时局丨闲置土地超200万亩 全国进入大整肃时间

以稳定房价为主要目的的房地产调控正在由需求端转向供给端，而土地作为房地产市场的基础，其供给状况直接影响到住房供应。现实情况是，一方面一些重点城市土地供应严重不足，另一方面，大量已经合法批准的建设用地却长期闲置，被企业囤而不建。

8月初，自然资源部提出各省对已经合法批准的用地进行清查，并要求国家土地督察机构将批而未供和闲置土地及处置情况纳入督察工作重点，随后，地方政府便开始响应，对久拖不决的闲置土地“动刀”。

河南省政府关于全省闲置土地管理情况的专项工作报告显示，截至2017年年底，河南省涉嫌闲置土地21.28万亩，数量居全国排名前列位，占到全国总量的1/10。

国家土地督察南京局近日披露，在江苏省2018年例行督察中，共发现徐州、镇江、扬州三市十县（市、区）2009年以来未处置到位的闲置土地261宗，面积1.65万亩。

对于“囤地”这一长期寄生在中国土地市场上的顽疾，自然资源部、住房和城乡建设部近期分别发文出手整治。按照自然资源部要求，对于企业原因造成的闲置土地，要依法依规收缴土地闲置费或收回。对于非企业原因造成的闲置土地，应分清责任，按规定处置。

“各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划，要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标，逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。”自然资源部指出。

有消息人士对记者透露，新一轮房地产调控中，相关各部委之间的协调沟通机制备受重视，包括对闲置土地、囤地囤房、信贷违规资金的严查等各方面都需要多部委之间的密切配合，形成合力。

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全国闲置土地超200万亩

向“闲置土地”亮剑并非首次。

从此前国土部将全国闲置用地详情交付银监会，到多部委出台楼市新政打击囤地炒地行为，再到国土部每年例行检查，并开展专项整治，联合“围剿”囤地、囤房的行动始终在路上。

在2017年8月底召开的全国土地利用管理工作会上，国土资源部称将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查。3个月后的12月29日，国土部公布了此次检查工作的情况汇总，111个城市超五万宗地块被查。

今年4月，自然资源部发布的《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》也显示，国土督察机构2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗，23.8万亩。从2009年到2017年的8年间，我国闲置住宅用地的总量增长了58%。

尽管监管层早在2008年年初便出台了闲置土地处置办法，但该规定在地方执行层面一直难言顺畅，政策失于宽泛和一些地方政府怠于贯彻被认为是主要原因。

房地产业内人士指出，“硬币”的一面是土地供应不断，土地出让收入大涨；另一面则是大量土地闲置。这就是日积月累的“土地乱象”，国土部门所谓的严查是否动真格值得怀疑。多数地方政府与开发商已经形成了利益联盟，明知开发商在囤地，却对开发商的所作所为“睁只眼闭只眼”。

如若按照河南省涉嫌闲置土地21.28万亩，占到全国总量的1/10来推算，全国涉嫌闲置土地总量已经多达200万亩。

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整治的“困”与“谋”

土地供应的多寡直接影响后续房源的供应，对于当前房地产市场热点城市，为了缓解供需矛盾，中央部委仍在要求地方增加房地产用地尤其是住宅用地供应。

财政部12日发布“2018年8月财政收支情况”显示，今年前8个月全国国有土地使用权出让收入37009亿元，同比增长36.4%。

今年8月，住建部就房地产市场调控问题约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。住建部要求地方把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应。

然而，“手有余粮心不慌”，土地既是房企的资本，更是地方政府的“摇钱树”。

据国务院发展研究中心的一份数据显示，在一些城市，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

回顾中国房地产市场这十余年的发展，房价暴涨，地价翻番，总体呈现一片欣欣向荣的格局。纵然是在时值中国房地产行业加剧转型、加速重构的分野时刻，房地产对中国经济的贡献也是无可替代的。这也顺势助长了一些房地产开发企业的囤地之风。

尽管近年来各级政府时常开展专项行动，清理并查处闲置土地，但从地方陆续披露的一些数据来看，土地闲置问题依然较为突出。

一位地方国土部门人士对记者透露，一些政策设计过程中的漏洞为开发商极力钻营。有些开发商在拿地后并不想积极开工，这时就会设计出一个不符合原来规划的建设方案，然后上报相关部门审批，而相关部门对此一般都会否决。这就给了开发商重新申报的理由，从而达到了延期开工的目的。

河南省在报告中指出，造成闲置土地形成的原因主要在政府和企业两个方面。

其中，政府方面的主要原因是，非净地出让导致交地时间延迟，项目单位无法如期进场；城市建设规划不断调整，企业拿地后无法及时建设；项目审批程序繁琐，开工建设需要办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列手续，只要一项出现问题，都会造成项目无法按时开工。

而企业方面的原因包括，部分企业因追求利益较大化申请调整规划，此环节往往用时过长，导致土地闲置；个别企业围地圈地、炒地皮谋利造成土地闲置；一些地方为完成招商引资任务，放宽项目预审限制条件，企业前期超需求拿地，后期因资金不足而中断建设；因市场需求变化，原定项目发展前景不足，企业放缓或停止项目建设，造成土地闲置。

按照相关政策规定，原则上一个商品住宅项目的开发时间最长不得超过三年。一旦闲置数年，外界就将之视为开发商“囤地”，而“囤地”的项目多了，按时入市的商品住宅项目就会相对减少，这在热点城市就会加剧市场中的供需矛盾，推高房价上涨预期。

虽然一些开发企业的囤地行为时常被舆论所抨击，但因相关法规并不十分完善，对囤地行为的认定还存在一些障碍。

8月底，盘古智库高级研究员盘和林刊文表示，截至2017年底，60家上市房企总土地储备规模为22亿平方米，开发商囤地的行为具有明显的主观性和长期性，是一种主动的长期储积行为，这么做的动机就是逐利。土地价格与囤积土地成本的不一致促使开发商不断地扩大公司囤地面积，开发商囤地行为因为过去立法不完善，监管不到位而野蛮生长，现在已经到了需要严加整治的时候了。

自然资源部下属媒体《中国自然资源报》近日刊发的《闲置土地处置的“困”与“谋”》一文指出，应进一步明确政府及相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责，不能让自然资源部门“单打独斗”，逐步建立起地方政府及财政、住建、规划等部门发挥合力的闲置土地查处机制，让政府及有关部门真正承担起应有的职责。

该文还称，在全国范围内探索建立统一的土地市场征信体系，建立开发商黑名单制度，全国联网共享，对其采取重点监视，并通过强制手段限制其拿地开发，以有效遏制开发商蓄意囤地行为。

来源：中国房地产报