到底是谁让房租暴涨?反正特别不是长租公寓…

有网友开玩笑说，继房价惩罚了不买房的人之后，房租又开始惩罚他们了……

在强势调控之下，房价算是被控制住了，但是没想到的是，房租接过大棒，更加直接的刺痛了大家的神经。

根据中国房价行情网公布的数据，2018年7月，有26个城市的房屋租金同比都在上涨。其中，成都租金的同比涨幅较高，为30.98%，其次为深圳，同比涨幅为29.68%。大部分一线、二线城市的房租租金同比涨幅都在10%以上，而成都、深圳、重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州、大连、南宁、哈尔滨这些城市房租同比涨幅在20%以上。

消息一出，房租上涨的矛头，直指风口上的长租公寓。毕竟每次出现问题，大家最直接的反应就是要找罪魁祸首。那这一轮的房租上涨，真的是长租公寓和资本的锅吗？并不是！真相可能刚好相反……

首先，长租公寓不仅没有抬高房价，反而可能降低了房价。

其次，资本只是个放大镜，供需关系的不断失衡才是根本，资本的进入只是加快了矛盾爆发的进程。

第三，长租公寓提供的本质上是新的产品，而且会让租赁的价格匹配和工序匹配更有效率。

第四，如果地方政府直接管制租金，不仅不能解决租金上涨的问题，还会让租房更困难。

下面详细来讲。

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房租上涨的本质是供需失衡

资本只是发现了这个趋势和机会

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1、长租公寓远没达到垄断一个市场的规模，更不可能操控房租，而且为了降低空置率，长租公寓实际上降低了房租。

目前长租公寓占整个房屋租赁市场的比例不足5%，而在房价涨幅较大的10个城市中，租赁住房的机构化比例其实都不高。较高的背景也仅为10.3%，是少有超过10%的城市。可以说，目前没有一家长租公寓运营商，具备操作整个租赁市场价格的能力。

有些人会问，那为什么这个夏天，房价就上涨了这么多？

首先，目前在网络上广泛传播的暴涨200%的案例，实际上是一些中介自己在做二房东转租，这种情况一直以来都是存在的，并不新鲜。而这些二房东之所以能做这个生意，而且能够租出去，一定程度上真实的反应了市场的供需和价格接受水平。

其次，资本的炒作真的可以哄抬房价吗？

我们可以做一个思想试验，在一个租赁房源充足的市场里面，对于房东来说，如果价格一样，租给公寓公司，还是租给普通租客是一样的，如果长租公寓高价拿房，然后再加价出租，会出现的情况是什么？在这家公司垄断市场之前，高空置率就已经把公司耗死了。

房租和房价最本质的不同，就在于房价代表的是一个资产的价值，而房租本质上就是一个消费品。它受到工资涨幅、物价等客观因素的影响。所以有人砸锅卖铁的买房，却不可能有人砸锅卖铁去租房。这也就导致了，如果你的房租价格过高，就一定会出现空置率上升。而空置率刚好是长租公寓最重要的管理指标。

自如有一个测算，按照30万间存量的规模，如果出租率降低一个点，那么月收入就会减少1500万，哄抬价格的结果是长租公寓运营商会亏到哭。

而如果要提高出租率，最管用的办法就是平抑出房价。根据自如CEO熊林的说法，六年来自如客户端的价格涨幅其实反而是低于市场整体涨幅的，也就是说，长租公寓反而降低了房租。

为了证实这个论点，记者也去找了几个深圳的长租公寓租客做调查，以其中一个为例，租客2017年租住自如的合租房，单间房间价格为2360元，2018年涨了100到2460元，涨幅约为4%，和10-20%的平均涨幅相比，确实差了很远。

2、长租公寓赚的就是租金上涨的预期，也最不希望房租快速上涨。

事实上，长租公寓赚钱的逻辑，很大程度上就是来自于对租金持续上涨的预期。为什么有些长租公寓可以按照市场价拿房？

一是因为长租公寓合租房能够做改装，增加一个房间数量，从而使整套房收益上升，对于单个房间的价格来说，不仅没有上涨，有些甚至还低于市场上的间均价。

二是就算排名前列年并不赚钱，随着市场房租的上升，公寓方就能够通过长租约赚钱。例如，市场租金按照5%每年递增，而房东的租约是按照3%每年递增，那公寓运营方能够赚到的差价，就是2%，4%，6%不断增加。

也就是说，长租公寓并不是通过和市场房租之间的差价来赚钱，而是赚市场房租上涨的钱，同时还要通过降低房租来提高出租率。换句话说，资本之所以会进入，就是判断准了房租会上涨的趋势，而不是为了哄抬房价。而如果在拿房阶段，就因为哄抬房价而造成成本上升，很大一部分的利润就都被提前透支了。

那房租到底为什么涨？资本怎么知道房租会涨？本质还是严重的供需失衡。

中国的一线城市一直以来都存在着住房供给不足的问题。根据贝壳研究院近日发布的数据，北京租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万间，本来就面临着400万间以上的租赁缺口。

而近年来各个城市对违建的清理，使得租赁住房的供应减少，更加进一步激化了这种供需矛盾。

例如，北京从2015年至2017年，拆除违章建筑的面积一直在逐年翻倍，根据北京市发改委公布的数据，2018年前4个月拆违逾1640.9万平方米，完成全年计划 41%，拆除量是去年同期的3.8倍。累计拆违的面积已经高达12443.9万平，网上有人测算，保守估计可以居住近531万人。违建拆除之后，这些新释放出来的需求，显然成为了房租上涨的支撑。

再加上房租波动的季节性因素等多方面的作用，房租才出现了大幅上涨。而资本的介入，事实上只是加快了矛盾爆发的进程。因为这一轮，呈现出来的是公寓运营方和租客在抢房。

对于原来的租客群体来说，在租房的时候会对比房东直租、中介代理、个人二房东转租和品牌公寓四个渠道，公寓运营方和租客从原本的供需关系，变成了竞争关系。虽然公寓运营商拿房之后再出租，并没有减少整体的供应，但是租客把由于供需的失衡带来的找房难和房租上涨，归咎到了长租公寓运营商身上。

而长租公寓之间的拿房竞争，也让市场上本来就失衡的供需矛盾更加激化了。但是就算没有长租公寓的进入，失衡的供需矛盾也一定会在价格上体现出来。资本实际上只是个放大镜，让原本就存在的矛盾激化的时间点提前了而已。

3、长租公寓能提升租赁品质，而且价格匹配和供需匹配效率更高

事实上，从国际市场来看，美国租房30%机构化，日本80%机构化，日本租赁市场较大的托管公司大东建托管理的房间数量超过90万套，市场占有率接近8%，而目前中国机构化不到5%。资本的介入到底会对租赁行业产生什么影响？

首先是能够提升租赁品质。

目前国内很多的出租房源，质量很差，公寓运营商统一收储后进行标准化的改造，价格确实会更高，但是应该意识到，公寓运营商提供的已经不是同一种产品了。通过重新装修、家居焕新、统一管理，产品已经升级，目标客群也不再是之前的租客了，新产品在另一个目标客群当中依然需求量很大。

从目前的情况来看，深圳的城中村改造项目，出租率几乎为100%。事实证明，除了租金，市场对高质量产品的需求，也是很高的。

其次，租赁机构化还能增加供应。

出租房在散户手里，经常会出现空置，有些房子持有人嫌麻烦就是不租，或者是待租期很长，也会造成空置。例如，有些业主房租，抓不准租金波动的规律，放盘一两个月都没租出去，或者是找中介代理出租，租客要多付一个月的代理费，租客对房租的承受能力被进一步压低，造成不断调价。这其实是一种社会资源的浪费，不利于改善供需关系。

出租房由机构和专业投资者持有的好处就在于，他们是做长线投资的，因此更理性、更专业，也更有效率，他们追求的就是减少空置，用集中规模化的运营，较快速度做到价格匹配，客户的搜索成本也更低。房子在市场上快速的交易，整体空置率被降低，供应量也被提升。

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供需不解决

地方政府管制租金

只会让租房更加困难

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但是也不得不承认，目前快速上涨的房租，确实对于低收入人群来说，非常不友好。所以有很多人认为，应该由政府出面来进行管制。

那么到底应该怎么管制？

对比一下美国、德国和日本这样一些租赁系统比较成熟的国家，主要就是几种方式：

一是通过法律保护承租人的合法权益；目前来看，这一点不能直接解决租金上涨的问题，暂且不谈。

二是直接向低收入人群发放租金补贴，这实际上是一个社会保障措施，和公租房保障房是一样的，建立起来是个系统工程，不是一朝一夕的事。而事实上，现在很多人才房不仅入住条件苛刻，而且申请流程繁琐，大量的人才房其实是被空置的。

三是推行租金指导模式，也就是直接干预租金价格和涨幅；这也是大多数呼吁政府管制的人，真正的意思。美国、德国都是这么干的。但是国内特别不可以！为什么？因为供需关系不一样。

目前国内的住房是严重供不应求的市场环境，一旦实行租金管制，会进一步挤出租赁房源的供给，多重副作用会让租房更困难。

首先就是搜寻成本上升。租金管制之后，直接受益的就是低价租到房子的客户，房东会更愿意把房子租给自己的亲戚朋友，也就是说，租房子要靠关系了。而且大家都不愿意让出房源，市场的空置率会变的很低，租房客会发现找房子越来越难，租房根本不再是贵不贵的问题，二是租不租得到的问题了。高昂的搜寻成本，比高房租还闹心。

二是交钥匙费会抬高租赁成本。就像新房市场上的喝茶费一样，一旦出现实际的利益，消费者之间的竞争就会在名义价格之外形成新的价格交易，这就像一个黑市。这在国外不是没出现过的，在一些实行租金控制的城市，房东向租客收取大笔的交钥匙费，或者是解约时不退还的保证金。在开罗，交钥匙费用支出，可以房屋的实际租金几乎比控制租金翻一倍！

三是住宅质量下降。由于租金低，房东也不愿意做额外的投入，对房屋的维护和修理没有动力，市场上出租房的质量会不断的下降，租房条件更加恶化。

可以看出，对于目前供需失衡、出租房品质低的主要矛盾下，如果供需关系得不到解决，启动政府租金管制不仅起不到帮助，还会进一步激化矛盾。房东和租房客都成为受害者。

所以，相较于赶走资本，要抑制房租过快上涨，最根本的方法就是增加供应。而增加供应一要靠政府的保障房建设，增加供应；二要靠资本的推动，把存量房源较大化的盘活，同时建设更多市场化的租赁项目。同时，配合社会保障体系的建立，满足低收入人群基本的居住需求，这才是正确的思路。

来源：  明源地产研究院