万字解读开封楼市现状和未来:东南洼地,古城可期 Part3

*开封自贸区展厅图 以古闻名 以新出彩

在您阅读之前，请先看下这份声明：

1、对于区域的理解，仅为个人的简要分析；

2、对于购房的理解，仅为个人的判断；

3、在您买房或者投资之前，您可以看看这篇文章，仅此而已。

行文之前，先以数据开篇。

数据一：

数据二：

2017年土地供应计划（不包含县区+祥符区）总量约16103亩。其中：商服用地约3585亩；工矿仓储用地约1532亩；商住、住宅用地约3109亩；公共管理与公共服务用地约1433亩；交通运输用地约6444亩。

2018年，开封市场计划土地供应计划（不包含县区+祥符区）总量约13316亩，其中开封新区用地约8694亩。根据土地性质划分，其中：商服用地约2518亩；工矿仓储用地约1895亩；商住、住宅用地约6476亩；公共管理与公共服务用地约834亩；交通运输用地约465亩；水域及水利建设用地约1100亩；特殊用地约28亩。

从以上数据可以得出几个基本结论：

1、未来开封房地产主战场依然集中于开封新区；

2、开封新区的房价走向决定了开封市场整体房价的走向，而从当下来看，百强房企涌入开封，集中关注点依然在新区，开封早些年的省内房企，本地房企无地可拿，区域定价权乃至开封市场的定价权都渐渐的集中在百强房企手中。

接下来，正式开始从区域的角度聊聊开封的房地产，以及笔者个人理解的购房版块。个人理解，难免偏颇，不足之处亦酌请斧正。

Part3：开封南区（禹王台区为主）

我一直觉得，未来5-10年开封的发展方向是西区，从郑开大道向郑汴港金三角过渡。在北区（尤其是复兴大道）已成为房地产热点区域的时候，南区亦该提上日程。尽管按捺不住对南区的期待，但南区依然要等待。

先看2018年禹王台区政府工作报告：

1、以商贸物流园区、南郊乡城中村改造、清明上河城等重点板块项目为突破，带动全局发展；

2、推进火车站周边4平方公里城市规划设计，进一步巩固交通枢纽优势；

3、抓好华夏大道东延、开尉路北段、魏都路东延、机场东路、开通路、公交车南场站等道路交通项目；

4、以郑开城际铁路入城工程为抓手，启动火车站站前北广场房屋征收；

5、积极对接市投融资平台公司，适时启动城中村改造项目；

6、着手实施开封钢厂周边、钢材市场周边、开高西侧等棚户区改造。开工建设二玻上景城、蔬菜研究所保障房。

*南区大部分的梦想，都在这张图

开封南区 · 火车站版块

开封火车站区域改造规划范围：东至东闸口街，西至小郭屯街，南至华夏大道，北至铁路北沿街，总面积约125公顷。从功能定位上来看，依托郑汴一体化的进程和城际铁路的建设契机，多角度提升火车站地区的城市形象，增加区域的吸引力，塑造城市客厅的门户形象，并带动火车站以南区域的发展，为整个开封的新发展提供动力。从规划结构上看，以“两轴线，四片区”的城市空间结构。两轴线指火车站中轴线，旅游空间轴线。四片区指站前商务区，创意产业区，购物公园区，城市客厅。

*火车站规划图

火车站组团是禹王台区的重点区域，区域现状建设密度高，改造难度大，也是制约因素之一。但我相信火车站地区，作为城市门户和窗口所在，改造的序幕迟早会拉起。目前的利好因素有：城际轻轨进一步南延至火车站，且郑开城际轻轨目前已经实行公交化。未来轻轨线建成，郑州市民来开封旅游会更加方便，这也是火车站区域的价值。

*火车站3公里区域图

关于轻轨延长线：

轻轨延长线，从郑开城铁宋城路站南引出，沿陇海铁路北侧向东，跨北宋东京城外城墙遗址、油库铁路专用线，从既有开封站站房同侧引入开封站。全长7.171公里，全线新建4座桥梁：开封特大桥、金明大街中桥、黄河大街中桥、跨油库专用线特大桥。预留黄河大街站。

*魏都路东延后的路网

轻轨延伸，受益的将有两个区域，排名前列是火车站周边，第二是以轻轨延长线经过的魏都路南侧。随着魏都路继续延伸，未来将和中山路全面打通，魏都路至火车站周边区域也将会备受关注。从房地产的角度来说，火车站区域确实是目前开封较好的区域之一。一是人口密集，具备购买力；二是区域内人居环境较西区还有差距；三是区域内项目不多，区域受房地产整体行情和区域外干扰因素较少。品牌项目入住将极有可能以区域引领者的姿态出现。当然，这片区域，盯着的房企不少。

回过头看2018-25号【开封市城南片区CN04-中山西路与中山东路之间、魏都路南侧地块】，已经成为火车站区域改造的一个关键点。

宗地位置：城南片区CN01-中山西路与中山东路之间、魏都路南侧。

净用地面积（㎡)：93907.4

土地用途：商业、二类居住、商务

容积率（万㎡/h㎡）：平均容积率1.0且≤2.36

*花落谁家？

开封南区 · 清明上河城版块

清明上河城，是一个让南区兴奋的项目，也是一个改变南区的项目。

自2017年，万科框架签约清明上河城后，它的一举一动都备受关注。追溯一下历史，回到2012年，该项目首次亮相。阿联酋皇家投资集团、中国化学集团、香港建工集团成为该项目的合作伙伴，共同签约《开封清明上河城文化产业项目框架协议》。如今，在万科接棒框架签约后，开封万科房地产开发有限公司已经悄然注册。其中，背后的大股东，正是框架签约的万科中西部投资发展有限公司。

*清明上河城

清明上河城项目位于开封城区东南部，横跨开封市禹王台区、顺河区、祥符区三区，项目范围达到21平方公里。是闻名中外的繁塔禹王台和古运河遗址所在地，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，繁塔景区内丰富的旅游资源，为开封发展文化旅游产业提供了得天独厚的条件。该项目现已列入河南省A类重点建设项目、开封市十大文化产业攻坚项目、开封市“十三五”重大建设项目，也是未来开封城市建设的重点区域。

它主要包含什么？华夏大道建设及道路两侧土地整理收储；经十三路建设及道路两侧土地整理收储；纬五路建设及配套土地整理收储；王坟、满洲庄、六里庄城中村改造；繁塔-禹王台公园提升改造（含繁塔二期棚户区改造）。

*清明上河城启动区规划

关于繁塔-禹王台公园的提升改造（以最终信息为准）：

这可能是清明上河城的排名前列步。该项目包括繁塔东一街、繁塔北街、繁塔东二街、繁塔西二街的范围在内，按规范面积对繁塔周围区域进行扩建和改造，完善禹王台公园内部设施，将禹王台和繁塔景区相连接，使禹王台和繁塔成为一个有机的整体，形成占地面积达39.5公顷的开封市繁塔-禹王台风景区。该项目一期拆迁范围东起禹王台公园西围墙，西至东闸口街，北起陇海铁路南侧，南至繁塔公园南侧自然街，占地146亩，该风景区主要建设项目包括：天清寺的恢复，其中包括繁台的修复及天清殿、功德园、二程书院等相关建筑的重建；禹王台水系的恢复，其中包括水源的引入、河湖修缮、宋词园与紫薇园的新建等；风景区的绿地建设、给排水、照明配套设施、公园环卫设施等。

*繁塔

关于王坟、满洲庄、六里庄城中村改造：

项目位于清明上河图所绘原址，东至经十三路，西至惠济河，南邻明护城大堤，北侧至华夏大道。关于惠济河湿地公园，项目范围西起惠济河与马家河交汇处，东至大广高速，沿惠济河两侧的河滩湿地、河堤和河堤外绿地进行建设实施。项目约合3448.07亩，其中河道面积合375.24亩，绿地面积合2524.25亩，建设用地面积合248.58亩。

*满洲庄附近惠济河水系图

关于华夏大道两侧土地整理收储：

对于清明上河城来说，有两个点是关键，一个是禹王台+繁塔的升级改造，一个是华夏大道的开通和周边土地的收储。该项目西起于原机场北路与机场东路交叉口，东至祥符区上禾大道交叉口西500米，项目横跨开封市禹王台区、顺河区、祥符区，土地整理收储地块位于道路两侧。项目占地面积约为164公顷，其中华夏大道占地面积约为30公顷，道路两侧土地整理收储约为134公顷。

*华夏大道

华夏大道两侧项目，目前特别是开封房价较低的区域。当然，它也理所应当成为房价较低的区域。无论是在建社区的规模，品质，或者房产属性。从金明大道魏都路交叉口，进入华夏大道，周边的楼盘分别有香樟公馆，金魏港湾，金明华府，昊天花园小城，特耐地块，东京御苑，天琦家园，龙城御苑，正德融熙湾，这些项目大多位于金明大道两侧。华夏大道两侧分别有博望天成，广宇新城，到五一路与名润名家相接。相比起来，华夏大道上的楼盘是相对偏少的，这也为未来的开发的必要条件之一。

开封南区 · 开尉路版块

从华夏大道向北，进入开尉路北延工程。开尉路北延工程起点位于五一路与华夏大道交叉路口处，终点位于芦花岗转盘处，全长3.2公里。开尉路北延工程的升级改造将按照双向6车道的标准设计，工程完成后，开尉路将和华夏大道、五一路、滨河路直接连通，将市内各旅游景区和朱仙镇快速连通。

*开尉路北延示意

把开尉路到朱仙镇分为3个版块，排名前列个版块是南柴屯+丰收岗+芦花岗，第二个版块是余店+仙人庄+小店王，第三个版块是启封故园。如果这条线串联起来，并且进入提升改造，南区也将继清明上河城之后开启又一篇章。

开封南区·南柴屯+丰收岗 （当下来看，2018年依然很难）

*南柴屯

时光追溯到2005年，南关区更名为禹王台区，将南柴屯、丰收岗划归为鼓楼区管辖。对于南区来说，开尉路和华夏大道的重要性已经不言而喻。作为开尉路北端的南柴屯+丰收岗片区，提上改造的日程业已多年。

回看前期备案规划（目前已有新开发商介入，背后亦有百强背书）

丰收岗项目前期备案信息：

项目占地约1450亩，项目建成后，建筑面积155万平方米，能提供11000余套住宅，建筑风格为现代中式，。

南柴屯项目前期备案信息：

建设地点：开封市鼓楼区五一路和郑汴路交汇处南50米，开尉路两侧

建设主要内容：项目占地1560亩，用地面积1040052平方米,总建筑面积2080104平方米,多层建筑面积773084平方米,小高层建筑面积492772平方米,高层建筑面积380288平方米,公寓面积207264平方米,商业建筑面积222736平方米,容积率2.0绿化率39%,安置房用地面积82168平方米,建筑面积115872平方米,容积率1.41绿化率38%。

目前，丰收岗项目二期业已备案。

项目拟占地685亩，该项目是根据开封市城市总体建设规划，完成对项目用地范围内村民、居民的房屋和土地征收，项目东至规划路，陇海七路北段两侧，南至规划边界，北至园区三号楼。项目范围内征收总户口数418户，征收房屋总建筑面积81473平方米。

对于南柴屯和丰收岗项目，因为改造空间足够大，所以在规划方面开发商亦显得比较谨慎。以目前进3000亩的体量，飞机场限高因素，区域现状，这个项目的改造并不容易。这应该也是和清明上河城一样，一级土地开发之后，或许还会引进其他百强开发商，毕竟土地足够多。

*朱仙镇规划图

开封南区·朱仙镇版块

过了南柴屯和丰收岗，开尉路再向南，基本上进入朱仙镇的地界。

朱仙镇版块目前看点众多：

1、乡村示范带：分别是余店村、仙人庄村、茶庵村、老饭店村、小店王村、朱仙镇镇区。

2、启封故园：目前已引入蓝城代建。二期包含休闲度假区，生态林地观光区，文化创意养生区。二期主要有温泉酒店，婚庆文化吉庆街，科举文化状元街，七星岛组团项目等。中远期规划还包括朱仙小镇，互联网梦想基金小镇，大剧院，国际会务中心等。

3、小店王村：朱仙镇生态农业田园综合体位于朱仙镇小店王村北路西，东经114°16',北纬34°38'，总面积500亩，其中科研基地100亩、温室大棚150亩、药材基地100亩、假日农场100亩、荷塘月色50亩。项目总投资拟定为1000万元。目前此地块是建设用地，主题定位为生态农业、休闲观光、农产品加工、旅游住宿、餐饮。主要设备设施：旅游观光车、接送大巴、拖拉机、秸秆还田机、联合收割机等。

4、西姜寨片区除了包括华夏幸福（产业新城+影视小镇）进驻，也以开始筹划田园综合体。包含农业生产，休闲集聚区，综合配套区，居住发展带，景观旅游区等。

5、恒大农业也已进驻。

注：在更新期间，获取部分新项目动态，所以在相关项目基本确认后，为保信息基本准确无误，另行更新。

开封南区 · G310版块

G130版块，现有G310国道继续南迁，现有道路改为城市主干道。这意味着开封南区的城市框架将进一步拉伸，东接祥符区连祥符大道，深圳大道，经四路，与黄龙产业集聚区相通。西接五一路，机场西路，与仙人庄，朱仙镇组团相连。可以说，这条路调整为市政主干道，对东部新城祥符片区和南部新城朱仙镇组团与开封的对接更为紧密。

机场东路，作为提升G310版块吸引力的另一条重要路网，将拉动G310版块和主城区的距离。对于现G310国道的专业市场集群来说，解决客户购买的通道，降低客户的交通成本尤为的重要。毕竟对于要搬迁的市场来说，他们最担心的是，做生意是需要购买力的。无论是建材，厨具，五金电料，布匹，现有市场所在的地段，一是因为时间长久人尽皆知，二是因为相比起来G310版块所处的位置，交通更便捷。即使是目的性消费商业，但交通路网，笔者认为依然重要。

*机场东路

G310版块目前有两大专业市场项目，排名前列是昌升，第二是宏进。

目前昌升承接的是大相国寺市场，未来还有诸多市场要搬迁。对比项目的规划和文件中已明晰的市场，可以明确的业态集中于布匹，五金电料，厨具等。而这些业态对公共交通和地理位置的依赖特别大，利好消息是客运南站的规划。

关于客运南站：

开封市芦花岗公交场站建设项目

项目位置：开封市-禹王台区-南郊乡，G310国道北侧，马家河南侧

项目开设10条线路，平均路线长度12公里，运行公交车数量118辆。

除此之外，在南区还有一个重要的市场，是和平农副产品交易中心。

市场营业面积10万平方米，800多商户常年在此租店经营，市区90%以上的蔬菜水果来自这里，是开封规模较大的蔬菜、水果、水产品等农副产品交易综合市场。目前位于禹王台区机场路东段，也已传出搬迁的消息。它的落地，也决定了G310版块宏进农批市场的下一步走向。

多说一句，东京建材港升级改造项目豪德东京建材城，项目占地107亩，总建筑面积约12万平方米，建筑主体采用多首层框架结构设计，总计规划为：公寓式酒店、公寓式办公、建材、饰材、精品零售市场、综合商业。

区域总结

东南区房地产洼地亟待崛起

对于开封东区，南区，目前可以说房地产的价格洼地，也是目前开封棚改较为集中的区域。从当下的房地产区域来看，西区是特别的热点，东南片区少有项目，更是少有大开发商的项目。

2016年是开封房地产企业发展的新一轮里程碑，这一年以后，恒大，碧桂园，绿城，蓝城、保利，雅居乐，富力，中南等房企涌入西区。当西区房价逐步上涨之后，东区，南区的价格洼地的优势也日益显著。

我的理解是，目前的南区是依靠文旅产业驱动，包含清明上河城+朱仙镇片区的联动，从而推动整个区域的变革。当然，火车站区域亦是十分重要的一个支点。对于东区来说，申华汽博园和汴东湖是关键，老居住区棚改是关键。

古城区未来璀璨蝶变在即

古城区目前地块并不多。从眼下来看，双龙巷附近的地块、建业泰和府，蓝城艮岳地块是驱动古城区高端项目的三驾马车。之所以说古城区未来可期，有以下几个原因：

1、百城提质，城市双修，对于古城区来说，风貌焕然一新。

2、区域棚改推动，由于地块的稀缺，规划高端项目的几率极高。

3、文旅产业是开封的支柱产业，到2020年旅游发展规划已出。

4、一渠六河和十湖连通工程。

*十湖连通

*一渠六河

后  续

原计划更新的西区和北区，由于西区恒大文旅城开盘在即，北区碧桂园国控保利城售楼部开放在即，所以延缓更新。个人理解，这两个项目对于西区和北区市场会有重大影响，不妨静观，之后再谈。（原创：瘦了的胖）

（来源：开封地产研习）