地方聚焦——从棚改看河南楼市

    2018年6月，国开行棚改审批权全部上收总行，全国一刀切。棚改最重要的资金端收紧，不少房企吓得一身哆嗦。在全国棚改节奏最紧凑的河南省，这一政策的推行势必会对当地的地产市场产生影响。

2016年，河南大力推行货币化安置去库存

    2016年1月，河南省人民政府办公厅发布《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（以下称《意见》），在棚户区改造中大力推行货币化安置，通过组织棚户区居民自主购买、以购代建、货币补偿等方式有效地消化库存商品住房，在不建设或少建设安置房的情况下对棚户区改造居民进行妥善安置。《意见》一经落实，河南各地棚改的货币化安置紧锣密鼓进行。通过对购房安置户的公积金政策支持、税费优惠支持和补偿奖励支持，河南省诞生了一大批手持现金的“拆一代”、“拆二代”。

货币化安置与首付比例下降助推房价上涨

    货币化安置下购房用户的增加，一定程度上助推了河南当地的房价上涨。另外，金融政策的短期释放也让去库存效果较往年更为明显。以郑州为例，2016年是郑州房价突飞猛进的一年，共拍出16个地王，抢房大战在各大楼盘轮番上演。货币化安置为房价上涨推波助澜，而首付比例从2015年的25%降到2016年的20%也大大降低了刚需置业的门槛，释放了居民购买力，导致市场需求增加。2015年，郑州商住房成交912万平方米，而2016年成交1461万平方米，同比上涨了59%。

    可见，在货币化棚改和首付金融政策的支持下，河南省各县市的去库存效果明显，商丘、南阳出现了“房慌，”郑州更是达到了92%的去化较高点。

2018年，棚改政策将以地方库存量为标准而变化

    2018年6月，国开行棚改审批权全部上收总行，新项目基本暂停审批，已放款的存量项目照常进行。根据国开行提供的数据，截止到5月末，2018年国开行已发放棚改贷款4369亿元。此次的审批权暂时回收，将给棚改货币安置专项资金流动带来一定困难，少部分棚改贷款投放会处于观望或放缓节奏的状态，预计将会影响拆迁户是否能及时领到足额拆迁补偿款。

    放眼河南省，在过去兴起的货币化安置方式下，手握大量拆迁款的居民投身房地产市场，楼市供不应求，房价上涨，去库存效果斐然。然而，过快的房价上涨节奏透支了未来的房价上涨空间，与城市的发展状况脱离。国开行表示，在审批相关的棚改专项贷款时，会考虑当地的实际情况，当库存低于一定比率的时候将更多采用实物安置，而高于一定比例的时候可采取货币安置。

    具体到各县市，从河南南阳城区公布的2018棚改计划可发现，货币化安置比例超过50%；遂平县的棚户区项目则全部采取实物安置，委托有资质的房屋开发单位建设大批安置房，对拆迁户实行就近安置或集中安置；新乡则采用货币补偿和集中建设安置房两种方式并行的方法处理棚户区改造。

    总的来看，河南省的棚户区改造补偿举措以及相应的楼市调控政策变化，导致过去两年的全省去化效果明显，助推了房价的上涨。在国开行棚改审批权收紧后，棚改安置的举措将会依据地方具体情况而定。从长远来看，全省房地产市场将会趋于平稳，采用货币安置的棚改地区有可能出现供不应求的供需现象。