航拍北区:90米高空下的复兴大道和60米高空下的开柳路

复兴大道和东京大道的开通，对于缓解大梁路的交通压力起到了关键的作用。作为连霍高速下站的排名前列条东西向主干道，复兴大道西段是连霍高速金明大道下站口和配建的旅游集散中心，复兴大道东段是正在建设的开柳路下站口和旅游集散中心。

*复兴大道西段

作为北区两条主要的东西向交通干线复兴大道和东京大道来说，纵向相连的有开柳路，西关北街，万兴苑路，夷山大街，黄河大街等。其中，西关北街已延伸至东京大道段，在向复兴大道继续延伸后，未来亦可实现复兴大道到大梁路。在连霍高速开柳路下站口和旅游集散中心建设完毕后，其南北向的开柳路拓宽工程也会加速提上日程。当这条路展现在眼前的时候，在现有连接东区，西区的基础上，北区和古城区，中心区的交通状况将会有明显改观。到那时，北区也将迎来真正的华丽转身，即在城市向西发展的前提下，北区以生态凸显的居住价值会被更多人认同。

Part1：连霍高速开柳路下站口&旅游集散中心&开柳路拓宽

*开柳路复兴大道北段现状

开柳路，尤其是复兴大道北段的坑坑洼洼，下雨积水，路段损坏严重是不可回避的现实。而关于开柳路的规划，拟为拓宽开柳路（东京大道-黄河大堤），全长8.5公里，双向8车道，将原破损道路破除后规划红线为60米，此次拓宽后，将极大缓解开封市北部黄河游览区和沿途居民的交通压力。

*已公示的开柳路拓宽规划

尽管截止目前，开柳路拓宽虽尚未实施，但从几个因素来看，它的实施进度将会提速。个人观点为：

从改造意义上来说，缓解黄河游览区的交通压力或许才是重点所在。随着连霍高速开柳路下站口及旅游集散中心的建设，在它完工以后，开柳路会成为黄河游览区至古城区最重要的旅游景观大道。在此前提下，作为以旅游产业为支柱产业之一的城市，开柳路的意义格外重要。

从另一个角度来说，连霍高速开柳路下站口最直接的作用是导入进开封的旅游客群。当在有客流的情况下，对于开柳路沿线的房地产及商业开发价值将会明显提高。

那么，种种因素指向了连霍高速开柳路下站口，那么它的规划和进度又如何？

*开柳路下站口示意图

连霍高速公路为国家高速路网规划及河南省公路网主骨架的重要组成部分，拟建的连霍高速龙亭站（开柳路下站出入口）位于开封老城区北，西距连霍高速金明大道出入口6公里，东距大广高速新曹路出入口16公里，距连霍高速省道S213出入口29公里。连接道路为开封开柳路，现状为二级公路，远期规划为城市主干路。暂规划为5进7出，远期规划为8进12出。

连霍高速开柳路下站口作为开封较大的高速出入口，建成以后与之相连的开柳路，城市出入口道路的地位将会更加凸显。从规划里可以看出开柳路远景规划的重要性，并且如今开柳路下站口工程已动工。

*连霍高速开柳路下站口已开工

Part2：西关北街已延伸至东京大道，下一步是复兴大道

*即将开通的西关北街（金耀路-东京大道段）

目前，和东京大道相连的南北向道路，大多都有向复兴大道延伸的规划。如已连接的金明大道，东陈庄路，黄河大街等。如在规划的并已延伸至东京大道的夷山大街，西关北街等。如有规划向复兴大道北延的万兴苑路。这意味着北区和西区，中心区等区域的路网在融合。

*夷山大街北延

其中，西关北街的延伸，在于你未来从复兴大道可以直达金耀路，大梁路，进一步压缩到达中心城区的时间。西关北街之所以备受关注，交通的意义仅是其一。其二是和郑开科创走廊(开封片区)有关。东至西关北街，南至郑开大道和大梁路，西至开封市行政边界，北至连霍高速，东西长约20公里，南北宽约5公里，用地面积78.2平方公里。

综上两点，无论从规划层面还是现实的交通意义，西关北街都极其重要。在已延伸至东京大道的现状下，下一步就是复兴大道。

*西关北街示意图

Part3：房价上涨的本质在于“配套+”

房价上涨的本质是房子周边的配套设施不断增加。

对比复兴大道开通前后的北区市场，能有明显的差距。即使是在复兴大道开通之后，不少购房者亦对这一区域觉得相对偏僻。不可否认，这是当下的现实。对于复兴大道相对偏僻的理解，在于东京大道和复兴大道南北向交通路网未打通，仅能实现东段进老城区，西段进新区，中段与中心城区相连的道路对于黄河大街和西环路的依赖较大，在城市地下管网排水尚未解决之前，“复兴大运河”成为吐槽点，在购房者心中的印象极深。

可以说，对于“配套+”来说，交通是至为关键的一个因素。那么，对于交通抗性的理解，在不同的购房者的心中亦是不一样。因为，尽管我们都知道交通的重要性，但对交通的依赖程度却根据你购买的产品相吻合。

如果以枫华浅水湾为例，这是开封市场目前最贵的别墅产品之一，其客群属于开封塔尖阶层。从图上我们亦可以看出，交通路网暂没有明确的动线。但这并未影响对浅水湾别墅的认知，原因在于，复兴大道西延的规划是需要时间来证明，但产品的稀缺则是首位。

*枫华浅水湾所在的复兴大道西段

对于复兴大道上的产品来说，高层是主力产品，洋房相对稀缺，纯粹的洋房组团可以说罕见。以康桥九溪郡为例，西关北街和开柳路拓宽会让其成为区域交通的受益者，这也和产品对应的客群有关。

*复兴大道纯洋房·康桥九溪郡

在刚需购买复兴大道高层产品的情况下，选择购买北区纯洋房的客群大多为区域内改善型客户。他们大多居住在东区、北区、中心区的多层建筑内，且生活多年，区域情结较重。对于他们而言，从多层搬到高层，远没有从老破小的多层搬到电梯洋房里更具有吸引力。在生活习惯不改变的情况下，居住品质又有全面的改善与提升。结合他们生活的区域，西关北街和开柳路的拓宽会更方便他们与前居住区域的关联度。

*复兴大道中段

抛开产品对于交通影响的弱化，区域的变革与发展在于区域配套建设的速度。

在连霍高速开柳路下站口开工建设的情况下，开柳路成为了目前区域内较大的关注点。即：北关街整体改造及开柳路扩建项目。其中一期工程涉及拆迁住宅建筑面积42万平方米，涉及拆迁户数1193户，征收企业用地482亩。一期安置区规划占地面积160000.80㎡（合240.00亩），规划建筑面积466096.86㎡，开柳路扩建工程范围为东京大道以北，连霍高速以南，工程全长约2902.23m，道路面积为258432.37㎡。

*北关街城中村改造部分示意

目前，北关街城中村改造配套安置限价商品房（复兴花园一期）已完成备案，该地块用地面积93775.3㎡（计140.66亩），建设用于北关街城中村改造配套安置限价商品房（复兴花园一期）房地产项目，预计总开发规模约321219.26㎡，共16栋住宅楼，较高层高27层，较高建筑高度79.85米，总住宅户数1711户。

*复兴花园一期

除此之外，北关街城中村改造还涉及涧水河综合治理。涧水河是在开封市东京大道北侧绿化带内建设涧水河，该河西起汴西湖，东至东护城河，长度7.583km。根据开封市水系总体规划，涧水河的任务是向宋城水系和东区水系补水，主要服务对象有东护城河、铁塔湖、龙亭湖、包公湖等。目前，也在按计划实施中。

*一渠六河示意

所以，无论是涧水河工程，开柳路拓宽，还是区域内居住现状的提升，对于北区来说，北关街的改造会带来一系列的积极意义。

从西关北街的交通意义上来说，延伸至复兴大道除了方便附近居民出行，是打通复兴大道中段交通的另一个关键点所在。除此之外，西关北街周边的两块土地也值得关注，即：2018－6号〔复兴大道以北、规划路以东地块〕和2018－10号〔复兴大道北、西关北街地块】。

且看土地指标：

宗地编号（简称）：2018－6号〔复兴大道以北、规划路以东地块〕

宗地位置：东至规划用地边界线，南至复兴大道道路红线，西至规划道路红线，北至规划道路红线。

净用地面积(㎡)：18518.2

土地用途：商务用地（B2）

容积率（万㎡/h㎡）：≤2.90

出让年限：商业服务40年

*2018－6号贝尔地块

宗地编号（简称）：2018－10号〔复兴大道北、西关北街地块】

宗地位置：东至规划用地边界线，南至复兴大道道路红线，西至西关北街道路红线，北至规划路道路红线。

净用地面积(㎡)：18304.5

土地用途：商业用地（B1）、商务用地（B2）

容积率（万㎡/h㎡）：≤2.30

出让年限：商业服务40年

*复兴大道中段向东视角

两块土地的一个共性在于商业服务，在6号地块是商务用地的情况下，10号地块兼容商业，商务用地属性。这也弥补了复兴大道商业的缺失，至少在复兴大道中段，你会看到区域商业组团出现的可能。即：康桥九溪郡的商业配套+锦诚盛世的商业配套+贝尔地块+西关北街地块+圳宇花园商业配套+碧桂园国控保利城商业配套。而这些，将会为此区域居民提供足够的生活便利。

*复兴大道中段向西，向北视角

对于北区来说，其开发进度对于百强房企的依赖程度依然很大。

对于规划的理解，单纯的盖楼卖房已成为开封中小房企的过去时，而在复兴大道这个区域，从难以支撑的上千亩文旅项目规划的相继“流产”亦可以看出。在这数个千亩大盘向北推的当下，康桥亦有自己的一席之地，后续的1500亩规划亦正在研讨之中。

首期纯洋房组团，占地125亩，建筑面积约116㎡-163㎡，24栋5-7层纯洋房，配备自建幼儿园及商业。目前项目工程节点已具备取得预售证资格，认筹在即。

*品质康桥·首入开封 洋房效果图

这是一个正在发展的北区。

连霍高速开柳路下站口的建设，打通了北区发展的任督二脉。正如武侠小说里说的那样，打通任督二脉就意味着脱胎换骨，武功突飞猛进。

对于当下的北区来说，恰是如此。

因为，连霍高速开柳路下站口的建设，意味着开柳路的规划将会毫无悬念的加速。这也意味着，北区，古城区，东区三大区域的融合。

永远不要低估区域变革的力量，尤其是开封这座城市旅游因素对于区域变革的推动力量。

你感受过没有复兴大道的荒芜，对于开柳路的价值，你自然会懂。

来源：开封地产研习