当垄断成为习惯 房租还能跌回去吗?

市场经济，从它发展的历史经验来看，有两个点比较关键，自由市场的野蛮发展因此而受到约束，一个是危机时政府得救市，所以有了中央银行，有了关注福利的大政府，一个是企业垄断之后得被拆分，所以才有了反垄断，有了监管机构。

现在我们的问题是什么？政府对宏观经济的干预能力没问题，逆周期操作，财政和货币政策灵活运用，这些如果使用得当，自然比那些政府操作能力弱的市场经济体具备更多的优势；可同时，对于促进市场竞争和反垄断这一点上，我们的市场经济的确经验不足，而且这一点在互联网时代赢家通吃的背景之下尤其突出。

垄断优势，或者至少是细分垄断，成为创业企业明明白白的目标，而获得垄断地位的企业，被各类投资者誉为有深深的护城河。

创业者被追捧，风险投资家也被追捧，成功的企业家被光环笼罩，他们集聚成一股绳在一个一个新的市场机会中谋求垄断优势，然后垄断就成为消费者的习惯，见怪不怪，而本来应该负有反垄断责任的监管机构无所适从，因为大概连判断垄断与否的大数据也都在监管者手中，这些创新企业本来就是打着大数据的商业模式在获得估值的。

在此前的评论“如何在一个搞不清垄断与否的市场里谈租房”（文章内容见文末）中，我提到了一个舆论周期，“北京一则房租暴涨的个案报道出来，然后被广泛跟进、发酵，接着一位中介机构高管辞职事件引爆市场，然后，又很快被‘10家主要住房租赁企业负责人参加北京市房地产中介协会召开的座谈会，共同承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场’的消息所平复，最后，还有‘北京重拳整治租房市场，23家违规中介机构被曝光’这样的消息来收尾。”

这个周期之后，怕的就是偃旗息鼓，烟消云散，确实在接下来的一周里我们看到了更多的城市监管部门在对中介机构出手，而我们在电视画面上看到的镜头是，监管者问数据情况，被监管者给出答案，就像我刚才所说的，关于垄断与否的数据，由大数据生产者也就是被监管者提供。当然，中介机构必须“低头”，承诺提供更多的房源，答应维持租房价格的稳定。

然后，因为市场价格被一时稳住了，这件事也就到此为止了。可是，这个价格已经是暴涨了的价格，你期望它能跌回去吗？答案是否定的，只要垄断的定价能力不变，价格就不会回去，只是答应一下慢慢涨，说不定哪一天借着某一种契机又来一次暴涨。

在“如何在一个搞不清垄断与否的市场里谈租房”（文章内容见文末）中，我还提出了一个把水搅浑的概念，说的是每一个现象的发生比如房租暴涨，总是能够找到一堆貌似符合逻辑的理由，什么房价就很高了，什么政府清理不合规租房了，什么租售比不合理了，但是，经验告诉我们，总有一个最根本的因，我引用了一下中山证券首席经济学家李湛的分析：

近期的租金价格暴涨，资本大量介入垄断租赁市场定价是主因。在去年中央倡导“租购并举”之后，长租公寓市场就成为一个被资本竞相追捧的风口。大量中介公司利用银行贷款等融资渠道获取的资金，恶性抢占大量房源，并达到一定的市场份额，有的甚至达到垄断地位，非常容易获得定价权，人为哄抬价格。

道理就这么简单，但是怎么用具体的数据定义垄断与否，如果存在垄断如何打破垄断，我们至今没有听到监管部门的声音，哪怕是站出来给我们说一声：这里没有垄断。

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如何在一个搞不清垄断与否的市场里谈租房

作者：程凯

在一个买不起房子的城市里，让工作者租得起房应该是这个城市的底线，否则，一切无从谈起，租房市场并不给这个城市创造多一分的财富，而只是分蛋糕，真正重要的是工作，只有工作创造财富，无论制造还是服务。

所以，我感觉，目前为止舆论关注的北京等城市的房租暴涨现象，好像并没有讨论到点子上，要么避重就轻，要么大而化之。一潭浑水，正好浑水摸鱼。

这一轮舆论传播，起于《华夏时报》前期一则报道中的北京一则房租暴涨个案，然后被广泛跟进、发酵，接着一位中介机构高管辞职事件引爆市场，然后，又很快被“10家主要住房租赁企业负责人参加北京市房地产中介协会召开的座谈会，共同承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场”的消息所平复，最后，还有“北京重拳整治租房市场，23家违规中介机构被曝光”这样的消息来收尾。

问题的关键，其实在暴涨的租房价格到底合理不合理上。如果是正常市场价格，那么对市场价格的干预，最终只会起到副作用，有可能是一段时间后的再次暴涨；如果是不正常市场价格，那么任由10家企业承诺投入市场房源、不涨租金价格来解决问题，正好满足了这些企业的心意，因为，价格原来就是他们可以“调控”的，高多少低多少，他们似乎有定价权。

这样的定价权是充分自由竞争来的，还是垄断或者部分垄断得来的？答案并不是最重要的，因为，对于租房这样的市场来说，监管部门必须保证的是充分竞争，哪怕是一点点的垄断也需要监管。可惜的是，关于垄断不垄断，讨论还停留在概念上，并没有一个权威部门或者机构，来详细解释这个市场的结构和垄断成分。

如果有垄断，必须被分拆打散。我不能给垄断做出一个明确判断，但房租今天的暴涨，其实在两三年前的北京就能看出一些端倪。当时，两个身边的案例引发了我的担心，一个是一位朋友在北二环买了一套小户型作为投资，买后准备租出去，但是中介机构积极地把房源签到了他们手中，帮助装修改造，还锁定了3年的合同；一个是一位同学在北四环有一套房子想通过中介找到租户，但这家正在战略转型的中介根本不给予发布信息，只有把房源签到他们手中才有可能继续合作。然后，我在过往的一两年内，发现自己身边小区的空余住房，原本都是房东和租户直接对接，或者通过机构中介对接的方式，越来越多地转变成了某租赁品牌的房源，原来单纯的中介变成了真正大户、超大户的房东。

可以说，今天北京租房价格的暴涨绝非一日之功。前面提到了，关于租房市场的讨论，本来应该聚焦于垄断上，有没有垄断，有多大程度的垄断，如果有垄断到底应该如何破除垄断？而且，就像我之前说的，垄断还不是一个是或否的问题，而是有一个垄断程度的深浅问题，有人觉得并非是特别的垄断，但并不代表着局部的垄断，这些都需要专业的分析和研究，光讨论是没有多大用处的，反而有把水搅浑的可能。

我们需要相关责任机构站出来，负责任地给出他们的专业判断。

当然，关于垄断不垄断，最要害的还是这个暴涨的价格合理不合理，如果有人一直在论证高房租其实是合理的，不是垄断价格，反而是供求关系导致的，或者像有人简单粗暴地说的，这就是央行放水导致的，那么，大家关注的焦点就很容易被从垄断不垄断上带走了。

有一位经济学家写文章说，“我国的租售比长期偏低的现象是很难持续下去的，因此，房租上涨其实是对租售比偏低的一种修复方式”。什么叫做租售比？就是一套房子的租金和房价的比率，以前我听过的所有人引用租售比偏低，都是在论证房价太高了，价格不合理，今天，又听到说租售比太低了，是房租太低了，租金不合理，言下之意就是房价是非常合理的了？

租售比这个东西，本来就没有太大借鉴意义，中国的供地市场和国外不同，房产税收也不多，注定了没有什么具体的合理租售比数字可以参照。用论证房租的可能合理性来讨论当下的问题，其实就是无意给了中介机构浑水摸鱼的机会。

而且，这样的机构背后到底有多少家资本在里面，大家去数一数投资方就好了，并不难。就像巴菲特的投资一样，资本喜欢有深深的护城河的企业，尤其有垄断地位的企业。

来源：华夏时报