在房地产里赚的最多的人,都已经悄悄的溜了。

2018年注定是房地产行业不同寻常的一年。

品牌房企拼杀业绩的同时，暗地里正在进行一场翻云覆雨的变革。

所有的变革都以房地产为圆心，指向四面八方，迅速散射开来。而这些变革的共同点都是：远离房地产，远离这一圆心。

这一年行业老大碧桂园宣布进军农业，鲜少接受媒体采访的杨国强坐在了记者的对面，为其农业公司站台。不仅要跟袁隆平合作推广杂交水稻，还要将“全产业链模式”复制到农业上。

恒大宣布2020年战略，“积极探索高科技产业……形成以高科技为龙头的产业格局”。旋即与中科院签订协议，10年内要投1000亿元打造科研基地。而后不到3个月，许主席又花67.5亿买下了贾跃亭的FF，下注未来汽车。

万科的郁亮更是在股东大会上要求把各地方万科公司的“地产”两字去掉，从城市配套服务商转型美好生活服务商。十年后，万科不再是地产公司。

有人早已行动，有人已经落于人后

房地产暗流涌动已久。

2017年年初，香港首富李嘉诚在长江集团的周年晚宴中说：“哪里有回报，我就去哪里投资。”

此时中央正开始严查海外投资，而有底气说出这句话，自然是有原因的。

从2013年开始，李超人就已经开始大量抛售内地资产，从上海四川北路的盛邦大厦到北京三里屯的盈科中心，再到陆家嘴的世纪汇广场，最后是402亿港币卖掉的中环中心……一众城市地标建筑被无情转卖。

与此同时，李嘉诚陆陆续续在欧洲、尤其是英国完成了3000多亿投资。资产转移已经完成，虽然伴随着“别让李嘉诚跑了”的声音，但木已成舟，追悔莫及。

人们一开始还在笑首富这次看错了形势，2016年房价暴涨，2017年也延续着涨势，然而形势逐渐地，让人们笑不出来了。

在公开场合说过类似话语的还有“一无所有”的王健林。

2015年王健林在哈佛大学演讲后接受提问，对于资产转移的提问霸气而直接地回答：“我们辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投”。

结果后来17年中，不得不认怂表示：“积极响应国家号召，决定把主要投资放在国内”。

同年8月，外网上到处都是“王健林被扣天津机场,欲携全家乘私人飞机离境”的“谣言”。

聪明人早走了。虽然不是每次走的时候都是行情的较高点，但往往是走了之后，过一段时间就见顶。

后来关注土地拍卖的人会发现，土地利润越来越薄。18年初北京排名前列拍，某两家房企联合拿了孙河一块地，一看楼面价6.1w/㎡，限价6.9w/㎡。

大家都说，这是在赌政策开放。

然而谁又说得准政策呢？

抛弃的不是房企，而是风险

房企的日子已经不好过了，中央对房地产调控正在全方位加码。

房地产正在由市场经济主导转变成政策主导，看多了让人感觉开发商在做公益。

原先在土地端决定者是政府部门，而在市场端，起主导的是开发商。而如今市场也不灵了，限地价、限楼价、还要配建，利润空间从拿地那一刻起就已经决定。而开发商能做的，就是在有限的空间里尽量节省出利润来，前提还要能卖的出去。

可不是大房企就能避开这个坑。

17年4月，龙湖地产上海总经理“中海系”的张泽林在获得合伙人资格后却选择了离开。原因众多，但逃不开龙湖在上海的业绩不出彩。而其中原因，就是其在嘉定江桥的地王地块迟迟无法开卖。

龙湖天璞从15年底拿地后对外报价8万一平，逐渐降到7万，6万，却不见开盘。最后捂到18年7月，终于开卖了，售价5.18万/平，利润已经微乎其微。

房价总体构成图 

而对三四线，政策的重锤虽然迟到了，但没有缺席。

国开行收紧了棚改审批，并逐渐叫停货币化安置，三四线城市去库存到尾声，很多没有产业、人口支撑的小城市房价可能也要开始裸奔了。

货币化棚改在17年消化了全国20%的商品房存量。考虑棚改的主战场在三四线，那么其对当地楼市的贡献是更为巨大的。

而如今政策之手介入，一纸宣令即可让一个时代终结，这样的政策风险可不是一两栋楼的得失可以比较的。

无论碧桂园的进军农业，还是恒大投资科技、万科倾注美好生活，都是对于目前单一房地产市场的风险对冲。

何为风险对冲？杜蕾斯买下了奶粉美赞臣，可不就是对冲吗。

碧桂园用投资周期长，回报慢，收益低但稳定的农业对冲周期短、回报高、收益大却风险高的房地产，可以说是当下应景的选择。

而在房地产成为国民经济支柱性罪人后，凡事都可以怪罪到房地产头上。贸易战失利，地产兴国背锅；股市崩盘，怪房地产怎么不崩。

无怪乎开发商对“地产”二字避之不及了。

但“抛弃地产”之后，开发商就不卖房子了吗？转身一看碧桂园上半年业绩已经4000亿了，高位起跳同比仍猛增45.1%。

许家印排名前列年系爱马仕腰带火了

第二年马上换成七匹狼

许家印说得好，恒大的一切都是党和国家以及社会给的。聪明的恒大早早投了足球，烧了10亿人民币，还破天荒地创造了中超七冠王。

恒大足球就没怎么给许主席赚过钱，但有人喜欢，许老板就去做，这是商人的天赋。你看，这不他又去搞高科技产业了吗？