制度重建:楼市开启新篇章

从1998到2018，过去的20年，房地产是影响经济和社会较大的行业。毁誉随行，风雨成蹊。沉淀后的反思，是时候了。

过去一年，从限购限价限贷限商限售，所有的调控都有一个清晰的指向：住房必须回归它的居住属性。在房住不炒的原则下，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，成为不可逆转的选择。

2018年，是中国房地产市场的“机制建设年”。住房租赁市场建设全面展开，共有产权深入探索，房地产税制改革正在路上。新一轮制度变革的深度，堪比1998年的住房体制改革，“住有所居”的愿景，就是满足“人民日益增长的美好生活需要”的重要内容。

一批主流房企正在用“最适合自己的打开方式”，开启一场美好生活新实验。在规模化的目标下，市场份额日益集中。商品住宅开发整体增长放缓，房企在城市更新、长租公寓、商业地产、文旅融合方面，开启了新的航道。文化、娱乐、旅游、体育、教育、健康、养老，产业链的内涵从未像今天这般丰富。

如果说，机制变革更多与自上而下的顶层设计有关，那么，房企以及更多行业“玩家”为此开启的美好生活新实验，就是一场自下而上的多元探索。2018年7月，海南，博鳌·21世纪房地产论坛为这场多元探索与炫酷实验，搭建了一个绚丽缤纷的舞台。

导读

除了住房制度的重建，房地产市场的健康发展也需要一系列配套制度的助力。

2018年7月22日-23日，博鳌·21世纪房地产论坛迎来了它18岁的成年礼。自1998年启动房改以来，中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。而博鳌·21世纪房地产论坛见证了这期间所有的成长、辉煌、曲折、阵痛以及争议；从进化论到相对论，从激荡到重构，从平衡到变革，市场伴随焦虑前行。

过去20年，涉及房地产行业的调控政策不断，争议也不少。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题。随着中国经济步入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。

“未来一段时间需要同时追求量和质，适应老百姓对美好生活不断增长的需要。我认为，中国的房地产开发还有比较长的好光景。” 国务院发展研究中心REITs 课题组组长、中房集团理事长孟晓苏表示。

高房价之困

1998年，是中国楼市发展的跨时代标志。中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》，福利分房寿终正寝，住宅商品化时代全面开启。

“在朱熔基总理的推动之下，住房建设、住房分配很快进入市场经济轨道，住房、汽车和与此相关联的基础设施建设成为居民消费的新三大件，推动中国经济成功的转型。房地产业的发展，不仅仅改善了居住的条件，而且带动了众多产业的发展。”中房集团理事长孟晓苏说。

20年来，中国房地产市场轨迎来高速发展时代。然而，人们居住条件得到改善的同时，一路攀升的房价也让越来越多有住房需求的人扼腕叹息。当下，房住不炒成为调控主线，“强监管”和“去杠杆”已是中国楼市的主基调。

明确的调控目标之下，市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生就注意到，从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。“上半年房地产行业，个人贷款从2017年1月的较高点出现大幅下滑。但是上半年，土地出让金26941亿元，同比增长了43%，这一增长主要来自三四线城市。跟土地相关的税收大幅度上涨达到了9799亿元，加上土地出让金2.6万亿元，达到了3.647万亿元，而地区政府其他的全部收入是4.46万亿元。”

调控手段主要集中于供求两端，而这似乎也让中国房地产市场陷入行政命令大于自由竞争的阶段。中国经济体制改革研究会副会长樊纲也坦言，为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，我国可以采取短期的调控手段，其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。“但这不是长期的办法，这是扭曲经济，扭曲供求关系，所以需要尽快用长效机制将它替下来。”

高房价之困也多被怪于于货币政策。樊纲的看法是，货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。高房价需要从供给端考虑，是供给端不足导致的价格上涨。小城市大量供地，属于违背城市化规律，违背人的迁徙规律，迁移是人们追求美好生活的重要方式。

无疑，在房住不炒的原则下，建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，已经成为必然的选择。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，开展分类调控，因城施策，要对供应的全谱系进行分解。住房供给，应当满足人“住有所居”的需求，做好社会政策托底的保障供给。另一方面，必须健康发展住房的市场轨，要通过包括房地产税在内的有效手段进行调节，一味的打压式调控是不妥的。

除了住房制度的重建，房地产市场的健康发展也需要一系列配套制度的助力。“长效机制说起来容易，做起来难。住房制度和住房供给是社会问题的总和，因此长效机制的建立不仅仅是‘两多一举’的制度，税收、土地、金融都要建立长效机制。” 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌如是说。

聂梅生表示，目前中国房地产制度正在经历第四阶段。“排名前列阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革；第二阶段是土地招拍挂之后的思路，以商品住宅解决保障房的问题，也就是以市场化方式解决经济适用房；第三阶段是政府加大保障房力度。我们现在在经历房改的第四阶段，即租购并举。”她认为，从房地产历程来看，租购并举是根本性房改，主要围绕地根、银根和税收展开。对于每年销售额达到十几万亿的产业，由售转租，需要强有力的金融支持，而建立长租市场的融资机制，必须从租赁金融和消费金融两方面着手，具体路径包括出台资产证券化、落地REITs基金等。

多元探索

抛开经济学基本逻辑，预期导演着市场的潮涨潮落。

从上世纪90年代以来，中国经历了一轮长期的房地产热潮，飙升的房价问题也引发了中国房地产泡沫将重蹈日本覆辙的论断，曾研究日本产业政策两年多的中国社科院大学城乡建设经济系主任陈淮对此进行了否定。“日本的经济停滞并非是上世纪80年代末，1989年到1991年，这三年是日本停滞前景气的三年，日本是在九十年代的初中期后开始发生经济增速停滞，原因实际上和房子盖多了或者房价上涨是没有关系的。”他称，日本经济增速停滞的原因有三个，一是原有的技术路线走到头，二是区域上“过疏化”，三是宏观调控政策上摇摆不定。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认同日本的房地产泡沫没有可参考性，原因在于除日本外，难以找出第二个发生过类似现象的国度，作为孤本而盲目类比论证是不具说服力的，“不能将日本的问题，或类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度”。

业内普遍认为，房地产的红利期依然存在。

钟伟认为，随着人口总量的增长，人口的迁移，新生儿的出生，未来十年每年商品房需求量为1000万-1500万套，所以户均住宅已经饱和的看法与常识相悖。

在樊纲看来，虽然目前我国住房自有率比较高，农村是100%，小城镇70%—80%，大城市也达到了70%—80%，但是我国的城镇化仍处于初级阶段，大量的迁移性需求仍然有巨大的释放空间。“55%的人在城市，大量的人口还在迁移，怎么迁移？农村的到县城，县城到地级市，地级市到省会，省会到大城市，年轻的毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子，但是需要新的房子，因为人们在迁移。”

任志强也表示，“这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从去年接近于17亿平方米的销售业绩降到了16亿、15亿、14亿平方米，它仍然是一个巨大市场。16亿（平方米）左右的大市场在全世界来说仍然是巨大的，仍然有利可为。”

无疑，在变革的背景下，作为城市化推进的主力军及得益者，房地产业已经走到了时代转折点上。当下，人民日益增长的美好住居需求为中国楼市翻开了新的篇章。聂梅生认为，“在经济良性发展的基础上，如果经济继续向好，向美好生活进军必然是房地产业下一阶段的重要主题。”

如今，地产红利的获取有了新的产生途径。“从企业的角度，红利的集中会从空间的制造变成内容的提升，消费者将从投资行为变成人居行为，对于美好生活的向往，将会支撑红利持续的成长。” 山水文园集团执行董事兼CEO张晓梅称。

当然，房地产市场的发展前景并不仅仅局限于住宅市场，顾云昌定义的“楼宇经济”为这片红海打开了进一步的想象空间。“住房是以销售为主，楼宇经济则强调投资经营。我们的梦想是住房市场这条巨龙可以平稳向前发展，楼宇经济也同样要经营好。”

“房地产本身就是载体，我们是生产载体和空间的，用以产生新兴产业和美好生活。文化旅游地产这些都是新兴地产，即楼宇经济。繁荣楼宇经济能够进一步稳定住房市场，今后十年要朝这个方向努力。”

在规模为王的战略目标下，房地产市场份额日益集中，商品住宅开发整体增长放缓，来自需求和消费升级的动力也驱使众多企业摆脱惯性，伴随阵痛开启城市更新、长租公寓、商业地产、文旅融合等新的航道。一场“美好生活”争夺战已经在房地产领域倏然展开，实现从开发到服务、从房屋到生活的真正转向，必将是房地产行业下半场的主旋律。

“如果说，机制变革更多与自上而下的顶层设计有关，那么，房企以及更多行业‘玩家’为此开启的美好生活新实验，就是一场自下而上的多元探索。” 南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军的话掷地有声。

张晓梅称，“万事都有周期，而万事也都有亏损的时候。行业中，所有优秀的企业，没有任何一家企业是靠惯性存活百年的，这（需要）在不同的拐点到来的时候，不断的应对。”

潮平风正，两岸壮阔，且看房地产如何扬帆美好住居新航海！

来源：二十一世纪经济报道