总结展望 | 销售、投资、开工高位维持,料全年成交再创新高

2018年上半年，各地的市场政策延续了2017年总基调，行业政策环境尚未发生根本变化，使得行业整体表现惯性维持。前5月商品房销售高位维持，同比保持小幅增长，房地产开发投资额同比累计增速10.2%，新开工面积、土地购置面积增速上行，保持快速增长。但随着多数热点城市房价上涨透支购买力，信贷资金面的持续收缩，城市市场逐渐降温、分化，预计下半年效果将进一步显现，成交规模上行动力不足，为了尽快回笼资金加速周转，新开工和开发投资仍将保持高位运行。

2018上半年总结

01

商品房销售面积、金额保持高位稳升

5月增速创去年下半年以来新高

2018年上半年，商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，至5月有所回升，单月商品房销售面积、销售金额环比涨幅均在18%左右，同比分别增长8%和21%，增速创2017年7月以来新高。1-5月，全国商品房销售面积、金额累计同比增速也双双反弹，市场出现一定程度回暖。主要一线和二线城市供应增加，三四线城市供求持续上扬等多方因素叠加，助力行情向好。

02

房企加快周转使开发投资增速保持10%以上

东北地区增长迅猛

2018年上半年，房地产开发投资额稳步回升，5月全国房地产开发投资额为10828亿元，环比上涨16.4%，同比增加9.8%，投资开发额创去年四季度以来单月新高，但同比增速较上月有所放缓；从1-5月来看，整体投资热情未减，房企信心较足，开发投资额累计增速保持高位运行，同比累计增速比1-4月份回落0.1个百分点。纠其原因，投资增速保持高位主要是受新开工增速和土地购置面积上涨所致。并且由于本轮调控政策时间周期较长、力度未减，资金收缩全面铺开，开发企业加快出货、抢收业绩而带动开发投资额稳步增长。

03

新开工累计增速波动上行并创新高

加紧推盘抢收业绩以加快周转

2018年上半年新开工面积累计增速波动上行，5月，新开工面积2.04亿平方米，特别量处在2016年以来第二高位（峰值2.05亿平方米），同、环比分别大涨20.5%和18.9%，1-5月累计同比增幅达10.8%，也创今年新高，房企新开工意愿十分强烈，一方面是补库存的普遍需要，另一方面也说明对未来市场谨慎乐观，加快周转以抢收业绩。

04

土地购置面积同比增速低位波动

三四线成交占比较大整体量升价跌

2018年上半年，土地购置面积同比增速一直在正负低位波动，前5月全国土地购置面积同比增长2.1%，较前4月上升了4.2个百分点，增速由负转正重新回到上升轨道，主要是三四线城市的土地成交量持续走高带动整体成交面积上行，同时与住宅成交量上行房企补库存意识增强也有关联。

05

商品房待售面积继续小幅下降

但商办存量的结构性风险依然存在

5月末，商品房待售面积降幅虽有收窄但整体库存量仍处于下降通道。住宅待售面积继续下降预计进入年中房企业绩冲刺期，待售面积下滑的趋势仍将持续，但当前市场商办存量较大，结构性风险依然存在。

2018下半年展望

虽然当前多数热点城市房价上涨透支购买力，但居民信贷资金转向宽松预期不断强化，”降准”效果必将进一步显现，不难预测下半年楼市仍将“高位运行”，全年销售金额有望再创新高，面积同比持平甚至微增，房价整体仍将保持小幅增长。越来越多的房企选择了“高周转”，通过缩短拿地-开工-销售-回款周期来规避政策风险，因而新开工和开发投资仍将保持高位运行，但考虑融资渠道和成本问题，增幅也将逐步收窄。

01

信贷宽松助力销量增长而房价仍小幅微增

下半年量价齐升格局

预计下半年，销售热度高位维持，全年销售金额有望再创新高，面积同比持平甚至微增，房价整体仍将保持小幅增长。

02

受企业融资政策影响

投资增速全年增幅有望维持在8%左右

预计下半年开发投资额仍会保持小幅增长，但同比增幅会有一定程度的收窄，甚至可能会出现震荡微跌的现象，全年增幅有望维持在8%左右。

03

“高周转”促使房企新开工意愿增强

下半年有望保持高位运行

上半年，新开工面积累计同比增速达到了10.8%，创近一年来新高，房企新开工意愿显著增强，预计下半年在保证规模和强调回款的双重压力下，这样的趋势还将延续。

04

土地市场“量升价跌”或“量升价平”

土地购置面积增速小幅上升

基于供应上升、成交向三四线倾斜以及房企资金回笼加快的现状，我们预计，下半年整体土地价格下行将成为大概率事件，土地市场将保持“量升价跌”或“量升价平”，预计未来全国土地购置面积增速也有望小幅提升。

（出处：克而瑞地产研究cricyjzx）