数据已无意义!当下置业,请先把官方报告撕碎!

前两天有个会员咨询我一个问题——

当下的市场，数据已无意义，不具备任何的参考价值！

1

深圳房价19连跌！眼已瞎！

这是5月份，深圳公布的数据。

看到这个标题，我一度怀疑了自己眼睛。我清楚地知道深圳的市场不算很火爆，但是不至于冷到这种暴跌的程度。

打开链接，就能看到这个呈断崖式下跌的图片——

——图片来源于网络

仔细一看里面的数据，这特么不对啊！

2016年10月均价55611；2018年3月均价54185。

19个月，深圳跌幅“高达”992元，“高达” 1.7%！

原来这张图的统计起始点在54100，不足1000元的价格变动，就这样在这张图上出现了断崖式的下跌。

就冲着张图，我给小编打满分，能把文字游戏和数据游戏玩儿成这样，他值得骄傲！

2

把《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》扔进垃圾桶！

在我刚入行做市场分析时，也很容易把这份特别官方的数据报告作为依据。

70城的指数上升了，那就意味着市场上行，70城的指数下跌了，那就意味着市场下行。

之后，被主管领导骂了无数次“傻X”之后，我已经把这玩意儿彻底扔进了废纸篓。

首先，这个70城的名单里加入了N多莫名其妙的城市，把综合指数拉低。

比如其中加入了赣州、九江、遵义、南充，这些城市别说没去过了，很多人估计连听都没听过，但是有了他们的加入，综合数据就会看起来很漂亮。

当然，这些城市一直都在，这种现象也一直都有。

但是，从去年开始，新的变数又出现了，让数据更加失真。

其次，限价压头，备案价被人为拉低。

现在绝大多数的热点城市都严格执行限价，为了让综合价格看起来好看，出现了两种操作模式。

一种是备案价控制，直接在备案阶段就把网签价格卡死。你价格过高，对不起，不能备案。

比如中山。整个城市绝大多数的项目备案价都在9000-12000之间，然而实际的销售价格基本都在15000-17000。

高出这五六千怎么办？双合同呗！

于是中山的绝大多数项目在备案价格之上，都捆绑着3000-5000不等的装修合同。

第二种是备案流量控制，网签备案配额制。

上来先把本月的安全均价确定，之后低价项目先网签，高价项目根据具体的情况再网签，一旦均价突破安全线，所有的高价项目停止网签，甚至停止发放预售证。

有的城市能把网签拖半年，甚至一年之久。比如，河南开封的网签要后延5个月，广东中山的网签甚至要拖到半年后。

这样一放一卡之后，价格数据的表现就看起来很安全很平稳。

最后，如果还控不住，那就只能上终极杀招，把远郊县城的房价加进来！

中部的一个省会，在去年之前，统计均价都始终在1万3左右。但是在今年，统计均价突然从1万3滑落至1万上下。

3000元的价格跌幅突然出现！

奇怪的是，真实的市场并没有出现大幅的跳水降价，市场萎缩。反而是一片欣欣向荣，半数的项目价格还有小幅上涨。

仔细研究了统计口径之后，我发现，这个省会原来是把一个距离主城区50公里外的远郊县城/行政区纳入了统计数据中。

而这个远郊区域一直都是这个省会价格较低的区域，把它纳入进去之后，整体的均价立即出现了缩水。价格再次回归到安全区间，一切平衡了！

中国房价正在进入超级鸟笼行情！

统计口径放水、限价限签、流量控制、网签配额……这一波精细化神操作，让数据彻底失真，没有任何参考意义！

3

土地数据也没有任何参考价值！

在过去，我们都说土地市场是房地产市场的基础，地价是房价的发动机。

2018年过去的5个月，我们从土地市场得到三个数据反馈是：

1，北上广深等一线城市土地流拍；

2，二线城市地价增幅趋缓；

3，三四线城市土拍溢价暴增，土地成交量暴增。

如果单纯从这三个数据反馈上来看，很容易得出两个结论：

1，一二线城市熄火，市场冷了，开发商都不拿地了；

2，三四线才是热点，房价会暴涨，进攻三四线的时机到了！

然而，实际的情况是：

1，一线城市土地流拍是因为供地结构的调整。

比如北京和杭州所流拍的土地，住宅比例很少，却需要配置大量的交通枢纽、配套商业、共有产权住房和自持物业。与此同时，这几宗流拍的土地起价反而很高。

在这样的限制条件下，房企显然是没有利润空间的。

除此之外，绝大多数的一线城市和准一线城市都是限房价、竞地价的方式进行土拍。而且限价规则执行得极为严格，没有双合同的浮利空间，又加上大量的自持物业，房企的开发利润被进一步压缩。

没有了利润，就没有了拿地的热情。

2，二线土地市场溢价率低，是因为土拍限价。

主要的原因就是土拍限价，地价被严格地控制在一个硬性空间里，溢价率自然就低。

那么，很多人又会问了，地价低了，房子又被限价，那我是不是能等等这些限价房和限价地？

遗憾的是，二线城市的限价执行并不严格，还有空间。

比如中部某省会城市，著名的地王窝里土拍限价32000。按照正常的逻辑，这些限价地入市后都会按照32000的价格销售，这样就会比周边4万的项目低20%，就可以等等咯。

对不起，限价地入市后，售价依然40000起！32000是备案价，捆绑7000起精装升级合同！

3，三四线城市土地市场火爆，是因为房企都想吃棚改的肉。

这一波三四线城市的土拍市场火爆，是因为三四线的经济、人口、城市、产业全面崛起了？

并不是，而只是因为国家在未来三年集中的三四线棚改政策。因为棚改，政府将向三四线城市定向放水货币超4万亿，集中三年投放到位！

房企冲进去，也只是想吃着3年4万亿的红利而已，也只是想吃三四线政策宽松的红利而已。3年恰好就是一个完整的开发周期，吃完这波货币红利，吃完棚改户的赔偿款，房企大概率会拍拍屁股，继续转战一二线！

坑的是谁？坑的就是现在冲进去的争当接盘侠的投资客！

如果楼市是鸟笼行情，那么土地市场就是囚笼行情！

供地结构调整、土拍限价、棚改支撑……在这背后都能看到强大政策的身影，房企和市场不过都是囚笼中的困兽罢了。

4

在去年5月份的一次演讲中，我谈到这么一句话——

因为当时的房地产，市场化是主流，数据能反应真实的市场！

当下，数据已无意义，请在撕碎官方数据报告的同时，把上面这句话一并撕碎！

那么问题来了？纸面数据已经失真，我们在做出决策的参考依据是什么？

看大势和踩实地！

看大势，说的是认准整个国家当下的风口。

比如说，承担国家宏大战略规划的粤港澳大湾区；比如说承担美好生活需求的旅居市场转移。

踩实地，说的是一定要实地踩盘，实地获取数据。

新政策、新趋势、新环境和新经济已来，请及时更新您的认知库。（作者：葫芦娃）

（来源：米宅米宅）