800宗土地流拍,地主家也没余粮了?!

壹

最近，房地产市场最精彩的大戏，应该就是全国各地屡屡上演的土地流拍了。

9月6日上午10:00，沈阳限购之后的首场土拍如期而至，计划拍卖的4宗土地中，维世佳、沈阳金泰集团地块，因无人报名而流拍，其余3宗地块，也都以低溢价率拍出。

维世佳、沈阳金泰集团地块，是这4块土地中较大的一块，起初最为引人瞩目，原本以为会引发争抢，没想到开拍之前却意外流拍。

上天总是这般爱开玩笑！

 8月10日，太原举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍。

本次拍卖，政府拿出热点区域的8宗地块，起拍价合计130.82亿元。

8宗土地，宗宗黄金位置，周边一手新房1.2万起，楼面起价3800。算下来，宗宗15%以上基础溢价，利润满满。

从7月20日发布正式拍卖公告后，全城媒体纷纷进行了专题报道。

如此大排场的土拍，正常的节奏应该是，大佬们身穿笔挺西装，满心期待而又紧张无比地参加“大会”，先相互寒暄，再冷漠举牌。

报价牌后藏着的是憋得通红的脸和怦怦直跳的心。

而实际开拍时，华润和金茂象征性的举牌，但出价均不达底价，其他房企无人报名...

8宗区位优质、原本有望拍出地王的地块，宗宗流拍，无一幸免。

开局轰轰烈烈，收场潦潦草草!

7月23日苏州土拍，拿出了3宗地块。

这些地块相当优质，不是主城区就是地铁口，本以为会上演一场房企争破头的大戏，可结果，3宗优质地块全部以流拍收场...

出现这样的结果，我想，当地政府的内心，一定是崩溃的！

7月份，原本是夏天最热的时候，没想到，土地市场却已提前入秋。

7月23日，上海内环，杨浦区纯住宅用地，5.9万/㎡超低楼面价的地块，竟也出现流拍。

当天，著名“空军”杨红旭发了个微博，大概意思是，上海内环土地流拍，真是“活久见”。

除了沈阳、太原、苏州、上海之外，还有更多的城市陷入了流拍的阵营。

杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让，佛山金融高新区以北地块无人竞价，合肥土拍可以分期付款......

有统计数据显示，上半年，中国土地流拍超800宗。

而最反常的，是那些曾经让地产商们争得头破血流的优质地块，也纷纷出现流拍或者低价出让。

如今，全国各地俨然已入秋，北京的天都开始凉了呢。

秋天来了，冬天还会远吗？土拍市场的冬天，似乎已经提前来临。

中原地产发布的较新数据显示，今年前8个月，一线城市经营性用地流标13宗，而去年同期为4宗；二线城市土地流标238宗，去年同期106宗。流标的土地宗数出现了超100%的惊人涨幅。

根据专业人士预测，今年余下的3个月中，土地流拍或将成为常态，且整体流拍规模达到历史峰值已毫无悬念。

贰

上半年出现如此大规模的土地流拍，究其原因，无非就2个——内部原因和外部原因。

具体来说，就是：

一、大规模债务到期，资金紧张

从2015年下半年开始，楼市迎来了新一轮暴涨，房企们顺势而为，纷纷高价、高杠杆拿地。目前136家上市房企的资产负债额超过了15万亿，平均负债率超出80%。

而国内地产企业贷款期限一般是3年，也就是说，从今年下半年到2021年，各类房企将进入偿债高峰。

数据显示，今年下半年的偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企的现金流面临着极其严峻的考验。

在如此步步惊心的形势下，聪明的地产商们当然会选择自保，主动降低杠杆，所以即使是区位优越的地块，他们也会斟酌再三，不会像以前那样头脑发热、贸然出手。

二、政策严、融资难

地产商们不愿意拿地的一个很重要的外部原因是，今年调控政策太严，融资太难！

从中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”，到深圳限售、限离，苏州提前还款要交违约金、再到沈阳全面限购....不断收紧的调控，就像唐僧的紧箍咒，念得孙悟空痛苦不堪！

而地产商们的融资渠道，也受到了诸多限制。

原先地产商们可以通过各种融资渠道拿地，如今统统行不通了！

一般来说，房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。

从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。而向境外发美元债、信托融资等通道已全部受限，股权融资和债券融资效果又不尽如人意，那么，房企融资就只剩下华山一条路——销售回款。

可是，这条路真能行得通吗？

据了解，今年市场上在售的项目，大多数都是2015-2017年间高价拿的地，可如今，政府严控一手房房价，很多地方政府甚至采用了极度非理性的限价政策，甚至出现了新房预售价低于拿地价的奇葩现象。

所以，为了避免“入市即亏”，地产商们通常会选择捂盘惜售，希望等政策放松了能卖个好价钱。

此外，为了严控房价，政府让房企排队领预售证，这些，无疑都大大拉长了房企的销售周期、回款周期。

一方面，是步步惊心的债务成本，另一方面，是时时刻刻悬在头顶的政策利剑，这2方面的压力，几乎彻底摧毁了地产商们对未来楼市的信心，让他们觉得面粉或无法支撑未来面包价格。

没有利润，自然不愿意拿地。

毕竟，没有开发商是做慈善的！

叁

今年上半年土拍，要么流拍，要么低溢价成交。

就个例来看，土地流拍固然与位置、配建环境、楼面价等因素相关，但是，从整体市场来看，这是调控政策直接影响的结果。

土拍市场遇冷，透漏了以下几个信号：

一、房地产行业的重新洗牌与自我出清

2014年土地流拍，主要原因是楼市不景气、市场销售低迷、开发商拿地能力与意愿减弱。

而今年，房产销售相对稳定的情况下出现流拍，更说明市场的自我调整与应变能力在不断增强。这等于创造了房地产行业一次重新洗牌与自我出清的机会。

当然，市场越是严峻，马太效应就会越发明显。土地流拍及地价走低，房企拿地成本自然就会下降。

有数据显示，今年以来20家代表性房企拿地成本同比下降16.7%，其中一线城市下降19.1%，二线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。

如此形势，更有利于一些资金充足的房企抄底拿地，借势扩张，同时，一些实力不足的小型房企，将会被淘汰出局，为实力房企腾挪出更大的发展空间。

二、土地市场回归理性

如今，严峻的内部和外部环境，导致这些房企不再头脑发热式拿地，这是地产商们在政策引导下的理性回归。

土地流拍，也恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，也是土地市场回归理性的信号。

肆

此时，或许许多人会问，土地溢价率下来了，是不是就意味着楼市下行、房价会下跌呢？

在笔者看来，这和甲醛超标会不会导致白血病是一个道理。

虽然我们并不能说土地溢价率走低，必然会导致房价下跌，但至少，可以为房价下跌创造较好的条件，或者说能压缩房价上涨空间。

对于开发商来说，那种在土地面前企图“以时间换空间”的躺赚时代已经结束，我国房价有可能就此告别单边上扬行情并迎来比较平静的冷却期。

那么，大规模土地流拍，会不会导致供应量下降，从而诱发新一轮房价上涨呢？

答案是不会！

据国家统计局统计，前7个月全国商品房销售额7.83万亿元，同比增长14.4%，同期全国商品房销售面积同比增长4.2%，成交均价同比增长9.7%。

在销售增长的同时，全国房屋新开工面积11.5亿平方米，同比增长14.4%。

土地市场遇冷，商品房供给不降反增，这说明地产商手中已有了非常充足的粮食储备，因此，供需基本面便不会失衡。

Wind统计显示，今年以来，全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增26.20%。

其中二线城市住宅用地供应数量113宗，同比去年增20.98%，三线城市住宅用地供应数量1842宗，同比去年增33.00%；100大中城市住宅用地成交数量达2769宗，为2015年以来新高。

所以，土地大规模流拍并不等于土地供应增量萎缩，更不意味着由此引发商品房供给的短缺而造成房价再度上涨。

800宗土地流拍，也告诉了我们2个道理：

1.不买小开发商的楼盘，因为一旦资金链断裂，烂尾只是家常便饭。

2.不买地王楼盘。在严峻形势下，这类楼盘要么高溢价，要么品质堪忧。

来源：购房大学