透过开元广场、星光天地、大润发、新玛特,来聊聊餐饮业态对于开封的商业体到底重不重要

总第123期

萨特按照以往的商业业态占比，零售、餐饮、娱乐“52：18：30”的业态经营是一个“黄金比例”。

随着商场同质化越来越严重，零售业受到线上购物的冲击，这个传统的黄金比例正在被打破，取而代之的是零售、餐饮、休闲1：1：1的消费模式，而随着提出体验式商业的理念、租金承受力强、存活率高、吸引客流等等因素。

餐饮越来越受商业项目的青睐，有些餐饮占比可达到50%以上，餐饮的导入甚至已经成为诸多招商操盘者的救命法宝：面积过大、品牌度不够、丰满度不强、租金偏高——没问题，餐饮来凑！

但由于商场集合度较高，电影院、KTV、各种零售品牌可以吸引大批消费者，这种自带消费力也让商场内的餐饮风生水起，与各种业态优质融合，并承受了高租金，这也让众多轻餐饮、时尚餐饮、主题餐饮越来越喜欢进入商场的重要因素。

开封最为聚客的商业体以开元广场、星光天地、大润发、新玛特为主，其中开元广场与星光天地是吃喝玩乐购一站式综合体商业，而新玛特则是典型的购物中心，大润发大卖场则是江南帝州的主力店，四个商业体各有特色，也基本可辐射项目周边的消费人群。

今天我们就以这四个项目为例，聊一聊是餐饮业态之于商业体到底有多重要。

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大润发&新玛特

大润发和新玛特其实都是主力店的概念，大润发是江南帝州商业广场的主力店，新玛特则是迪臣商业广场的主力店，两者都由于自身属性过于彪悍，让很多人忘记了其实江南帝州、迪臣也都还有自己的商业物业。

由于自身自带的超市、百货品牌流量，大润发和新玛特在餐饮业态占比上并不高，反倒是江南帝州和迪臣的自主招商区域均以餐饮为主。比如开业之初以及短期运营的时间内，江南帝州北段部分商业（原名帅百货）以及四楼的餐饮；迪臣新玛特靠东靠北的商业街的餐饮其品牌丰富度都是较为理想的。

大润发的出现填补了开封东南区域商业体的少有，且由于大润发本身的超市属性自然而然成为东南区域消费者的优选地，新玛特虽然已开业数年，但现在仍然是开封的最强零售百货，虽然两者本身在餐饮占比上较低，但由于有开发商商业物业的大比例餐饮占比互补，所以一定程度上也弥补了不够集合的缺陷.

在运营的一段时间内，无论是江南帝州大润发还是迪臣新玛特，由于有超市、娱乐、零售、餐饮等全业态的出现，可以吸引满足各种需求消费者，但是随着产权、合同、运营、租金等等诸多问题逐渐显现。

江南帝州沿北和四楼，迪臣的东、北商业街中的餐饮热逐渐退热，多数餐饮选择闭店。虽然看起来大润发、新玛特客流量相对都还比较稳定，但消费人群其实无形中被细分，大润发仍以家庭日常消费为主，新玛特则以中端商务等消费为主。

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开元广场&星光天地

开元广场和星光天地是目前开封自持物业吃喝玩乐购一站式消费体验的商业代表。

双肠君曾多次提到过开元广场是开封商业的一个标志性项目，他的出现排名前列次将综合体概念带进了开封，在经历招商、培育、运营等几年的项目成长过程，由于在零售、餐饮、娱乐等全业态占比均衡的情况下，开元广场不仅仅只是辐射西区消费，更是成为开封休闲购物聚会的必选地，而这其中餐饮功不可没，这里几乎汇集了传统、时尚等各类餐饮种类，而消费群体也囊获了各种各类群体。

▲开元广场鸟瞰图

星光天地自带超强品牌的出现自开业之初就吸引了无数人的目光，加之首次引入了知名快时尚品牌、多个首入开封的餐饮、零售等品牌，可以说是目前开封商业市场较好的购物中心。

目前开元广场或许是受零售业态不景气原因的影响，加大了餐饮品牌的引入，一至四层每层都有餐饮的出现，目前餐饮的占比以及达到了50%以上，且仍然有加大餐饮业态的趋势。餐饮占比较大的这种局面逐渐改变了消费者的消费欲望，造成随意性消费的消失，逐渐成为目的性消费，将会出现由“吃喝玩乐购”的一站式休闲消费转变为一站式“吃”的现象。

而星光天地在零售、娱乐、餐饮的占比把握还较为理想，可能是和项目整体定位快时尚有关，星光天地的餐饮过于集中在年轻和时尚化上，而且客单价相对较高，在吸引年轻消费者的同时其实也在一定程度上拒绝了年轻消费者以及家庭、商务等消费者。

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餐饮行业趋势

商场的餐饮占比率加大一方面在于大家都认为餐饮的体验与线下消费不会受到线上的冲击，另一方面商场与餐饮的互相支持和较大程度的引客吸客，但目前商场的餐饮细分以及业态组合趋势也在面临调整。

招商过程以及运营过程中逐渐开始进行筛选与调整，高端餐饮比重减少，主题休闲餐饮比重增加；高楼层餐饮比重减少，各楼层穿插的餐饮比重增加；大店面餐饮比重减少，小店面餐饮比重增加。

1 对于开封商业项目而言，东南区域的消费能力并不可小觑 2 以大润发、新玛特、开元广场、星光天地为例，家庭消费仍是目前开封商业的消费主力 3 吸引消费者的不是装修精美、推广十足的餐饮，而是内容大于形式的餐饮本质 4 提升自身内容才是王道，想依靠影院、KTV带动自己餐饮生意的老板除非期待每个月都有《战狼2》的影片上映 5 多业态互补才是发展之道，想通过提升餐饮占比来解决吸引线下消费、提升租金问题并不是商业地产项目的发展轨道

餐饮业态对于一个商业体相当重要，无论在招商还是运营阶段都可以优质解决很多问题，但契合当下最常见的餐饮配比以外，更重要的仍是在运营过程中发现问题及时调整，毕竟每个城市需要有适合这个城市的商业体，每个商业体都必须要融入这个城市。