而购物中心的盈利模式是租金收入和资产增值，国内这些年习惯了房地产简单粗暴、短平快的盈利开发模式，对于商业地产养商护商的长期运营才能获得的盈利增值都是不屑一顾的，但一个好的商业，自持是基础，运营是未来，可习惯了快钱谁稀罕好好玩商业呢？

万达商业的出现的确是给一座城的商业地产带来了质的改变，带动了当地商业地产的发展、近百万人的就业，而这些特别是毋庸置疑的。万达目前在全国有近230个万达广场，三千多万方的物业分布在一至四线城市中，未来还将有更多的万达广场开业。

万达商业以轻资产模式已经下沉三四线甚至县域市场，这点对于三四线城市、当地开发企业以及万达商业来说都是双赢的局面。大家都知道，好的商业品牌基本大多聚集在一二线城市，但三四线甚至县域城市同样有百万以上的人口红利，甚至像开封这样的旅游城市，每年甚至还会有5000万的旅游消费人群。

但本地开发企业无商业运营管理经营，想利用商业带动物业的升值往往会病急乱投医，那么万达商业利用了他的品牌能力、招商能力、管理能力、建设能力等给开发商带来了盈利，有需求，又有合作机会，对于当地的商业发展又有带动，互惠互利双赢的局面也正是整合时代资源社会较好的合作方式。

1

从地方走向全国

1993年，万达由地方企业转向全国性企业。我们从大连走出去，到广州开发。广州是中国改革开放的高地，当时流行一句话，“东西南北中，发财到广东”。我们敢去很不简单，需要勇气。总结走出去经验后，1998年万达大规模走向全国。

2

由住宅转向商业地产

2000年，由住宅地产转向商业地产。住宅地产不稳定，有项目就有现金流，项目做完现金流就断了。而且从全世界的实践看，每个国家的城市化进程就半个世纪左右，城市化进程结束房地产行业就会萎缩。从企业持续稳定发展角度，万达决定转向商业地产。

3

进军文化旅游产业

2006年，从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。围绕不动产，万达进入文化、旅游等其他产业。这次转型使我们的思维方式、人才结构、企业管理都发生变化。过去万达总裁班子都是搞建筑出身，转向综合性企业后，文化、旅游等方方面面的人才都有了。

4

国际化、服务业、轻资产

第四次转型2014年初开始实施。这次转型分二方面：从空间上看，万达从中国国内企业转向跨国企业；从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

万达第四次转型从空间和力度上都发生深刻变化，与前三次转型有本质不同。一是企业性质发生根本变化。前三次转型，企业仍以房地产为主，这一次转向以服务业为主。二是企业战略目标发生本质变化，从中国一流企业转向世界一流跨国企业。不满足在中国发展，要走向世界。

当很多人对于万达将77个酒店和13个文旅项目打包出售看不清楚，怀有质疑态度时，万达又将旗下两大轻资产公司注入香港上市平台“万达酒店发展”。而这一举措也在市场上得到较好的反响，截止8月14日午盘收盘，万达酒店发展涨48.68%，报2.260港元。

除此之外，万达的轻资产转型战略，也符合国家主旋律，是万达直接响应国家号召，去杠杆、降负债的重大举措。对于万达的一系列动作，8月14日，《人民日报》发文评价称，“轻资产、去杠杆，是万达2015年至今秉承的战略，只是7月的这步更加决绝。”

《人民日报》在文中提到，去杠杆，解决资金空转，遏制资产泡沫，不仅是扭转脱实向虚、修复经济结构性失衡的必由之路，也是主动防范化解系统性金融风险的关键一招，更是企业必须面对的新常态。

过去10年，中国金融业的过度扩张，既带来了城镇化快速发展的繁荣，也对实体经济造成了挤出效应，更导致不动产及大宗商品市场泡沫显现，埋下不可持续的高杠杆风险。唯有妥善解决以地方债、影子银行、僵尸企业为代表的高杠杆“灰犀牛”，严控期限错配和杠杆投资，才能为经济稳中有进保驾护航。

而在这篇文章中，万达也成为《人民日报》关注的对象。文章提到，总金额高达637.5亿元的万达商业、融创集团、富力地产战略合作，可谓今年以来地产界最重磅的交易。

此外，人民日报还用“忽略换板子、摔杯子等八卦细节，万达将77个酒店和13个文旅项目打包甩卖并不突然”这样的语段评价了万达7月份的“高调出售”。

对于万达的一系列动作，《人民日报》评价称，“轻资产、去杠杆，是万达2015年至今秉承的战略，只是7月的这步更加决绝。”

这次万达的变革其实也是万达的又一次转型而已，对于商业而言，王健林的商业头脑是非常灵活的，紧跟发展步伐从而转变商业经营思路与模式，至于各种唱衰万达的声音，双肠君则以为大家不必过于认真，商业的发展日新月异，不是每个人都能睿智地看到前方的路，转型与变革中自然会经历各种荆棘。

自从开封确定了万达进驻之后，双肠君对于万达广场多了些关注，还专程到一些城市的万达广场进行学习。双肠君以为，之于商业地产而言，万达的轻资产给城市带来了新的变化，促进了当地的发展，而我们经常挂在嘴边的资源共享、合作共赢，万达不正是较好的诠释吗？而有能力做轻资产，那是基于你强大的品牌能力、运营能力！