取消预售改卖现房!买房更难还是更简单了?

最近的广东楼市惊雷不断，连远在北方的蜜姐也感受到来势汹汹。

先是前不久对共有产权房商品化放大招，今天又来了个更大的雷：已有权威媒体证实，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

怎么调整？即逐步取消买期房，全面卖现房！

说实话刚看到这则消息的时候蜜姐是没有一点点的防备，以至于怀疑其真实性，毕竟这年头群里传的谣言太多了。

但马上各大门户都纷纷推出了这条消息，心里的疑窦也就解开了。

当然这其中的过程是分阶段来的，不会一蹴而就，不然很多地产商肯定扛不住。而对于我们买房者，若全面实施了卖现房，楼市又将是一番什么景象？

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对于买方，期房交易的弊端非常明显。不按期交付还算好的，擅自篡改施工图的情况也不少见。交付质量达不到标准，更是争议不断。最严重的是开发商跑路、项目烂尾，维权困难重重。

所以这些年来，一直有声音在质疑预售制到底是否仍有存在的必要。

都知道预售制的发源地是我国香港，一座房价快高到了银河系的城市。发明人为赫赫有名的商人霍英东，时间在1953年。

随后这一制度被传到内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。房改之后被广泛运用到房地产的新房销售中。

一开始预售制全面推广的目的其实很明确，就是为了帮开发商融资建楼。毕竟那时候房企的规模普遍偏小，我国内地的金融体系也相对落后，企业想贷款比登天还难。一口气能拿出大笔资金来建楼的人几乎没有。

实行预售制，一方面是鼓励开发商建楼，一方面为了响应号召较大程度地发展房地产业。

时隔二十多年，如今的预售制基本上已经脱离了“初心”，变成了大部分房企加杠杆和加速扩张的工具。

看看如今房企动辄70%以上的负债率已经日渐攀升的家庭杠杆率，就知道这其中的风险有多大了。

所以说房地产的预售制放到现在来看不仅有些过时了，而且有些畸形，这畸形中潜在的危害才是最让人担忧的。

02

很多人一生可能就一套房，却还大概率被开放商的套路坑得团团转——没有看到实物之前，一切都是美好的。

商品房预售制度是一种逆淘汰机制。在相同的销售情况下，对成本压缩更为彪悍的开发商获得了更快的资本累积，从而获得了更多开发机会，而这往往以牺牲房屋品质为代价。

另一方面开放商借款扩张弊端也越来越明显，这样来看，预售制取消实在是大快人心？但蜜姐担忧的是，如果到了取消的那一天，新的问题又来了：穷人买房越来越难。

首先因为卖现房对房地产企业体量的要求较高，因为从预售到竣工平均2年时间的资金，由现在的买房者解决变成了开发商解决，并承担相应债务与利息。直接导致开放商的资金周转率降低，而小的房企很可能就因此资金链断裂。

这样的结果就是房企强者越来越强，而弱者就会逐渐被吞并或破产倒闭。实际上这个苗头已经开始出现了。

中指院的2018百强房企榜单说明了这点：在2017年如此严厉的调控背景之下，百强房企的市场占有率却达到了历史新高。

2017年，百强房企销售额占比达到47.7%，较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点，也是近年来较快的增速。

而如果预售制取消，很大可能这一增速会更快。

03

房地产由此变成了少数寡头房企的捞钱游戏。对于买房者何尝不是如此？蜜姐在前面提到，现房销售占用开发商的资金成本相比期房更高。但羊毛出在羊身上，这一成本必定会转加给买房者。

再加之现房开发周期与销售周期的不确定性，这些风险成本也会最终由买房者来承担，所以，房价相比之下恐怕会更高一些，高多少就要看具体情况和调控的力度了。

不过蜜姐还是赞同预售制逐渐退出历史舞台的，这一刀下来是迟早的事。于国家来说去杠杆，降低金融风险；于买房者而言不再对着沙盘听故事买房，而能在未来想住的房子里选房，这是蜜姐最期待的事。

毕竟在蜜姐看来选房就像选对象，相亲还得双方见个面呢，买房这么大的事怎么就草草地看个户型图样板间就做决定呢？卖家秀不可信，买家秀才靠谱！

这一轮房地产调控，多地对新房实行限价销售，地产商不得不祭出装修费等手段变相提高房价。可以预见的是，这些装修远达不到所称标准，于是到未来几年交房时，必然是各种维权不断。

再悲观一些，倘若经济下行，势必一大批小房企将资金链断裂跑路，预售制下伤害将是许多无辜的购房人。所以权衡之下取消预售至恐怕势在必行。

至于房价涨跌的问题，其实也不是仅预售制取消与否一项政策能决定得了的。决定权在谁手里大家都很明白。

长期来看，一、二线城市的商品房已经注定了要往高大上的路线上靠拢了。三四线咬咬牙还能坚持，再不济还有棚改撑一撑。韭菜们挺住！

来源：公众号闺蜜财经