全国房价集体下跌只能是幻想!房价“涨停板”对买房者其实是好事

前不久，宁德市住建局发文精准调控楼市，设置新房均价每年涨幅6%的“涨停板”；2018年下半年涨幅控制在3%以内。

不少购房者觉得，给新房价格设置6%的“涨停板”，这不是明摆着要开发商涨价吗？还要不要调控了！

说这话，当然是情绪发泄的成分居多。调控当然要继续，但调控是为了房地产市场平稳健康发展，如果将调控与“降房价”完全划等号，本身理解就错了。

过往的实践表明，设置房价涨停板的区域，房价似乎更容易走向平稳。毕竟CPI在涨，M2在涨，各种原材料和员工的工资在涨。企业要生存，就要有合理的利润，让房价保持不涨已属不易，如果还要房价降，那购房者只会买到质量极差的房子。设置涨停板，既让房价保持合理的涨幅，企业有一定的利润，购房者也不至于为“明天房价会暴涨”焦虑，强行加杠杆抢房，而是可以根据自身的情况，选择更合适的时间买，更加从容。

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房价已连续上涨37个月

涨是客观事实

幻想房价集体下跌不现实

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国家统计局发布的数据显示，6月CPI环比下降0.1%，同比上涨1.9%，已连续3个月处于“1时代”，让不少人担心：难道是出现了通货紧缩趋势？！

通胀是我们经常听到的词，并将其视为财富缩水的罪魁祸首。然而，合理的通胀是经济发展所必须的。试想，如果你今天100块钱进的货，明天只能卖99块，你还会干吗？！一旦发生通货紧缩，意味着需求萎缩，整个经济下滑，治理起来非常困难。

过去多年来，日本黑田东彦“不惜一切代价”努力，只不过是为了印出2%的通胀目标……

那么问题来了，物价都在涨，房价怎么跌？

▲来源：网络

最近的博鳌房地产论坛上，诸多大佬认为，政府减少对房地产的依赖是对的，房地产不能长期成为火车头，但房价预期依然会持续走高。

事实也是如此。前不久国家统计局公布的数据显示，6月份，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格同比持平，二手住宅销售价格由5月下降转为同比上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格则分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比5月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%！

环比上，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比5月扩大0.3个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%！

70个大中城市，上涨的城市数量为63个，是最近21个月以来房价上涨城市数量最多的一次。

事实上，以2015年6月为本轮楼市上涨的起点，至今年6月，房地产市场已连续上涨37个月，刷新了中国房地产连续上涨周期的最长纪录。今年一季度上涨7.9%，更是同期全国平均房价史上涨幅较高的一年！

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设置房价涨停板的城市

房价较先稳定了下来

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由上可知，全国房价已持续上涨上年多，而且过去的6月份，一二三线城市房价均出现了上涨。事实上，由于限价，这些数据其实还是被低估的。

更重要的是，很多地方的库存已经告急。目前，三四线城市的库存不到10个月。一些城市已经严重的供不应求。例如，2015年一季度，烟台的库存高达43.4个月，如今根据锐理数据的统计，其去化周期已不足7个月。衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县不到2个月。一些地方政府已经发文警示——去化周期不足6个月的城市要提前做好准备工作，谨防投机炒作！

总而言之，控制房价的任务依然较重。下跌不现实，大涨肯定也不行，咋办？所以才有了宁德市设置房价涨停板的做法。

这并非一时头脑发热的举措，因为这并非宁德市首创。早在两年前，南京和苏州就先后设置过房价涨停板，而且效果较好。

宁德市，设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”，2018年下半年涨幅控制在3%以内。这个涨幅应该来说是比较合理的。

2016年3月18日，苏州市发文规定，“在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

同年4月21日，南京宣布，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价2万元平米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2到3万元/平米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平米以上的，年化涨幅不宜高于8%。

▲来源：中国房价行情

易居房地产研究院的统计数据显示，2016年、2017年、2018年（截至上半年），苏州二手房成交平均单价分别为17355元、18621元和19302元；南京分别为18913元、21601元和21924元。若单看房价，南京和苏州的房价都已保持相对稳定。

▲来源：中国房价行情

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在调控无法放松的情况下

设置房价涨停板

利好房企、购房者和政府

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由于库存告急，上涨压力较大，最近各地又上演新一轮的调控升级，比如湖南出台“湘十一条”强化楼市分类调控；安徽宣城出台25条楼市调控新政……

在此之前，很多地方政府还要求各城市根据城市功能空间分布、片区差异、住房供需状况等实际，划分若干个调控片区，制定不同片区的地价、房价管控目标。

不过，事实已经证明，过去挤牙膏式的调控有效果，但还不够给力，以至于给公众一种“越调越涨”的不良印象。而南京、江苏的经验似乎表明，设置房价涨停板是不错的方式——对开发商、购房者和地方政府都好。

对开发商来说，一定幅度的上涨，有利于其理性拿地，更积极的推盘，可以增大市场供应。

作为一个企业，即便抛弃“追求利润较大化”的说法，至少也要盈利，因为唯有如此才能生存下去。

这就是为什么过去几年，很多开发商不顾一切的高价抢地，催生了无数地王。因为土地是最重要的生产资料。巧妇难为无米之炊。

这也是为啥万科一边说自己要抛弃房地产（最近万科副总裁、事会秘书朱旭对此否认了，表示万科没有抛弃房地产，只是在做定位的更新，住宅依旧是万科坚持的领域）一边拼命拿地（中国指数研究院的数据显示，今年6月份和今年上半年万科的拿地金额均位列第二）的缘故。

体量巨大的万科尚且如此，规模小一些的房企更甚。毕竟千亿是生存规模，3千亿是竞争规模，5千亿才是发展规模。

克而瑞的数据显示，2018 年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45，低于2017年的0.53。而销售排名在50以后的房企，拿地依然十分积极，拿地销售比达到0.6，高于2017年的0.48。融资渠道不断收窄的环境下，这些房企还在拼命拿地增加土储，无疑是希望通过扩大土储来冲刺行业规模的“生死线”。

像恒大、融创这种手握大量廉价优质土储的房企，反而显得比较淡定。因为，虽然现在地价没以前那么疯了，但还是涨的。Wind统计数据显示，截至目前，本年度土地成交价款累计同比数据甚至高于2016年大部分月份。更重要的是，一二线限价厉害，拿了容易亏，即便能赚钱也不多。

至于过去拿的高价地，更惨。因为现在拿的地，虽然有限房价、竞自持等各种条件，但好歹土地出让的时候也限价了；过去市场价拿的地上面盖的房子也要限价！有个别城市，甚至强制要求房企每一次开盘的均价都必须比上一次下调5%。亏本的买卖不到万不得已，谁都不愿意干。如此一来，房企推盘的意愿自然很弱，造成市场供应短缺。

设置房价涨停板，可以让房企有一定的盈利，同时又不至于获得暴利，有助于增大市场供应。同时可以让房企更加理性的拿地，削弱房价大涨的预期。

对购房者来说，上涨预期锁定之后，可以避免陷入焦虑，更加从容地决定何时买房，也不容易买到烂房子！

最近，各地购房者维权的新闻铺天盖地。其中，多半是因为质量问题。甚至有人预言：今年你将买到史上最差的房子！

市场低迷时期造的房子质量会差一些。为啥？因为房企为了生存，会死劲抠成本。死死限住价格不让涨，同样会有这样的问题。毕竟现在不少房企搞了跟投，如果项目不赚钱，参与跟投的人就会跟着亏钱……

随着融资渠道不断收紧，当前，一些开发商资金链紧张，已到“生死存亡”的关口。鉴于今年下半年和明年是房企还债的高峰，困难时刻短期不会结束。

为了快速回笼资金，纾解困境。一些房企相继要求在此前基础上加快周转速度，为此甚至不惜牺牲一点质量。以至于各地不断曝出手撕地板、发霉门、房漏水，号称3000元精装修的成本，可能连300都不到。

对很多人来说，买房可能要动用6个钱包，是人生较大的一笔支出，买到这么差的房子，心中的愤慨可想而知。

那问题来了，这么差的房子为啥有人买？一是很多地方卖的是期房，你购买的时候并不知道房子质量怎么样；二者，即便卖的是现房，调控之下购房门槛不断提高，而且人们恐惧明天门槛会更高，价格会涨得更块，没时间对比挑选，先加入到抢购的队伍再说。

最终，大众的抢购导致此前的大涨预期自我实现，又会强化未来的上涨预期——趋势不断自我强化。羊群效应的最终结果就是房价一路高涨，没完没了！

强制设置涨停板也是涨，但区别在于，由于设置涨停板之后，上涨的幅度是可预期的。像宁德这样一年6%的涨幅也不高。这时潜在的购房者可以根据自身情况，更加从容地选择购房时机，而不用强行疯狂加杠杆入市。毕竟，愿意而且能够购买的才叫需求；只有意愿，能力不够的那叫伪需求。

对政府来说，锁定上涨幅度，既可以避免价格倒挂导致疯抢，又能更好的管理大众的预期。

此前明源君已经说过多次，地方政府调控的目标是为了让市场更加平稳健康的发展，暴涨暴跌都不是其愿意看到的。

通过行政手段，要求房价不涨甚至下跌，确实让统计数据意义上的房价保持平稳。比如一些城市呈现连续十几个月下跌的态势。

可是，房价稳定不代表楼市平稳！

限价过狠会带来价格倒挂，因为限价只能限住新房，二手房还是在涨。这会在很大程度上刺激潜在购房者投资、投机买房的心理——有条件上，没条件创造条件也要上。几万人抢几百套房的景象到处上演，使得尚未购房的民众更加恐慌。表面上房价稳定了，但其实制造了大量的投机需求。

如果像宁德一样，设置每年6%的“涨停板”，这个涨幅下的收益率，对炒房客来说就没什么吸引力了。

很多调控的城市均有有一定的目标，但由于不明确，而人们依然对每年的房价涨幅有自己的预期，地方政府陷入与民众的痛苦博弈中，当数值突破原有的区间后，地方政府再采取打补丁的方式救火。

小结

若水流遇到一块巨石拦路，它不会去“努力翻越”，而是会绕道，选择阻力最小的路径继续前进，价格同样如此。

目前，房价上涨的动力依旧比较强劲，因为上涨依然是价格当前阻力的最小路径。

希望全国房价集体下跌等想法是一厢情愿。类似南京、苏州、宁德一样，设定一个价格涨幅区间，以及价格较高涨幅的控制目标是一个可选项，虽然用行政手段取代市场手段终究是一种短期行为，但在调控的的大框架内，或许更有助于房地产市场的价格稳定和市场的健康发展（包括保障房子质量）。

来源：明源地产研究社