房地产信托业务被全面暂停,一二线城市房价会进冰箱吗?

1

8月20日，地产圈儿和金融圈儿里传出一个消息，称某信托公司收到银监局窗口指导，要求公司全面暂停房地产信托业务，若前期已通过监管报备，且合同和抵押等担保措施已办理完毕的，可允许继续放宽。

（网传将暂停房地产信托业务）

对此，有媒体向陕西、浙江、福建等地部分信托公司求证，均证实从上周四、上周五开始收到口头通知，圈儿里传言，所言非虚。

这个消息犹如重磅炸弹，投入房市溅起一片血肉模糊。

（这消息于房企而言，无异于地震）

事实上，这则消息来得并不意外。

为抑制房地产的过热发展，监管部门自去年起已经出台了一系列调控政策，今年，全国各地调控不断升温，仅2018年上半年就出台了楼市调控政策200次以上，这些调控措施从规范房地产企业的拿地行为到房产销售端的限购限贷等方面不一而足。

此次监管部门收紧房地产信托，无疑是从房企拿地的源头给了重重一击，其产生的连锁反应也必将给一二线城市的房价带来不小的震动。

2

聊暂停信托之前，先大白话说说啥是房地产信托。

单从字面理解，就不难看出，房地产信托就是一款专门投资于房地产的信托。

举个例子：某某企业想买块地，开发一个大楼盘，需要花费100块钱，可无奈囊中羞涩，自有资金只有10块钱，想要撬动这么大一个项目，当然只能去借钱。

房企要借钱，主要有这样几个渠道：

A、股权融资，即通过自身企业上市圈钱，如果是已经上市了的企业，也可以做定向增发、扩大股本规模，再次圈钱。实际上就是一茬一茬想个法子割韭菜。但，能去敲钟的中国企业本就少之又少，能走上这个舞台的房企也是凤毛麟角，这条路对于绝大多数房企而言遥不可及。

B、债券融资，或向国外发行债券，或者直接发行债券，通过上证、深证等平台，直接向国内的投资人借钱融资。但此前监管部门早已提高了此类债券发行的门槛，并且严控这些资金流入房地产业，这招如今也是行不通。

C、银行贷款，又叫开发贷，把从银行借来的钱用于建设住房、商业用房等一些中长期项目的开发建设。但，从今年年初开始，多家银行已经被禁止发放“开发贷”。

D、非标融资，其中主要是信托、基金子公司等借钱给房企，从而使房企拿到钱。

值得一提的是，最近两年，随着楼市调控逐渐升级，监管部门对房企融资渠道不断收紧，各种借钱渠道均被堵住，比如规定土地拍卖的资金必须是房企的自有资金等，这样的局面使得很多房企在ABC渠道都借不来90块钱，从而转向受限较小的信托，很多拍地资金也都是房企放了杠杆从信托渠道借来的。

这也正好能说明，在金融去杠杆的背景下，集合类信托成立整体萎缩，但房地产信托却逆势上扬。今年上半年房地产集合信托成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%。

用益信托网一项数据显示，仅上周成立的集合信托产品中，房地产领域投资共成立30款，募集资金达82.79亿元，占总规模的57.05%，规模较前一周相比呈现持续上升趋势。

与此同时，房地产信托融资成本也大幅上涨，相关资料显示，对比2017年，房地产信托融资成本大多集中在6%~10%。而今年以来，11%的信托融资成本已经是房企融资成本的普遍行情，甚至不乏年化收益率在12%~15%之间的产品。

屡次调控中，银行已大幅收紧开发贷，同时监管部门也加大对银行理财资金违规流入房地产的排查力度，加之此次部分省份开始暂停房地产信托……这一招又一招无疑是房企喉咙上的一双大手，紧紧的遏制，不让喘息。

这些房企从频频制造“地王”，到如今只有一声“地主家也没有余粮”的叹息。

3

今年7月份，中指院发布了2018年上半年全国房地产企业拿地排行榜，榜单显示部分一二线城市仍为房企投资拿地的重心。

2018年1-6月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交6564亿元，同比增长13%；规划建筑面积TOP10城市成交16277万平方米，同比增长29%。其中，杭州以1439亿元的成交总价位于榜单首位，同比上涨100%，北京和重庆分别以751亿元和718亿元的成交总额占据榜单第二、三位；规划建筑面积方面，郑州以2132万平方米跃居榜首，武汉和西安分别以1803万平方米和1706万平方米紧随其后。

历史上一个城市房价的变化往往和“地王”有很大的关系，一般的逻辑是，当地地王产生后，带动周围的房价上涨，从而引导形成房价上涨的公众预期，进而导致当地的房价普涨。

地王花费必定不少，房企兜里没钱怎么敢疯狂拿地？这又回到了刚刚提到的，借钱容易！房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金，获得融资后，加大杠杆囤地捂盘，导致土地供应量紧张，房价上扬。

4

房价涨不涨，该不该出手买房，才是老百姓关心的永恒话题。

从调控力度上来看，无论是去年317政策发布之后，数百城市陆续限购、限贷，遏制了很多买房者购房的苗头；今年年初银行停止“开发贷”及此次信托调控，又从房企一方剁手去杠杆，买地、盖房的资金不再唾手可得，这对于房企来说无疑是致命打击，他们将越来越难从银行获得贷款，也越来越难获得信托融资，资金压力将会增大。

（截至今年上半年，全国限购城市地图）

如果是大型房企，为了获取一定的现金流，减少企业资金压力，则可能松松捂盘的手指，在局部降价；如果是中小房企，则面临被收购、重组的命运。

反应到购房者一方，暂停房地产信托无疑是给楼市带来比较全面的利空，促成限购城市楼市一定程度的降温。

不过，还是那句话，在稳字为先的前提下，遏制房价上涨，并不意味着房价就要直线下跌。好比三伏天屋子开电扇，凉爽有余降温有限，寄希望于这次降温能退回三五年，让房价腰斩，以便趁机抄底的想法，也是不现实的。

从购房者来说，这一波调控密集+通胀，也是刚需入场好时机，就算房价只有5%-10%的让步甚至总价便宜十万八万，但原来你的预算只可以买这个小区的顶楼底楼朝北户型，如今却可以有南北通透、中高楼层、不临街等更多的选择。

来源：地产情报站