长租公寓之明斯基时刻

爆仓的鼎家之前获得融资的签约仪式

但凡有事发生，都会早有相应的变化。例如这一周时间里的房租事件。

6年前，记者被邀回答一个北漂青年跑到知乎上发布的提问：怎么样能把北京的房租给降下来？

这个提问一直没有断档，延续到2018年后更加剧烈，回答者的意见清一色：不会降！他们纷纷举例了自己房租的上涨数额。

一位答者有情绪地说，减少需要租房子的人，增加用来出租的房子。

大家都知道，这是一句非常正确的废话！

现在，2018年这个初秋，不止是北漂租房者有如热锅上的蚂蚁，又急又怕，房地产全行业的公司及其老板们，也是又急又焦虑，眼见高歌猛进过后，不仅负债上升，支出变多，回款变慢，融资还变恶化了。

这两年所进行的增量业务，也是只见投入，不见产出，尤其是一窝蜂而入抢蛋糕的长租公寓市场。

以3Q共享办公重返江湖的SOHO中国董事长潘石屹，8月19日在深圳举办了一场“潘谈会“上称，即使租金翻两倍，也还是亏，不建议创业者进入这个行业。原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率较高超不过1%，所以这个生意是亏的。

祸不单行。此刻，北京那些长租公寓所谓的头部玩家，诸如自如、相寓、蛋壳，正因被发现是“推高房租的背后元凶”而被北京市住建委约谈。自如、蛋壳、相寓不仅共同承诺“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”，还计划为北京市场提供12万套以上房源，并且不涨租金。

租金翻两倍也亏本的长租公寓承诺不涨房租，那接下来该怎么玩？

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算一算长租公寓这笔账

长租公寓到底赚不赚钱，没有人把话说明白，潘石屹做的并不是长租公寓，他是局外人。但8月21日，万科2018年中期业绩推介会上，有位记者问万科总裁、首席执行官祝九胜，祝左右而顾他地回答：“赚不赚钱，你们记者应该更清楚。”

就在上周，万科率先披露了长租公寓债券融资募集说明书，这份一共293页的《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》，大都是在说住宅业务，涉及住房租赁内容只有5页，而关于长租公寓商业模式的描述，只有400个字。募集说明书中写明：此次发债规模80亿元，主要用在租赁住房上，补充公司运营资金就占到了24亿元。很明显，万科是用公司信用背书融资，未来还债还是需要住宅业务输血，直到租赁板块业务产生收益能够覆盖所有运营成本。

这份募集说明书中披露的万科长租公寓的城市布局，基本还是就地取材，依赖新开发的住宅项目布局，万科对于长租公寓的租金收益、盈利能力均未做出说明，外界和舆论只能从其公布的运营成本数据来进行反推：假若拿房成本是4000元/间/月，对外出租是5000元/间/月，一年赚了12000元。但这12000元是仅仅租金差，尚未减去运营成本，前期投入成本。也就是说，如果没有住宅业务反哺长租公寓，万科长租公寓现在根本就拿不出钱来还债。

当然，万科是一个有战略的公司，战略绝不是眼前什么赚钱就去做什么，其是达成未来目标的手段，是较佳商业方法。

但话说回来，“大房东”万科尚且如此，“二房东”模式的自如、蛋壳、相寓，你们又如何赚的钱呢？粗算一把，在所有条件都为理想情况下，假设某品牌运营商收入为100元，拿房成本为60元，运营成本为10元，装修折旧摊销为15元，利息为4.75元，减去这些固定销项后仅剩0.34元，另外还需要缴纳增值税（长租公寓企业增值税税率为6%-11%），当所有成本扣除完，还需要再扣除25%的所得税，企业最终能拿到手的钱仅剩3分左右。

从万科此次融资发债说明书中关于长租公寓运营模式的400字描述中，我们也可窥出其长租公寓的生存法则。

排名前列是强调规模，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。这句话道出了长租公寓的主流估值模式——房间数量决定估值。第二是强调城市覆盖，截至2017年12月末，万科泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市。从商业模式上讲，覆盖范围广则意味着跨区域复制能力强，这也是投资人看重的一点，这也就可以解释为什么会出现长租公寓疯狂融资、不惜烧钱高价收房的原因了，没有规模就无法持续融资。

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只敢承诺1-2个月不涨房租

从用户维度即消费者来看，应该说，世界越来越扁平，商业也一样，信息透明快速，但长租公寓恰恰不是这样的前进路线，而是类似经济学所讲的柠檬市场和价格强卖。“我身边几个年轻同事租的是自如，都遇到自如开始加价的情况。一个主卧去年每月3360元，今年续约，管家说要涨到4400元，我同事没同意，最后3700元成交续租，我也听说好几起自如和蛋壳收房互相大幅抬价的事，我觉得自如在租金收入、房间新拓数量、利润这三个主要指标上压力大。”一位在广告公司上班的朋友这样告诉记者，她租住的房子位于三元桥的老房子，租约要到期了，房东想把房子交给自如来管理，她需要面对的是两个选择，一个是接受房东的涨价，一个是从自如、蛋壳这些长租公寓手中高价租房，但最终结果都是必须接受房租上涨的事实。

每次续租都涨价是现在很多长租公寓的不成文规则，此次自如在被北京市住建委约谈后，也只敢承诺未来一到两个月不涨房租，那么两个月后呢？

我们看看自如的盈利模式：自如租赁业务包括自如友家、自如寓、自如驿三个品牌。其中，自如友家为传统的合租业务，采取“以出定收”的定价机制，即综合参考周边市场租金价格，再估算装修和配置成本，然后按照租期平摊，平摊价格减去市场价格即为对业主的收房价格，如果业主不愿意降价，成本则会在价格中体现，最终由租户来买单。

租金差价是其较大的利润来源。如何在租金差之外获取更多但利益，这并不是有难度的数学题。首先，每年要涨房租。在自如友家和自如驿的业务中，因为和业主签署的是3至5年的长期固定合同，而与租户的合同是年签，所以这也给自如提供了涨价的契机，以北京市场为例，2017年较2016年房租涨幅在10%左右，部分在20%以上。

其次，长租公寓提供的一些服务也是收益来源之一。“每月190元的管理费，包含了清洁、网络、物业管理、设施维护等服务。”广州万科泊寓五羊邨店的工作人员介绍。魔方公寓客村店每月的管理费则高达260元，涵盖了网络、电视、公共卫生等服务。但有租户反映，在实际居住中，一些服务并未兑现，但这笔费用却加重了租金负担。

另外，通过改造户型，增加房间数也是长租公寓重要收益来源。“我的房子是三居， 结果未被通知就被改成了四居，租给了四户人家，因为我临时有事需要提前收回房子，结果被告知需要赔付四户一个月租金。“北京的王女士告知记者。

中原地产首席分析师张大伟就表示，“很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，他们将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。”

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长租公寓到底有多危险

融资、扩张、跑马圈地……这是长租公寓这两年来一直在干的事情。早在今年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资，估值约200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

资本助力，企业不计成本“抢房”，然而二房东模式的运营商没有资产抵押，融资成本居高不下，例如魔方ABS实际融资成本约在8%以上，自如ABS成本也在6%以上，在这场规模赛中，每一家都无异于扛雷奔跑。

今年3月，在上海拥有4000间长租公寓的运营商爱寓资金链断裂，身陷租客投诉、房东起诉纠纷。据知情人士透露，爱寓目前存在的负债在1.3亿元到1.4亿元人民币，其中欠平安好房5600万元，元宝E家2400万元，其他供应商3000万元，房东2000多万元，租客押金1000多万元。

有媒体同行爆料，爱寓通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，但公寓建设成本高昂，短期盈利困难，造成资金链断裂，最后不得已被某企业以1.2亿元收购，并交出100%股权。

“长租公寓的爆仓，比P2P爆仓更危险。”已经离职的我爱我家副总裁胡景晖抛出的这个爆料，一周时间以来，搅动了整个房地产租赁市场，人们高度担心，长租公寓一旦规模化出现资金链的断裂，这是一个非常容易出现爆仓风险的大风波。另一个紧要的问题是，一旦下一轮融资进不来，业主租金无法兑现，承租人就会被驱赶，目前市场上现有的一些冲突事件和问题，就是因为资金链断裂引起的矛盾。

而回到中国经济这个大根基上，拉动内需促进消费少有重要，房地产则一直是中国经济增长和消费的压舱石，它不仅包括买房消费，还包括人们往往忽略的庞大的租房市场消费。今年以来，国家统计局数据显示一线城市房价已经开始下降，二三线城市房价涨幅开始回落，股市也震荡下行，汇率又贬值，城市居民的财富也出现了一定的缩水。

这些经济基本面的新迹象会传导至房地产购买和租房端的整个行业。当前房地产公司面临的态势是：负债上升、融资收紧、调控力度加大、流动性紧张持续。

不论是房企，还是长租公寓机构，在经济上行时不断滚雪球式借债和投资抢规模，一旦遇上微观经济波动剧烈，居民不得不去杠杆，怎么支撑房价房租？这是一个需要考虑到的问题，对于消费者，依靠更省钱的方式过活会更现实一些。北漂转移燕郊租房就是一场用脚投票的转移潮。

名词解释：明斯基时刻（Minsky Moment）是指美国经济学家海曼•明斯基所描述的资产价值崩溃的时刻。明斯基的观点主要是经济长时期稳定可能导致债务增加、杠杆比率上升，进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。

经济好的时候，投资者倾向于承担更多风险，随着经济向好的时间不断推移，投资者承受的风险水平越大，直到超过收支不平衡点而崩溃。这种投机资产促使放贷人尽快回收借出去的款项，"就像引导到资产价值崩溃时刻"。

来源：中国房地产报