不止深圳,北京上海纯商品房只占4成!这是地产人的灾难还是机遇

深圳前不久发布了被称为“二次房改”的政策，其中最引人关注的内容，是说：深圳未来18年的纯商品住宅，只占住宅总数的40%！其余60%是人才房、安居房和公租房。

关于此事，各种评论很多。

其中有悲观观点认为：纯商品住宅的总盘子会缩小！

又有人据此得出偏乐观的结论：纯商品住宅将越来越少，价格会上涨！

明源君认为，这2种观点都是片面的。明源君研究后认为：

❶ 纯商品住宅占住宅总数的40%左右，并不是深圳独有的政策，北京、上海之前已发布类似政策，这可能是这几个一线城市的标配！

过去纯商品住宅本来也只占住宅总数的40%左右，其实变化并不大。

❷ 另外60%的住宅需求，之前是农民房、小产权房等低档、零散的产品去满足的。而这些需求正在经历升级换代、规模化、标准化的过程，对于房企来说，这反而是崭新的机会。

❸ 租赁房、共有产权住房、纯商品房，将形成完全不同的几个市场。从一种房子到另一种房子，将是一种财富的跨越。

明源君下面详细来说。

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未来，北上深的纯商品住宅

都只有40%

过去，全国的纯商品住宅

其实也只有40%

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在深圳“二次房改”的新政发布以后，明源君也去研究了下北京上海的政策。根据北京市政府发布的“2017—2021供地计划”，北京最近几年提供的纯商品住宅用地，将只占总住宅用地的40.83%。

而根据《上海市住房发展“十三五”规划》，上海2016—2020期间，纯商品住宅用地，将只占总住宅用地的36.36%。

也就是说，纯商品住宅占住宅总数的40%左右，并不是深圳特有的政策！北京、上海的计划发布更早，相关比例却和深圳的计划差不多！

所以这很有可能是这几个一线城市的标配！并且不排除推广到某些强二线城市的可能。

具体数据如下图所示：

有人认为，纯商品住宅只占未来住宅供应的40%，这说明纯商品住宅的盘子会减小。其实这是一种误解。持这种观点的人，可能是认为过去的住宅供应大部分是纯商品住宅。

其实事实并非如此。我国房屋的种类非常多，大致说来，有以下一些非纯商品住宅：

❶ 小产权房、农民房、军产房等等，各套房没有独立房产证的情况很多。

❷ 微利房、自住型商品房等。其实一直都有修建、分配，他们的交易会受限制。

❸ 政府廉租房、大型单位职工宿舍等等，其实也一直存在。

❹ 福利分房、单位合资建房等，持续有产生，一部分通过补缴等转化成了纯商品房，有的则没有。

这些房屋比例到底有多少，很难统计。之前有学者根据十几个城市的常住人口和家庭数量，对比最近几十年入市的纯商品房数量，最终得出的结论是：

这十几个城市的纯商品房，只占市场上所有住宅数量的40%。也就是说，即使未来纯商品房只占住宅总数的40%，也并没有减少，而是与过去持平。

而另外60%的市场，正在发生变化，成为房企和运营企业的大机会……

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从零散到集中，档次相对提高

60%的非纯商品住宅，

也是房企的大机会

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应该说，市场过去提供的商品房，包括“刚需”房，很多人是买不起的。而在纯商品房之外的，60%的住宅需求，过去也都是能得到满足的，毕竟很少有人住在大街上……

只不过，那60%住宅的提供是零散的、相对低档的、乃至灰色的。比如农民房、小产权房、棚户区，等等。很多职工宿舍没有厨房、卫生间，功能不齐全。

而现在，政府提出“租购并举”，这些需求纳入政府整体规划，越来越正规化、规模化后。这些需求就可以成为房企的机会。

一个城市，要正常运转，就不能只有高科技、金融等高大上的行业，还必须有服务业等第三产业。第三产业从业者收入相对较低。低收入者的居住问题怎么解决，是个很大的问题。

之前曾有外地学者认为深圳房价房租太高，服务业从业者会大量离开，因此会成为“空城”，被笑话。那是因为他身在外地，不知道深圳有大量廉价的城中村，还有一些小产权房。

但是现在，深圳城中村越来越少，剩下的城中村脏乱差的形象，也很让地方政府头疼。

城中村的未来怎么办？低收入者未来可以住哪里？

深圳的“新政”给出了明确的答案：

“公共租赁住房占住房供应的20％左右。”

“公共租赁住房方面，深圳重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30－60平方米为主，租金为市场价的30％左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10％。

此次将进一步扩大保障覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。”

而从城中村改造中看到商机，并大规模进入的，是万科。万科启动了“万村计划”。

2017年7月5日，深圳万科出资1000万成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司，随后，与深圳玉田村、新围仔等城中村签约，介入深圳城中村的改造运营。

截止至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。

万科的这个计划，不是大拆大建，而是改造。从目前的一些案例来看，被改造的农民房外立面、窗户，还有内部改造之后，确实焕然一新。据说，这些房子以后将成为长租公寓。

万科的几个城中村改造项目在富士康附近。日前，有富士康员工发表《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》，担心改造之后，租金会大幅度上涨。

而万科后来回应称，“改造前后租金价格是处于同等区间”。有尚未证实的消息称，有关部门将提供一些租金补贴。

而万科在人才房方面的介入也很早。2017年10月，万科集团与深圳市人才安居集团共同签署战略合作框架协议，深圳市人才安居集团领导在致辞中表示，未来将与万科在人才住房和社会租赁住房的开发建设、运营管理、物业管理等方面开展全方位深入合作……

明源君认为，纯商品房之外的60%的市场，以前大多不在房企的经营范围。而这一轮，这些需求纳入各地政府总体规划后，有一个升级换代、规模化、标准化的过程，房企在这个过程中，反而有很多机会。

具体来说有以下一些：

❶ 租赁住房需求巨大，地方政府需要借助市场力量。房企的长租公寓市场化经营，政府以提供补贴的形式，廉价租给低收入群体。

❷ 人才房、安居房、自住型商品房等等，当其规模达到一定程度的时候，地方政府也需要借助市场的力量，一般来说，房企有二种模式获得利润：

● 类似于做代建，政府给予一定的固定费用。

● 类似于做限价房，政府确定了日后的价格，土地爷由政府提供，房企则在有限的空间里，凭能力获取利润。

比如深圳的《计划》就提出2018年至2035年，新增建设筹集各类住房共170万套！

这是一个巨大的数字，光靠政府是做不过来的，所以《计划》提到了“八大供应主体”：

1、以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

2、以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

3、以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4、以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

5、支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

6、支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7、支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8、支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

最后明源君来说说，把房子明确分成几类，比例确定之后，未来的房地产市场会怎样。

03

一种房子到另一种房子是财富的跨越

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明源君认为，因为房屋性质完全不同，未来，租赁房、共有产权住房、纯商品房，这几类住宅将形成完全不同的几个市场，几乎不会互相影响。占总数的40%的纯商品房市场，将和过去一样，成为一个相对独立的高端市场。

过去，小产权房、微利房等不能影响商品房市场的价格；未来，廉租房、共有产权住房同样不会影响商品房市场的价格。

目前，内地有廉租房、经适房，与此对应的是，中国香港也有公屋、居屋，其中公屋类似于廉租房，居屋则类似于经济适用房。

能申请到公屋当然很好，但是一旦你把自己归类到申请公屋的人群里，可能会失去一些上升机会。比如，竟然有人会拒绝老板为他加薪。

香港2013年的公屋申请标准线：单身人士月入8,880港币以下，资产212,000港币以下；两口之家月入13,750港币以下，资产286,000港币以下；三口之家月入13,810港币以下，资产374,000港币以下。

M先生，租住在天台板屋，面积4.6平方米，月租金1,100港元，没有电梯，需要爬10层楼回家，楼道上经常会踩到大小便。没有办法上网、吹空调、看电视。老板要为M加薪，却被M拒绝了，因为月入超过8,800元港币，会失去轮候公屋的机会。

类似M先生这样的人，并不少见，很多月入8千到1万港币的单身人士、月入1万4千到1万6千的夫妻或者3口之家，俗称“夹心阶级”。他们很多人甚至会选择夫妻中一人主动失业，来获取公屋轮候资格，因为这样获取的利益大于其丧失的收入。

也就是说，要从公屋这个阶层跳出来，只有2种情况出现才可以：

● 获得巨大的加薪机会，超过公屋租金和市场上同样房屋租金的价格差。

● 拥有巨大的勇气和信心，相信自己未来有巨大前景，主动放弃公屋机会。

从廉租房到普通租房，是一个跨越。同样的，从共有产权住房到商品房，也是一个财富跨越。共有产权住房与商品房相比，较大的差异在于共有产权住房不能自由变现。

因此会出现以下区别：

❶ 如果房价上涨，共有产权住房收益远低于商品房

买共有产权住房，优势在于价格低于商品房。但是，因为几年后才能卖、收益要和政府对半分等规定，如果房价上涨，其所获得的收益也大大打折了。这期间，业主所付出的机会成本，将是无法挽回的。

如果房价上涨，共有产权房业主和商品房业主的财富差距会拉大。

❷ 很难作为金融工具，支撑家庭、事业发展，也很难获得财产性收入

商品房可以随时通过抵押、销售等变现，支持家庭成员读书、创业。也可以进行投资，获得财产性收入。

共有产权住房，变现受到限制，金融功能也就比较弱。很难抓住机会获得相关收入。

（来源：明源地产研究院）