全国房价集体下跌只能是幻想!房价“涨停板”对买房者其实是好事

开封搜狐焦点 2018-07-25 09:37:14
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如果将调控与“降房价”完全划等号,本身理解就错了。

前不久,宁德市住建局发文精准调控楼市,设置新房均价每年涨幅6%的“涨停板”;2018年下半年涨幅控制在3%以内。

不少购房者觉得,给新房价格设置6%的“涨停板”,这不是明摆着要开发商涨价吗?还要不要调控了!

说这话,当然是情绪发泄的成分居多。调控当然要继续,但调控是为了房地产市场平稳健康发展,如果将调控与“降房价”完全划等号,本身理解就错了。

过往的实践表明,设置房价涨停板的区域,房价似乎更容易走向平稳。毕竟CPI在涨,M2在涨,各种原材料和员工的工资在涨。企业要生存,就要有合理的利润,让房价保持不涨已属不易,如果还要房价降,那购房者只会买到质量极差的房子。设置涨停板,既让房价保持合理的涨幅,企业有一定的利润,购房者也不至于为“明天房价会暴涨”焦虑,强行加杠杆抢房,而是可以根据自身的情况,选择更合适的时间买,更加从容。

01

房价已连续上涨37个月

涨是客观事实

幻想房价集体下跌不现实

国家统计局发布的数据显示,6月CPI环比下降0.1%,同比上涨1.9%,已连续3个月处于“1时代”,让不少人担心:难道是出现了通货紧缩趋势?!

通胀是我们经常听到的词,并将其视为财富缩水的罪魁祸首。然而,合理的通胀是经济发展所必须的。试想,如果你今天100块钱进的货,明天只能卖99块,你还会干吗?!一旦发生通货紧缩,意味着需求萎缩,整个经济下滑,治理起来非常困难。

过去多年来,日本黑田东彦“不惜一切代价”努力,只不过是为了印出2%的通胀目标……

那么问题来了,物价都在涨,房价怎么跌?

▲来源:网络

最近的博鳌房地产论坛上,诸多大佬认为,政府减少对房地产的依赖是对的,房地产不能长期成为火车头,但房价预期依然会持续走高。

事实也是如此。前不久国家统计局公布的数据显示,6月份,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格同比持平,二手住宅销售价格由5月下降转为同比上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格则分别上涨6.3%和4.6%,涨幅比5月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%!

环比上,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%,涨幅比5月扩大0.3个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%!

70个大中城市,上涨的城市数量为63个,是最近21个月以来房价上涨城市数量最多的一次。

事实上,以2015年6月为本轮楼市上涨的起点,至今年6月,房地产市场已连续上涨37个月,刷新了中国房地产连续上涨周期的最长纪录。今年一季度上涨7.9%,更是同期全国平均房价史上涨幅较高的一年!

02

设置房价涨停板的城市

房价较先稳定了下来

由上可知,全国房价已持续上涨上年多,而且过去的6月份,一二三线城市房价均出现了上涨。事实上,由于限价,这些数据其实还是被低估的。

更重要的是,很多地方的库存已经告急。目前,三四线城市的库存不到10个月。一些城市已经严重的供不应求。例如,2015年一季度,烟台的库存高达43.4个月,如今根据锐理数据的统计,其去化周期已不足7个月。衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月,株洲茶陵县不到2个月。一些地方政府已经发文警示——去化周期不足6个月的城市要提前做好准备工作,谨防投机炒作!

总而言之,控制房价的任务依然较重。下跌不现实,大涨肯定也不行,咋办?所以才有了宁德市设置房价涨停板的做法。

这并非一时头脑发热的举措,因为这并非宁德市首创。早在两年前,南京和苏州就先后设置过房价涨停板,而且效果较好。

宁德市,设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”,2018年下半年涨幅控制在3%以内。这个涨幅应该来说是比较合理的。

2016年3月18日,苏州市发文规定,“在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

同年4月21日,南京宣布,主城六区、江宁、浦口商品住宅项目,申报均价2万元平米以下的,年化涨幅不宜高于12%;2到3万元/平米的,年化涨幅不宜高于10%;3万元/平米以上的,年化涨幅不宜高于8%。

▲来源:中国房价行情

易居房地产研究院的统计数据显示,2016年、2017年、2018年(截至上半年),苏州二手房成交平均单价分别为17355元、18621元和19302元;南京分别为18913元、21601元和21924元。若单看房价,南京和苏州的房价都已保持相对稳定。

▲来源:中国房价行情

03

在调控无法放松的情况下

设置房价涨停板

利好房企、购房者和政府

由于库存告急,上涨压力较大,最近各地又上演新一轮的调控升级,比如湖南出台“湘十一条”强化楼市分类调控;安徽宣城出台25条楼市调控新政……

在此之前,很多地方政府还要求各城市根据城市功能空间分布、片区差异、住房供需状况等实际,划分若干个调控片区,制定不同片区的地价、房价管控目标。

不过,事实已经证明,过去挤牙膏式的调控有效果,但还不够给力,以至于给公众一种“越调越涨”的不良印象。而南京、江苏的经验似乎表明,设置房价涨停板是不错的方式——对开发商、购房者和地方政府都好。

对开发商来说,一定幅度的上涨,有利于其理性拿地,更积极的推盘,可以增大市场供应。

作为一个企业,即便抛弃“追求利润较大化”的说法,至少也要盈利,因为唯有如此才能生存下去。

这就是为什么过去几年,很多开发商不顾一切的高价抢地,催生了无数地王。因为土地是最重要的生产资料。巧妇难为无米之炊。

这也是为啥万科一边说自己要抛弃房地产(最近万科副总裁、事会秘书朱旭对此否认了,表示万科没有抛弃房地产,只是在做定位的更新,住宅依旧是万科坚持的领域)一边拼命拿地(中国指数研究院的数据显示,今年6月份和今年上半年万科的拿地金额均位列第二)的缘故。

体量巨大的万科尚且如此,规模小一些的房企更甚。毕竟千亿是生存规模,3千亿是竞争规模,5千亿才是发展规模。

克而瑞的数据显示,2018 年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45,低于2017年的0.53。而销售排名在50以后的房企,拿地依然十分积极,拿地销售比达到0.6,高于2017年的0.48。融资渠道不断收窄的环境下,这些房企还在拼命拿地增加土储,无疑是希望通过扩大土储来冲刺行业规模的“生死线”。

像恒大、融创这种手握大量廉价优质土储的房企,反而显得比较淡定。因为,虽然现在地价没以前那么疯了,但还是涨的。Wind统计数据显示,截至目前,本年度土地成交价款累计同比数据甚至高于2016年大部分月份。更重要的是,一二线限价厉害,拿了容易亏,即便能赚钱也不多。

至于过去拿的高价地,更惨。因为现在拿的地,虽然有限房价、竞自持等各种条件,但好歹土地出让的时候也限价了;过去市场价拿的地上面盖的房子也要限价!有个别城市,甚至强制要求房企每一次开盘的均价都必须比上一次下调5%。亏本的买卖不到万不得已,谁都不愿意干。如此一来,房企推盘的意愿自然很弱,造成市场供应短缺。

设置房价涨停板,可以让房企有一定的盈利,同时又不至于获得暴利,有助于增大市场供应。同时可以让房企更加理性的拿地,削弱房价大涨的预期。

对购房者来说,上涨预期锁定之后,可以避免陷入焦虑,更加从容地决定何时买房,也不容易买到烂房子!

最近,各地购房者维权的新闻铺天盖地。其中,多半是因为质量问题。甚至有人预言:今年你将买到史上最差的房子!

市场低迷时期造的房子质量会差一些。为啥?因为房企为了生存,会死劲抠成本。死死限住价格不让涨,同样会有这样的问题。毕竟现在不少房企搞了跟投,如果项目不赚钱,参与跟投的人就会跟着亏钱……

随着融资渠道不断收紧,当前,一些开发商资金链紧张,已到“生死存亡”的关口。鉴于今年下半年和明年是房企还债的高峰,困难时刻短期不会结束。

为了快速回笼资金,纾解困境。一些房企相继要求在此前基础上加快周转速度,为此甚至不惜牺牲一点质量。以至于各地不断曝出手撕地板、发霉门、房漏水,号称3000元精装修的成本,可能连300都不到。

对很多人来说,买房可能要动用6个钱包,是人生较大的一笔支出,买到这么差的房子,心中的愤慨可想而知。

那问题来了,这么差的房子为啥有人买?一是很多地方卖的是期房,你购买的时候并不知道房子质量怎么样;二者,即便卖的是现房,调控之下购房门槛不断提高,而且人们恐惧明天门槛会更高,价格会涨得更块,没时间对比挑选,先加入到抢购的队伍再说。

最终,大众的抢购导致此前的大涨预期自我实现,又会强化未来的上涨预期——趋势不断自我强化。羊群效应的最终结果就是房价一路高涨,没完没了!

强制设置涨停板也是涨,但区别在于,由于设置涨停板之后,上涨的幅度是可预期的。像宁德这样一年6%的涨幅也不高。这时潜在的购房者可以根据自身情况,更加从容地选择购房时机,而不用强行疯狂加杠杆入市。毕竟,愿意而且能够购买的才叫需求;只有意愿,能力不够的那叫伪需求。

对政府来说,锁定上涨幅度,既可以避免价格倒挂导致疯抢,又能更好的管理大众的预期。

此前明源君已经说过多次,地方政府调控的目标是为了让市场更加平稳健康的发展,暴涨暴跌都不是其愿意看到的。

通过行政手段,要求房价不涨甚至下跌,确实让统计数据意义上的房价保持平稳。比如一些城市呈现连续十几个月下跌的态势。

可是,房价稳定不代表楼市平稳!

限价过狠会带来价格倒挂,因为限价只能限住新房,二手房还是在涨。这会在很大程度上刺激潜在购房者投资、投机买房的心理——有条件上,没条件创造条件也要上。几万人抢几百套房的景象到处上演,使得尚未购房的民众更加恐慌。表面上房价稳定了,但其实制造了大量的投机需求。

如果像宁德一样,设置每年6%的“涨停板”,这个涨幅下的收益率,对炒房客来说就没什么吸引力了。

很多调控的城市均有有一定的目标,但由于不明确,而人们依然对每年的房价涨幅有自己的预期,地方政府陷入与民众的痛苦博弈中,当数值突破原有的区间后,地方政府再采取打补丁的方式救火。

小结

若水流遇到一块巨石拦路,它不会去“努力翻越”,而是会绕道,选择阻力最小的路径继续前进,价格同样如此。

目前,房价上涨的动力依旧比较强劲,因为上涨依然是价格当前阻力的最小路径。

希望全国房价集体下跌等想法是一厢情愿。类似南京、苏州、宁德一样,设定一个价格涨幅区间,以及价格较高涨幅的控制目标是一个可选项,虽然用行政手段取代市场手段终究是一种短期行为,但在调控的的大框架内,或许更有助于房地产市场的价格稳定和市场的健康发展(包括保障房子质量)。

来源:明源地产研究社

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