买房大讲堂: 七条房产铁律,告诉你在开封该怎么选房​

这是一份关于开封选房置业教科书级的深度总结，干货满满，由浸淫开封房产20年，投资领域多年老炮们的多年投资心得集结而成。

如何选房，你不得不了解的七条金科玉律

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第 一 条：

地段、地段、还是地段！

你买的不是房子，而是政府稀缺资源的分配参与权！

为什么这么说？同样的户型和开发商，一模一样的房子，在大北京，大郑州，大开封都是一抢而光。但是如果搬到你老家某个村，5折你要不要？不用想，你肯定不要！

因为你买房子看中的其实是背后附赠的一系列“非卖品”：环境、医疗、教育、就业机会、抗通胀、现金流、保险、好邻居……请问以上这些稀缺资源，除了买房子，你还有什么途径可以一次性获得？

比如郑东只有一个CBD,当初2006年房产3000多元，而现在是30000元/㎡，十年整整翻了10倍，当初觉得郑州是鬼城的人，是不悔不当初，而CBD，东风渠、金水河、南北运河等等地段也是少有的。

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第二条：

房价不跌，是因为稀缺资源的价值不会跌！

大众对教育、医疗、就业、环境的需求是在上升还是下降？优质土地资源是在增加还是减少？想清楚了答案，你就明白了房价跌不跌的问题。

中国只有一个首都，叫北京，郑州只有一个CBD，而开封只有一个CBD，也只有一个西湖，一个中意湖，这些稀缺资源都是无可复制的，政府投资上千亿去挖湖，去修路，去建各种市政配套，政府投资也是有策略的，政府需要土地财政，需要GDP，明白即可。

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第三条：

买房是为了住，买房不只是住！

房子是用来住的，这句话没有毛病，但是我要说的，房子不止是住，而是要考虑升值因素（即投资指数）即房子的升值前景。

举例1：开封新区某村拆迁，2016年10月份拆迁，甲乙都拆迁赔偿100万，甲去周边村买了一个安置房，三层100万全款，而乙同样买西区三套100平米房子，每套房子30万首付，一套升值30万，3套升值90万，扣除其他因素，纯升值70万没有问题，买房不止是住。

举例2：丙在2015年在某市东区买100㎡，买的时候是4000元，总价40万，到目前市场价格也仅仅5000元/㎡，3年升值10万。而丁在新区东区买100㎡，买的时候是5000元，目前9500元均价，升值45万，而丙和丁都面临着换房时机，丙只能套现50万，而丁套现95万，你能说你买房房子只是为了住吗？？？？？

重要的事情说三遍，买房不止是住，人家房子3年升值100万，而你的房子三年没有升值，你还要给我说房子是为了住吗?

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第 四 条：

没有方向的时候，看看新闻联播，看看政府规划！

这句话不是玩笑，曾经在网络上广为流传的《中国商人22条商规》中，“坚持看央视新闻联播”排在了所有规则之首。不光商人做生意需要会读政策，普通人在做重要决策的时候，也应该多多关注政府政策，因为政府的政策倾斜，对区域发展有非常大的引导与推动作用。

无论炒房，超股，坚持每天看新闻，是不会措的，相信我这个老炮说的，特别不会错。政府规划，是看一个城市10-20年发展方向， 如郑州郑东新区，是郑州未来10-20年发展的重点，同样，开封新区也是开封2000年-2020年的发展方向。

大郑州城市发展方向

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第 五 条：

买新区，不买老区！

很多人会有一个误区，认为老城中心就是较好的地段，有人气就有财气，最保值、升值潜力较高。然而事实上，只有极个别的城市是老区越来越贵。而选择新区和老区，其实要比开发商、户型、采光、楼层、绿化等都重要得多。

城市发展的一个基本规律就是，一但新区建立起来，城市中心就会发生迁移，而且一定是往新区的方向迁移。老区和新区，论潜力，一目了然。

多少人后悔错过上海浦东新区，郑东新区，和我们开封汴西新区，一句话，政府不是傻子 ，政府上千亿上万亿的投资，是白付出的的吗？！

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第 六 条：

是否占有城市核心资源是考量房产项目的关键！

历史告诉我们，那些占有城市核心资源的房地产项目增值速率往往超出想象。什么是城市核心资源？简单说来就是以山脉、河流为代表的自然资源，以名校为代表的教育资源，以医院、商圈为代表的生活资源，以及以地铁、主干道为代表的交通资源。

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第 七 条：

地铁一响 黄金万两！

一句常见的忠告：“在二三线城市买房，一定要买地铁房”。还有一句更直白的干货：“地铁，才是近远郊房增值保值的命根”。

从数据统计来看，一线城市有轨道交通的房子要比没有轨道交通的房子拥有10%的溢价，而二线城市则能达到20%。二线城市地铁房更高溢价的原因其实很简单，一线城市地铁网络完善，越来越多的房子从非地铁房，逐渐变成地铁房或者是近地铁房，该涨的都涨的差不多了，整体价格偏差会逐渐缩小。所以说，二三线城市，地铁刚开始建设的城市，地铁房的投资机会还是很多的。

郑汴地铁对接

这是官方首次提到郑州开封将实现“地铁对接”。此前，在郑州地铁中远期规划中，郑州地铁向东最远通到中牟。不过，从这则新闻透露的信息来看，是郑州地铁或将东延至开封市。

不过，从咱河南省“十三五”交通规划方面来看，今后大力发展轨道交通、BRT（快速公交）等大容量公交系统也是大势所趋啦。

2016年12月5日，郑汴一体化深度发展工作座谈会上提出，进行郑开北通道、开港大道、郑汴沿黄大道、G310南移项目、郑汴地铁对接等五大公路、轨道交通建设。

大开封通地铁指日可待

开封自贸区批复，郑汴对接在即，开封如同开挂般马力十足，红利不断，崛起势头相当劲猛，未来的开封，必定让你高攀不起！

郑汴融城扩疆成型，中原自贸区开封片区崛起在即，汴西CBD交通、医疗、教育、商务、文化、经济各产业齐头并进，保守估计开封自贸区企业入驻将会达到数万家，人口辐射导入50万左右，远景规划达到300-500万人。

CBD旁，中意湖畔，成品美宅，恒大帝景101-143㎡央景新品，现已全新面市，席位有限，恭候收藏。