开封城市中心西移,西湖商圈呼之欲出

如果问开封目前最繁华城市级的商圈有哪些？

答案或许只有新街口-鼓楼商圈。

如果问开封下一个较具繁华潜力的城市级商圈有哪些？

答案或许只有由乐享茂-万达构成的开封西湖商圈。

当代社会，商业是城市活力的灵魂。商圈的形成，代表着消费人群的聚集，以及区域中心的形成。关于开封的商圈发展，脉络同样非常清晰。郑汴融城的时代洪流下，这座城市势不可挡的向西潮流昭然若揭，开封的高端居住潮流，同样也在向西发展。

十年厚积，开封新区即将启幕下一个城市级商圈——西湖商圈，开封较具消费力的人群聚集于此。西湖商圈的未来，是并肩鼓楼-新街口商圈，成为新的城市中心与新的商业中心。

*西湖商圈区域常住人口数据

对于西湖商圈来说，它的支撑点亦足够多，它包括万达广场，亚新乐享茂，居然之家等。更为重要的是，这个区域集结了至少15万的常住消费力，8万高职高专院校学生，城市近郊客群，文旅客群等等。这一切的消费流量，都在加速着开封西湖这个区域走向繁华。

*开封万达广场 效果图

西湖商圈有两大重要支撑，其中一个是万达广场，将于2018年9月28日开业。开封万达广场集聚了万达影城、万达宝贝王、峪芮健身、永辉超市、UR、优衣库等国内外品牌，大商业内部规划打造儿童体验街区，开封小吃一条街等特色街区。开封万达广场的出现，也将为周边居民提供享受城市中心的便利与愉悦。

*郑开橄榄城 · 乐享茂 效果图

西湖商圈另外的一个重要支撑是乐享茂。乐享茂商业综合体项目总规划约17万㎡，总投资12亿元，经营业态涵盖星级酒店、大型商超、影院、健身会所、特色餐饮、亲子乐园等，打造全方位一体式的服务体验。

*郑开橄榄城 · 乐享茂 效果图

两大商业中心的出现，将城市生活中需要的商业、办公、居住、酒店、会议、文娱等城市生活空间的主流功能汇聚于此，汇聚于西湖商圈。借助开封西湖文旅和万达效应，将西湖商圈的住宅价值持续放大，同时也为西湖商圈住宅的业主带来生活方式的全新变革。

对于郑开橄榄城的业主来说，其商业配套可谓优渥，坐拥澜贵金街、乐享茂、万达广场，囊括生活所需的各种生活业态，初步形成了家门口有澜贵金街，“步享”开封西湖和乐享茂所带来的生活便利，“坐收”西湖商圈与万达效应带来的升值空间。

*郑开橄榄城 · 乐享茂 效果图

买房有一个著名的观点，就是决定房地产价值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。地段对于房产的价值不言而喻。而如何评析地段的好坏？我的一个观点是区域价值的具体体现。

一城宋韵半城水，这是对开封当下的印象。而对于购房者来说，临湖也是置业的优选。开封当下的湖居，龙亭湖区域作为开封古城旅游景点的聚集地，文旅价值大于居住价值。包公湖区域目前还处于棚户区改造升级。西北湖附近由五星级酒店+高端别墅构成，已无更多闲置土地。当把目光放到西区，开封西湖，中意湖，运粮湖是置业的三个关键区域。相比于中意湖区域的商务+政务价值，运粮湖区域还在规划建设中，那么业已成型的开封西湖区域的居住价值不言而喻。

*郑开橄榄城 · 乐享茂 效果图

从当下的开封楼市来看，闭着眼睛买房就升值的年代已然过去。聪明的购房者看中的是房子未来的保值，增值空间。在开封西湖已然是稀缺地段的基础上，那么西湖商圈的形成，又会对区域内楼盘有什么影响？笔者有以下几个观点。

1、商圈的成熟度。对于开封新区来说，3-5年内能成熟的商圈唯有开封西湖商圈。原因很简单，郑开大道黄金购房轴线上，只有开封西湖区域（郑开大道沿线）目前有大型的商业综合体。万达广场和乐享茂选址开封西湖区域，并且差异化的定位，使两个商业综合体互相借力，开封西区排名前列商圈必然在此形成。

2、商圈的不可替代性。对于开封新区来说，以目前的居住人口和城市经济容量，布局第二个万达广场和类似乐享茂的商业综合体可能性基本为零。万达广场和乐享茂作为开发商自持的重资产，资金沉淀压力可想而知。两大商业综合体背后都有一个千亩大盘作为支撑，这也是保证房企稳健开发和现金流的支撑。在当下开封拿地成本日益增高，开封西湖区域土地日益减少的情况下，已经决定了开封西湖商圈的不可替代性。那么，对于居住或者投资来说，你应当理解不可替代性背后带来的价值。

3、商圈未来的潜力。无论是房产居住还是投资，都是一个长线行为。同样，商圈的长远发展前景也尤为重要。对于开封西湖商圈来说，人口导入逐年增长，开发商自持也保证了商业的可持续运营。尤其是乐享茂，西邻一大街，东含湖心岛，共计分为3个组团，其主力消费对象包括了3个大类，排名前列是常住消费力，主要是指区域内地缘高品质居住客群，得益于开封向西的城市发展规划和开封西湖的落成，区域内房价整体高出开封其他区域，且区域内不乏改善型高层，洋房，甚至于别墅类产品。居住环境较高为中高端居住客群奠定了基础，也是乐享茂多元化消费客群的主力部分。第二是城市近郊游客群，开封西湖与银沙滩已经成为开封市民的常去旅游目的地之一，同时也在逐步吸引到访开封的旅游客群，尤其是在2017年，国家旅游局关于《2017全国优选旅游项目名录》的评选中，开封西湖强势入选。第三是补充客群，即年轻时尚人群+学生客群，这部分客群主要由乐享茂业态吸引而来。

*郑开橄榄城项目规划

商业价值的兑现，也将使得郑开橄榄城成为开封西湖区域居住的头等舱。

开封西湖区域，在售的千亩大盘仅有郑开橄榄城。作为目前开封改善型置业的主流板块，郑开橄榄城在售产品亦是区域内的主流配置，目前在售6期洋房。与开封市场同类产品比较，较之于桃李春风，海马公馆等市场上主流的洋房产品，郑开橄榄城较大的优势，个人以为在于生活配套的成熟，这是一个不需要你等待发展的区域。

因为：开封西湖和银沙滩的价值你已然看见。

因为：澜贵金街运营良好，万达广场开业在即，开封西湖商圈初具规模，且开封新区出现第二个类似的商圈基本为零。

家在西湖旁，家在商圈里，这应该成为你购房最重要的考虑点。

毕竟，最终住进这座房子里的人，都是要以生活为先。

*郑开橄榄城售楼部实拍

（作者：Pxz）

（来源：开封地产研习）