市场丨成都楼市,调控爬坡

时间紧，任务重，这是当前房地产调控对各级政府的新要求，也是较大的一次考验。

7月31日，中央政治局会议提出：坚决遏制房价上涨。

7天之后，即8月7日，住建部在沈阳召开部分城市房地产工作会议，要求：加快制定住房发展规划，对房地产调控不力的城市坚决问责。参加会议的城市中就有成都。

目标已经明确。参加沈阳会议后的第二天，即8月8日，成都市城乡房产管理局网站就挂出《成都市城乡房产管理局等11个部门关于开展房地产市场秩序专项整治行动的通知》（下简称“通知”）提出，即日起至2018年12月底，成都市房管局、市建委、市发改委、市工商局、市城管执法局等11个部门将联合在全市范围内，开展房地产市场秩序专项整治行动。行动整治的重点包括，投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告四个方面。

这个时间，距成都房管局大厦外，超过50个楼盘的千名业主集体维权事件过去已有半月。

现在，成都楼市在风口浪尖上，“松口气、歇歇脚”的心态是危险的。

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只有楼市的烦恼

根据房地产大数据公司“中估联行”最近公布的数据，过去的2017年，成都主城区全年的房价基价涨幅高达58.4%，位居全国之首，超过武汉等城市。

拉长时间周期观察，从2007年到2017年，10年时间成都主城区平均房价从5000元/平方米上涨到近17000元/平方米。当然，这10年时间成都人口也从1200万暴增至2017年的1600万。

在成都，房价表现出来的较大冲突是，一二手房价格严重倒挂。比如在成都主城区、天府新区直管区和部分郊区，一二手房价格差通常在5000-10000元⁄平方米。2018年3月初，成都市东二环外的招商中央华城项目精装开盘，单价1.2万-1.5万元，而附近的二手房红枫岭1.8万元，万科金色乐府2万多元，倒挂5000-8000元⁄平方米。

一夜之间，那个满是故事的成都，被舆论发出“成都没有故事，只有楼市”。

今年5月11日，一位成都创业者因为房价问题，给成都市委书记范锐平写信，这位硕士创业者写道：“二手房价格太高，动辄好几百万（元）；一手房摇号根本摇不到，200套房子，几万人排号。成都楼市在短短两年的时间，价格翻了一倍多。公司的年轻人现在一有空就讨论如何买房如何搭上成都房市这趟车。不好好工作，整天发愁，整天请假去排号。”

而在5月9日，住建部就房地产市场调控问题，住建部约谈了成都、太原两市政府负责人。强调要牢固树立“四个意识”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

5月15日夜间，成都对限购政策进行了加码，限购对象由个人调整为家庭，并且严防离异后购房、父母投靠子女入户后单独购房等投机行为。

一位成都买房人对成都一二手房价格倒挂现象提出质问，“按道理来讲，旧的东西怎么会比新的东西贵?”

这恰恰是很多人抢购新房的原因所在。对于限制房价上涨这件事情，很多城市为了保证当地房价统计数据的下降，往往要求新开楼盘预售备案价不能高于周边二手房价，分多期开发的项目，后竣工的价格必须明显低于先竣工的价格，有些城市更是要求必须按照一年前的均价来确定新房的开盘价。

但“机智”房地产商想到了对付限价的办法，就是分立精装修、捆绑车位或者收取茶水费、号头费。

并且因为价格问题，不少企业还想到了压缩成本的办法。7月25日，成都市房管局大厦门口，千名业主举着用A4纸打印的字样表达自己的维权诉求，有的就是因为质量问题。此次维权涉及的问题楼盘达50个，其中包括中海、融创、万科、华润、绿地等众多知名房企所开发的项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国房地产报记者采访时表示，这次维权事件中比较常见的问题是，部分房企采用精装修等概念变相提高了房价，但是交付后装修的质量和效果跟购房者预期不一致。这一次是大量房企的业主维权风波，动作比较大，监管部门和开发商必须反思工作内容，同时以降低购房者买卖风险等为解决导向。总体上说，政府部门应该真正把此类问题的解决作为今年下半年房地产市场管控的重要工作来做。

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楼市乱象与未来风险点

“熊猫、火锅、打麻将”是人们提到成都会较先联想到的三个词。古语云“少不入蜀”，大意是成都生活太过悠闲，害怕年轻人过分享受安逸，不思进取。

现在的成都却悄然发生着变化，“巴适”的成都早被评为较受欢迎的“网红城市”之一。这份安逸的快乐，与成都长期低房价有着莫大的关系。从房价和同级别城市的情况看，2008年成都新房均价6000元⁄平方米，略高于武汉，比南京略低。到了2016年，武汉均价已经到了1.4万元左右的水平，南京早过了2万元，成都还是不到8000元。

2017年后，成都，从房价上无可阻挡地成了房地产投资套利的战场。

另一方面，宽松的落户政策无疑也为楼市带来了本就紧缺之外的新需求。

2017年5月16日，成都发布的学历、职称落户政策让无数刚进入社会工作、社保不符合条件的本科学生和具有专业技术职称的大专学历人士看到了希望的曙光；7月19日落户政策再升级，外地的全日制大学本科及以上学历的青年人才也可申请落户，意味着成都开放怀抱欢迎五湖四海的本科及以上学历的人才落户定居。

虽然此前的2016年10月1日成都发布过限购政策，将二手房和商品住房都纳入了限购范围，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。但不断改革的落户政策为看似严格的限购打开了一扇窗。

加上部分开发商、房地产经纪人哄抬房价、炒房客伺机而动，限价后开发商的采取了一系列变相涨价的手段，让成都房地产市场一度陷入混沌态势，房价稳定的时代早已被打破成为永久往事。

8月8日，成都房管局发布《成都市城乡房产管理局等11个部门关于开展房地产市场秩序专项整治行动的通知》，这是响应住建部等七部委6月28日的楼市秩序治理行动，以及前一天住建部会议提出的问责要求。

严跃进针对成都此次发布的通知内容和时机进行了解读认为，目前成都房地产市场还有不稳定因素。任由此类违规现象进行，会引起各类社会问题。所以，包括房企、代理公司、中介公司、广告商等企业，都需要重视此次查处行动。

“后续对于部分不规范的楼盘，需要重点督查，通过罚款和限制未来拿地等办法来实现调控的目的。”严跃进强调。

另一个值得关注的情况是，房地产行业一年半到两年的建设周期，2016年底到2017年初房地产企业在成都拍得的土地，会在2018年下半年这个时间段陆续交房，包括装修标准不值装修价格等投诉纠纷，预计还会增加。

来源：中国房地产报