逐鹿开封西的较好时机!630亩土地供应,超30亿土拍盛宴

近年来的开封，百强开发商阵容的榜单上相继有了建业，绿地，永威，恒大，碧桂园，万达，万科，绿城，蓝城，雅居乐，保利，康桥，华夏幸福，荣盛，中南，北大资源，蓝光，富力，中骏，金辉，金茂等。在此之外，有意向进入或传闻进入开封或在开封看地的百强房企榜单似乎还包括了融创，正荣，正商，中梁，泰禾，旭辉，阳光城等。

Part1：开封房价进入横盘期之后，依然可以看到上涨的趋势

从城市西进的时间轴来看，目前已至中意湖片区。作为大梁门到金明广场，尤其是金明大道和集英街沿线等区域的居民已经迎来新一波的“换房潮”。但对于他们而言，改善型购房需求是首位，在房价与产品和配套之间的平衡点是他们新一轮购房的关键。而这轮购房的前提是：

1、产品具备吸引力，尤其是停车，物业、圈层的纯粹等方面；

2、房价与产品的平衡之外，银行利率亦是关键。

3、作为西区或者新区最早一批的购房者，他们是区域发展的获利者。以3000-5000元/㎡的均价购置的房子，如今要说服他们搬进10000+元/㎡的房子，这需要品牌房企拿出点真本事。

从目前来看，百强房企的进驻，但更多的依然是依靠大配套完成对购房者的吸引，如汴西湖，二师附小，万达广场，童世界等。从修炼内功方面，尽管一定程度上提高了开封房地产项目的产品品质，社区园林景观，物业服务标准等方面。但与房价上涨的幅度相比，产品的品质提升依然有不小的差距。

尽管如此，在开封购房者呈现改善需求和百强房企相继进驻的情况下，随着成品或精装，品牌溢价的需求，等待购房者下一轮的依然是上涨。

参差不齐的开封房地产市场，已开始了良币对劣币的驱逐，中小房企的退出和以价换量与擅长割韭菜的房企销售放缓，已然告知了准备进入开封市场的房企，随着开封购房门槛的提高，购房者对于产品品质的要求亦会提高。

Part2：地块集中在汴西湖和中意湖区域，地价500万起步

如今的开封，已然没有了2016年-2017年销售长虹的气势。新一轮的横盘期已然到来。

与之前不同的是，在汴西湖之外，此轮横盘期把市场的关注度从运粮湖拉回中意湖，尽管城市向西的主旋律未曾改变，但中意湖区域对于开封客群的吸引力，要远远大于运粮湖区域。这也是，此次土拍把重头戏都压在了环汴西湖和环中意湖区域，具体为：

对于新区来讲，地价进入500万元/亩起步的时代，从近期几块土地的成交结果来看，已是常态化。具体为：

对于目前开封土拍市场的顾虑，推测有以下几个原因：

1、舆论趋冷，市场趋冷，目前的开封市场属于量价齐跌的状态。且考虑到未来政策尚不明朗，对于三四线城市的市场持观望态度和战略收缩的意向。但作为距郑州最近的城市，开封近年来持续升温，前几番土拍属于百强房企试水，进入城市的主要方式为合作拿地联合开发。在此次8块开封市场较好的土地资源之一放出之后，房企跃跃欲试，分得一杯羹的几率明显提升。

2、16-17年透支开封市场未来几年的购买力，这是百强房企的另一个顾虑。毕竟，百强房企除了提升美好人居品质之外，在开封市场能否赚到钱是土拍的最关键点。而购买力，又影响其高周转的速度和品牌溢价利润的实现。当然，开封市场暂行的政策，也是顾虑点之一。

3、近期开封市场运粮湖毛坯高层6800元，洋房8500元的入市销售，折损了百强开发商的信心。但显然，一石激起千层浪的后果，石头依然会沉于大海之中。从目前来看，低房价的背后，至少包含了产品降标，付款方式及付款比例提高等。

Part3：看过很多房企进入开封的城市报告，这次给你点不一样的小道消息

宗地编号（简称）：2018－40号〔一大街东侧、职教路南侧地块〕

宗地位置：东至规划用地边界线，南至规划用地边界线（城市绿线），西至规划一大街道路红线，北至规划职教路道路红线。

对于该地块来说，位于海马公馆和绿城桃李春风之间，开封两大高端品质项目环绕，其地块的高端属性已然显现，如果挪个位置，到汴西湖郑开大道区域，这应该是今年的地王所在。

这一区域的海马公馆，以品质和慢出名，时光雕琢的诚意背后，亦是东京大道在早些年并不接受市场认可，如今该区域随着绿城的入局，关注度进一步提升。对于该地块来说，约83亩的土地+1.8较高容积率，更像是项目的二期地块。

对于该地块来说，优势在于区位优势和汴西湖+碧水河，且在绿城用品牌赢得市场，海马用品质守住市场的情况下，区域内项目高端品质竞争之势，让后入者压力倍增。反过来说，如果该地块为海马二期，那么已交付的一期就是它较好的样板区和口碑传播的基础。

*40号地块示意

宗地编号（简称）：2018－41号〔新区金耀路以南、三大街以西地块〕

宗地位置：东至三大街道路红线，西至四大街道路红线、规划用地边界线，南至规划用地边界线，北至金耀路道路红线。

这一区域或是2019年开封市场量价齐涨的区域。原因在于，在汴西湖周边已基本开发完毕的情况下，这一区域已经成为目前最接近汴西湖的区域之一。在当下郑开橄榄城6期香颂于18年入市并且即将开盘销售的情况下，以千亩大盘+成品房的优势在市场能否以预期价格得到横盘期开封消费者的认可，是对于土拍地块最值得参考的。且如无意外，在土拍之前，橄榄城6期香颂也将完成首批房源的入市及销售。

在此期间，中南林樾或也将完成自己的亮相以及洋房产品的加推，较高2.5的容积率+133亩的规划足以实现高低配。在进行产品搭配的同时，这一区域亦有同类型的新盘完成产品的入市急销售，你做产品规划的数据，在未来几个月都会轻而易举的得到。

或许，拍下地之后，耽误之急要做的就是，样板区+售楼部的建设，提前展示并截留客户。

对于这一区域，不妨做个大胆的价格预估，即：

洋房标准层，毛坯均价实现1.2-1.3万/元㎡，首层根据产品实现1.5-1.8万元/㎡，精装高层均价1.05-1.1万元/㎡。

*41号地块示意，图上为中南林樾，橄榄城香颂规划

宗地编号（简称）：2018－42号〔瞿家寨、野场迁村并居项目〕

宗地位置：东至三大街道路红线，南至规划路道路红线，西至规划路道路红线及规划用地边界线，北至复兴大道道路红线及规划用地边界线。

宗地编号（简称）：2018－43号〔瞿家寨、野场迁村并居项目〕

宗地位置：东至三大街道路红线，南至职教路道路红线，西至规划路道路红线，北至规划路道路红线。

上一次摘取2017－44号〔瞿家寨城中村改造地块〕的开发商是晖达，宗地位置位于东京大道以南，三大街以西，也就是后期晖达与中南合作的中南林樾。如无意外，此次土拍的42#和43#地块，晖达或也将参与其中。至于晖达的背后，此次是否为晖达中南联合体，或者晖达引入其他开发商，或者晖达自主开发，目前答案尚无法明晰。

对于该地块来说，隶属于高铁组团，较大的竞争对手莫过于永威梅隆郡和建业高铁项目、永威高铁项目（筹备中）。对于晖达来讲，在开封市场已有晖达温莎尚郡，晖达新世界等项目，其销售手段也深得购房者的认可，并且获利不少。如是晖达中南联合体，那么经历了中南樾府，中南林樾之后，在开封市场也达到了轻车熟路，至于游刃有余，仍需向晖达多学习。

目前区域内仅有永威梅隆郡，项目以纯高层为主，目前正在执行0元入会。这一区域，永威是地块较大的竞品，而另一股力量，是即将重回新区的老大哥建业，如果不是中意湖组团突然杀出，这一区域或许是开封楼市的下一个热点。

*永威梅隆郡规划图

宗地编号（简称）：2018－45号〔新区职教路南侧、五大街东侧地块）

宗地位置：东至规划用地边界线，南至规划城市绿线，西至五大街道路红线，北至职教路道路红线和规划用地边界线。

同样位于高铁站组团，近邻2018-17号〔开封新区职教路以南、四大街以西地块〕，成交价539万元/亩。关于17号地块在竞拍之前，对于其预期可谓之高，传言多家百强房企参与，最终预计价格可达到700万/亩。在业内的传言之下，一匹黑马意外杀出，亚新摘地，并且以低于市场价成交。而这一次，17号地块旁边的土拍地块，又会承受怎样的预期？

这是一场地价之争。尽管在开封，亚新作为橄榄城的开发商，知名度不如橄榄城，但在市场进入横盘期时，买地的开发商就像买房的购房者一样，也亦在观望中选择出手时机。

对于该地块来说，在中南，永威，建业，亚新等一众房企围绕之中，加上41号地块，这一区域的热度在未来，会成为热点，但竞争也会极其激烈。

*建业北高铁项目示意图

对于高铁组团来说，即使是在郑徐高铁通车开封北站开通的情况下，单凭房地产也带动不了区域的发展。至少到目前为止，开封尚没有高铁新城的概念。对于区域的利好消息，目前有如下几点：

1、随着高铁站的开通和高铁与市区之间的公共交通网络逐步扩充，高铁亦成为出行的主力交通工具之一。但，开封北在高铁交通版图内，仍是小站。

2、在高铁组团内引入建业，永威之后，随着永威梅隆郡项目的入市，高铁组团的关注度亦有明显的提升，区域内储备的项目另有永威高铁项目。当下，除了梅隆郡项目之外，建业的项目亦十分重要，体现在其预期规划的750亩项目中，有近500亩的是商业。即：建业（新建投）北高铁项目规划正式公布的时候，对于区域组团或许有更明显的认知。

然而，目前面临的处境是：建业与新建投尚未公布区域项目的最终规划，高铁新城（或高铁组团）的定位也尚未明晰。在开封房地产进入横盘期的时候，该区域的房地产观望情绪，与在购房者心理的价格预期成正比。

宗地编号（简称）：2018－44号〔新区启动区金耀路北侧、六大街西侧XQ0902-03（1#）地块〕

宗地位置：东至六大街道路红线，南至金耀璐道路红线，西至规划路道路红线，北至规划用地边界线。

宗地编号（简称）：2018－46号〔新区启动区七大街东侧、金耀路南侧地块）

宗地位置：东至规划路道路红线，南至规划路道路红线，西至七大街道路红线，北至金耀路道路红线。

此次土拍的地块近邻刚刚刚拍地的金茂2018-39号地块，金茂地块位于六大街金耀路西南，汴西湖新区中意湖板块，土地面积59545.2㎡，占地89.3亩，容积率2.5，总价45378.9万元，楼面价3048元/㎡，单价508万，溢价率1.6%，预期产品系为金茂悦系产品。

金茂的摘地让CBD中意湖组团开始升温。这也是今年以来，CBD中意湖组团的再次升温，此前分别是：排名前列次，锐投19#地块，2018.5月成交亩单价601万，容积率1.5，楼面价6013元/㎡。背后或有绿城系。第二次，弘阳收购宝隆盛世，目前已取得预售证，开始认筹。恒大帝景进入清盘倒计时。第三次，部分行政服务机构入住CBD。

而在错失39号地块的正商（参与竞拍），此次是否会再次出手，亦值得关注。

*CBD区域内在售项目，弘阳燕澜府

*高空俯瞰中意湖CBD组团

中意湖是谁的天下？从当下来看，区域内集结了20+栋新宋风写字楼，并且已有包括海汇中心，枫华大厦交付使用，和其他多个写字楼项目也进入招商中。如今，随着包括中意湖，博物馆，图书馆等配套的建设和相继落成，作为开封向西的重要板块，从汴西湖跳跃到运粮湖，然后一个回马枪，进入中意湖，其价值自当知晓。

对于中意湖组团来说，这个片区有一个非常重要的配套项目，即：CBD中意湖景观绿化及周边配套基础设施建设项目。该项目位于郑开大道以北，东起开封西湖，西至规划中的秀溪河景观水系，一期工程位于六大街以西、七大街以东，总占地面积约为605亩，其中水面面积约164亩，绿化景观面积约312亩，中意湖北侧道路面积约21亩，广场面积约108亩。尽管和汴西湖比起来，中意湖是小巫见大巫，但中意湖片区的定位也决定了它和汴西湖的不同属性。即：如果说汴西湖周边都是以住宅为主的话，那么中意湖周边特别是商务，包括超20+栋写字楼，六馆一城项目（博物馆、规划展示馆、美术馆、图书馆、文化馆、党员政治生活馆和开封中心书城）。

尽管这个城市是三四线小城市，尽管这个城市的房价已然让购房者压力巨大。但当这座城市，较好的土地资源进入市场的时候，希望能以提高居住环境为首要目的，顺便挣钱的品质房企进入。预祝摘地成功。

关于此次拍地的故事，才刚刚开始。

在拍地之前，郑开橄榄城6期香颂项目开盘，弘阳燕澜府入市或开盘，恒大帝景清盘，中南林樾入市，海马公馆及绿城桃李春风的平销，永威梅隆郡项目入市等等，都会因此次土拍，备受关注。

下一次关于此次土拍的更新，我们再见。

来源：开封地产研习