焦点丨占用耕地建房,这个税法新草案掷地有声!

占用耕地建房等将缴纳耕地占用税。这是较新的《中华人民共和国耕地占用税法（草案）》里的明确规定。

今天从全国人大传出消息，8月27日至8月31日，十三届全国人大常委会第五次会议在北京举行，会议审议了《中华人民共和国耕地占用税法（草案）》（简称“草案”）。草案明确，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人为耕地占用税的纳税人，依法缴纳耕地占用税，占用耕地建设农田水利设施不缴纳耕地占用税。

8月21日，自然资源部国家自然资源总督察办公室负责人马素兰在 “‘大棚房’问题专项整治行动媒体吹风会”上称，“自然资源部会同农业农村部，通过对京津冀三地初步排查，发现违法建设‘大棚房’项目2799个，棚数3.6675万个，涉及土地面积9869亩，购买者70%以上是城市居民，初步排查还发现不少地区存在流转农村土地违法违规进行非农建设问题，表现形式多以发展现代农业为名擅自改变农用地用途违法占地建设住宿餐饮、休闲旅游等经营性场所。”

这是40年城市和城镇化进程里，违法占用耕地建房的一个地区的某一时期的典型数据，因为利益高与违法成本低，尽管国家三令五申，但是一些人与企业往往铤而走险，违法占用耕地进行各种各样形式的房地产开发。

中国房地产报记者此前采访获悉，经过多年的持续努力，我国初步建立起了包括规划控制、用途管制、标准核定等管控性耕地的保护框架体系。中央政府也提出目标，“到2020年全国耕地保有量不少于18.65亿亩，永久基本农田保护面积不少于15.46亿亩，确保建成8亿亩、力争建成10亿亩高标准农田。”

目前，另一面新情况是，新型城镇化发展背景之下，全国特色小镇建设勃勃兴起，以及大力发展住房租赁市场背景下鼓励农村集体建设用地入市的局面，这无形中对我国的耕地保护也形成了新挑战。

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城镇化占用耕地现象多

从各项宏观数据以及国家政策走向来看，耕地保护工作愈发紧急。

中国房地产报记者从《中国农业科学》期刊近期发布的《全球耕地利用格局时空变化分析》里看到一个数据分析，2000年至2010年期间，全球耕地面积呈现微弱增长趋势，增加面积达44173.25x104公顷，增加幅度为2.2%。从各大洲层面来看，非洲、欧洲、亚洲、美洲、大洋洲耕地面积均出现增长，但从国家层面来看，全国人口最多的农业大国中国，在此期间由于城市化推进和退耕还林政策的开展，耕地面积下降194.97 x 104公顷，减少幅度为1.05%。

所以，耕地占补平衡政策是我国针对工业化、城镇化建设占用耕地不断扩大而推出的补救措施。

针对我国耕地面积的态势，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，“很多城市开发区和城市新区占用的都是曾经的耕地，只是经过了相应的土地征用手续，将其变性为国有建设用地，开发商合规取得土地的来源就是这些国有建设用地，很多这类土地之前就是耕地。另外，集体建设用地在之前也大多是耕地，随着集体建设用地的平权入市，开发商占用耕地建房的现象会更加扩大化，只不过是在占用耕地的过程中履行了现行法规规定的相应程序，并非意味着这些土地从来就不是耕地。”

8月21日，自然资源部召开新闻吹风会，通报14起“大棚房”问题典型案件。记者发现，京津冀地区最为突出，北京占4起，天津占4起，河北占2起。其余4起分别发生在山西、山东、河南与安徽。

需要说明的是，大棚房指以农业设施为名进行的违法建设，承租方建蔬菜大棚时，在旁边和内部建设“配套用房”，对外租售。

由此凸显两大问题：一是在全球耕地面积增加的趋势下，中国耕地面积减少问题值得关注；二是巧“借”耕地违规建房并租售的现象频繁，主要表现为三种形态，即在农业园区或耕地上直接违法违规建设“私家庄园”，在农业大棚内违法违规建房，或者违规改扩建大棚看护房。

自然资源部国家自然资源总督察办公室人士表示，近年来，一些地区“大棚房”问题不断出现，侵占了宝贵的耕地资源，破坏了正常的农业生产秩序，在国家自然资源督察机构的督促下，有关地方人民政府严厉查处了一批“大棚房”违法占地案件，为切实发挥警示教育作用，自然资源部决定向社会公布这14起典型案件。

面对土地新的发展背景，草案提出“占用耕地建房需依法缴纳耕地占用税”。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷对中国房地产报记者表示，“这个税在过去的耕地占用税条例就有规定，并非新税种。”但是要执行到位。

柏文喜则表示，“该税种是为了有效保护耕地，以税收手段减少对于耕地的无效占用和促进耕地开发而设立，在耕地占用获得批准环节一次性征收，并对在2年内未进行项目建设而导致土地闲置的行为按照2倍税额进行处罚。究其背景，以税收手段有效保护耕地和有效利用土地，同时以税收形成土地复垦和开发新的耕地的资金来源，来保证国民粮食安全。”

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分设四种征税标准

记者了解获悉，《中华人民共和国耕地占用税法（草案）》将代替《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（简称“暂行条例”），暂行条例于新法案施行之日起废止。

根据草案，税额以县级行政区域为单位，按人均耕地面积的不同，在5元/平方米至50元/平方米间分为10元至50元、8元至40元、6元至30元、5元至25元四档幅度税额，税款按实际占用耕地面积和规定的适用税额一次性征收。各地区耕地占用税的适用税额由省、自治区、直辖市人民政府在税额幅度内提出，适用税额的平均水平不得低于国务院规定的平均税额。

经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以提高不超过50%，占用基本农田的，适用税额应当在相应基础上提高50%。

中国房地产报记者梳理草案内容发现，针对不同占用情况，国家设置了征收、减半征收、免征，以及全额退还等四种档位。

在征税方面，占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照新法规征收耕地占用税；对于铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地减按每平方米2元征收。

另外，农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收。

免税情况则包括：农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的免税；对于军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地免税；农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅缴纳耕地占用税确有困难的，予以免征。

值得一提的是，临时占用耕地应缴纳耕地占用税，但纳税人在批准临时占用耕地期满之日起1年内恢复种植条件的，全额退还已缴纳税款。

不过，对于占用耕地建房的开发商来说，还有一套复杂的程序。根据《土地管理法》规定，农村的土地划分为农用地和建设用地，而农用地主要是指耕地、基本农田，建设用地主要是指宅基地、集体建设用地等；只有建设用地才能够修建房屋，所以想要在耕地上修建房屋，首先需要将农用地转为建设用地。而《土地管理法》第四十四条规定：涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

对于征收耕地占用税是否会一定程度遏制开发商圈地脚步，柏文喜表示，“这个取决于开发商对市场的预期，如果能赚钱，则不会终止。如果不赚钱，即使政府将大量的耕地转为国有建设用地后出让，也会流拍，土地市场从来都如此。不过，现在对于耕地的占用，节奏实际是控制在政府手里，而不是开发商那里。”

最典型的案例是，2011年万科香河欢庆城就是在违规用地的土地上建房，数百名首期购房人被套，虽然万科是通过公开渠道获得土地，但是源头上香河县在土地流转和土地管理使用、征用过程中出现了一些违规行为。对于开发商而言，即使是占用耕地建房缴纳耕地占用税，也别去违法违规，做大一家企业都是筚路蓝缕以启山林地走过来，不要在土地上置企业于危险之境地。

来源：中国房地产报