万字解读开封楼市现状和未来:东南洼地,古城可期Part1、2

*开封自贸区展厅图 以古闻名 以新出彩

在您阅读之前，请先看下这份声明：

1、对于区域的理解，仅为个人的简要分析；

2、对于购房的理解，仅为个人的判断；

3、在您买房或者投资之前，您可以看看这篇文章，仅此而已。

行文之前，先以数据开篇。

数据一：

数据二：

2017年土地供应计划（不包含县区+祥符区）总量约16103亩。其中：商服用地约3585亩；工矿仓储用地约1532亩；商住、住宅用地约3109亩；公共管理与公共服务用地约1433亩；交通运输用地约6444亩。

2018年，开封市场计划土地供应计划（不包含县区+祥符区）总量约13316亩，其中开封新区用地约8694亩。根据土地性质划分，其中：商服用地约2518亩；工矿仓储用地约1895亩；商住、住宅用地约6476亩；公共管理与公共服务用地约834亩；交通运输用地约465亩；水域及水利建设用地约1100亩；特殊用地约28亩。

从以上数据可以得出几个基本结论：

1、未来开封房地产主战场依然集中于开封新区；

2、开封新区的房价走向决定了开封市场整体房价的走向，而从当下来看，百强房企涌入开封，集中关注点依然在新区，开封早些年的省内房企，本地房企无地可拿，区域定价权乃至开封市场的定价权都渐渐的集中在百强房企手中。

接下来，正式开始从区域的角度聊聊开封的房地产，以及笔者个人理解的购房版块。个人理解，难免偏颇，不足之处亦酌请斧正。

Part1：开封东区（顺河区为主）

开封东区，长久以来，不是开封购房区域的重点。一是因为是开封老工业区，厂区家属院众多，拆迁安置成本较高；二是因为相比较于开封新区（郑汴融城+自贸区），汴东产业集聚区的吸引力亦有局限；三是尽管生活配套成熟优渥，但生态环境相较于西区，北区来说，仍有差距。

摘录部分顺河区政府2018年工作报告，对区域能有更深的理解。

老工业基地的改造：包含启动化肥厂搬迁工作（预计整体搬迁在2022年），推进开联，毛纺，空分等棚户区的改造。在棚户区改造方面，壮大顺发投资公司，古城建设开发公司资产规模，鼓励支持与央企，省企等大型集团合作，推进棚户区的改造。

拟与实力企业合作，完成东部新城顺河核心区7-12平方公里规划，适时启动开封东湖及东湖核心区基础配套设施。

根据2018年开封招商计划，其中涉及顺河区的大项目有推进中建七局东湖开发及周边土地整理、基础配套设施建设项目；推进上海申华控股股份有限公司投资的申华汽车文化产业园第二批4S点建设项目。

开封东区·汴东湖版块

与其说是汴东湖版块，不如把范围扩大到汴东产业集聚区版块。关于汴东产业集聚区：规划范围东至东十一路（城市发展边界），西至工农路，北至东京大道（城市发展边界），南至陇海铁路。下辖10个行政村和4个社区，总人口3.8万余人。机械设备制造、电子和新能源、汽车零部件加工、商贸物流为其“四大主导产业”。

*开封汴东湖规划图

关于开封汴东湖（以最终公布的规划数据为准）

汴东湖位于汴东产业集聚区（西起东二路，东至东四路，南邻汴京路，北接规划路），占地面积500亩，其中湖面面积278亩；园林景观170亩，商业服务用地36亩。拟规划建设集旅游、休闲、健身、水上娱乐为一体的“山水东湖”，湖周边拟打造人文、生态、森林湖畔宜居家园、金融商贸中心等。项目整体建成后，可满足开封市城郊近十万亩土地的灌溉用水需求，更有利于工业用水的供给，水利资源的保持，生态环境的提升，周边土地开发利用，对拉动东区经济发展起着极大的推动作用。

*开封申华汽博园规划图

拟规划的汴东湖周边项目有哪些？先看超1000亩的申华汽车产业园，其建筑面积约73万平方米，建设汽车4S店集群，汽车文化广场，以汽车运动为主题的商场、汽车运动娱乐场、办公楼、酒店、二手车市场、机动车维修及检测、驾校（考试中心）、车辆管理所等汽车销售及服务功能为一体的汽车商业综合体。目前拟入驻的汽车4S店包含：凯迪拉克，大众，吉利，福特，红旗，斯柯达，别克等品牌4S店。

项目的利好因素包含：

人口及产业支撑：项目建成以后，预计可吸纳本地就业2万人以上。

东区汽车4S店集群：未来开封市将不再审批其他地方新建4S店，将会把新建汽车4S店审批及现有违规建店拆迁承接集中放在申华汽车文化产业园，配合市里“一渠六河”改造项目做好相关汽车4S店拆迁承接工作。

配套建设夏寨城中村改造项目：汴东三号地（夏寨新村），项目占地43亩，用地面积28666.1平方米，建设1栋商务楼，8栋住宅楼，建设安置房364套。

当然，相信申华汽博园的推动，并最终落地运营，对于开封东区来说，是有着重要意义的。排名前列，汴东产业集聚区产业最强的一环，直接拉动区域的发展。第二，人口导入，并进一步带动周边区域其他产业的发展，推动区域人居环境的改善。第三，推动汴东湖项目的落地。

从理论上来讲，汴东湖项目的落地，也将会给目前区域开拓者项目-东信公馆带来特别利好。东信公馆，项目位于新曹路和东平路附近（李长庄村）。项目的内部亮点在于北大培文学校，写字楼作为顺河区政府拟东迁的承接地，外部的亮点在于汴东湖。

*开封东信公馆区位图

对于东信公馆来说，北大培文的教育体系是打动其意向客户的较大卖点之一。当然，还有相对于其它区域较低的房价，与汴西新区的房价差在2000-3000元/㎡。

回到顺河区整体的区域发展战略，着力加快高端制造、商贸流通和文化旅游“三业并举”，着力加快汴东产业集聚区、特色商业区、汴东商贸区、物流产业区“四区共建”。作为传统的工业区，辖区工业基础、技术工人、劳动力市场等资源丰富，也是开封早些年重要的经济支撑。如今的汴东产业集聚区，已初步形成“一区多园、主业支撑、齐头并进”的发展新格局。

*开封正和创业园实景图

区域内在售的工业地产项目，在开封房地产市场内并不多见。正和创业园，占地220亩，总建筑面积约22万平方米。是集标准化厂房、物流仓储、研发办公为一体综合性产业园区，一期标准化厂房和产业综合楼，目前已入驻中开轴承、开封轴承、百特仪表、雷豪锁具等十几家企业。从目前来看，“退城进园”已经是发展的趋势。正和创业园，在售企业独栋，单价2887元/㎡起。

开封东区·劳动路版块

有多少爱，就有多少恨。这个版块本应该成为开封东区房地产发展的黄金区域，遗憾的是因各种因素造成的工程停滞，暂未交房，搁置多年仍未启动的几个房地产项目，造成了这个版块的停滞。东区不缺购房者，东区也不缺区域情节。

2018年以来，劳动路区域的信息也渐渐的多了一些。进入土地批前公示的劳动路新曹路区域，项目位于开封市城东片区，东临规划路，西临劳动路，南临劳动路南街，北临新曹路，规划总用地约18.5公顷。用地性质包含二类居住用地兼容商业用地，公园绿地，商务用地兼容商业用地，商业用地兼容商务用地，行政办公用地，医院用地。

*劳动路区域土地批前公示

对于眼下的东区来说，棚改项目会成为主流。利好的消息是多数年轻人口迁出，并且已在其他区域购置房产，棚改区项目老龄化人口较多。面临的问题有，棚改项目房价低，单套面积小，如何评估和进行拆迁赔偿，是货币化补偿还是原地安置？不妨来看几个（以相关部门公布的最终信息为准）：

1、轴承厂开发项目：该地块位于新曹路西段1号（原开封市轴承厂），该项目占地约114.6亩，适合建设为大型生活社区。

2、迪尔老厂区改造项目：该地块系开封迪尔老厂区，厂区面积约为20亩，南到毛纺厂，西到毛纺厂分厂，东至商业银行，北临新宋路。

3、排演厅周边改造项目：该地块位于劳动路以西、新宋路北街以东、公园路东街以南、新宋路以北，东西长183米、南北长241米，占地面积85亩。

4、十中南、北区开发项目：该地块位于公园路以西，汴京大道以南，项目规划用地面积约256亩。

5、城区老工业基地生活区搬迁改造项目：根据国家老工业基地搬迁改造规划我区拟推出老工业基地生活区一期搬迁改造项目，项目包括：A、空分厂西生活片区，拟改造面积45.2万㎡，改造6457户，拟建面积94.2万㎡；B、开联厂生活片区，拟改造面积58.1万㎡，改造3196户，拟建面积153.4万㎡；C、内电厂生活片区拟改造面积8万㎡，改造1219户，拟建面积23万㎡。

Part2：古城区

古城区是开封旅游发展的命脉。古城区有很多理想，需要的是几代人的共同努力。古城区的规划保护范围：主体为开封古城区，即现有城墙范围内13平方公里，以及向南延伸至陇海线，繁塔禹王台景区约9.5平方公里范围。此外，相关部分还包括，宋东京外城地上，地下遗址，明护城河大堤，朱仙镇，黄河景区等古城区以外的重要区域。

*开封古城区鸟瞰图

规划保护目标主要保护三点：

1、保护——宋东京坊巷制城市格局；

2、延续——千年古都城市历史文脉；

3、创新——老开封新宋式宋风宋韵。

保护框架可以概括为：一城，两街，三环，五湖，七区。即：

一城：现存开封明清城墙范围内，该范围予以整体保护。

两街：书店街和马道街两条传统商业街。

三环：环明清城墙保护带，环宋外城遗址保护带，环明防洪大堤保护带。

五湖：龙亭湖环境风貌区、包公湖环境风貌区，铁塔湖环境风貌区，西北湖环境风貌区，阳光湖环境风貌区。

七区：双龙巷历史保护区，刘家胡同历史保护区，保定巷历史风貌区，花井巷历史风貌区，鼓楼田子坊商业历史风貌区，繁塔禹王台历史风貌区，御街中山路历史风貌区。

*开封古城区保护区域规划

从规划上，亦可以看出未来古城区的发展目标。打造13平方公里的宋文化景区，古城人口逐步迁出，自2010年以来，结合新区建设，古城内人口已从原27万人，逐步疏解至22万人，推动了开封老城的有效保护。在旧城改造过程中，坚守“小式建筑、简约仿古（宋）、灰色基调、限高15（米）”的风貌控制要求，依托厚重历史文化资源禀赋，针对旅游、度假、休闲功能，贯彻落实城市修补理念，注重城市品位提升，古城风貌管控和改造工作稳步推进。

老城区人口疏散，古城改造限高，未来老城区的居住价值会日益凸显。可以说，高端住宅会成为古城区的优选。从目前进入改造的开发商来看，亦具备这样的经验。这个开发商是宋卫平的蓝城，在杭州有诸如江南里，凤起潮鸣等先进豪宅项目。这也是对于土地价值的尊重，古城区，理当豪宅。

*开封古城豪宅项目

开封古城区·双龙巷版块

双龙巷的名气来源因其走出过赵匡胤、赵光义两位“真龙天子”。双龙巷规划北起延寿寺街，南至财政厅东街、平等街一线，东抵内环东路，西达北道门街、右司官口、北兴街一线。规划范围南北长约700米，东西宽约500米。

*双龙巷鸟瞰

双龙巷改造分为南北两个大区域。其中，北部区域为西起北道门街，沿开封一师附小东侧围墙线向南至东棚板街直达内环东路，向北至北道门小学南侧；东侧沿辘轳湾街向南包含塘坊口街与东棚板街的沿街院落，向北沿天工机具厂围墙西南侧与北道门小学南侧相接。南部区域为以双龙巷整条街巷为核心，北起联合街东线，南达财政厅东街与朝阳胡同一线，西连百益街、刘府胡同、联合街，东沿开封八中西侧围墙，包含双龙巷全线与屈家胡同相接。

目前，双龙巷文化休闲街西入口已呈现。双龙巷项目的改造进度并不快，2018年依然被列为年度十大重点文化项目。项目依托一条主街，一片街区，两个广场，通过建设纪念馆，展览馆，文化商业街等展现浓郁的开封古城民俗文化特色，核心区规划建设样板院落，总建筑面积约3.1万㎡。今年主要进行院落建设，相信不久后，双龙巷终将亮相。

*双龙巷入口

双龙巷的落成，也将带动区域文旅产业的发展。我始终认为，未来的老城区一定是文旅+高端住宅为主的。尤其是主景区周边，由于土地的稀缺，结合限高等要素，洋房或许是起步产品。丰厚的历史底蕴，也将为项目注入人文因素，总之，我的判断是，优质圈层，必在古城区。

近距双龙巷的古城区3#-1地块目前在土拍中。这个地块的落幕，也将率先拉起古城区豪宅的大幕，按照目前的进度预估，未来或要和泰和府，蓝城艮岳地块形成开封古城区高端住宅项目的三驾马车。

*古城区3#-1土拍地块

地块基础信息

宗地编号（简称）：2018－18号〔古城区3#-1地块〕

宗地位置：东至规划用地边界，南至曹门大街道路红线及规划用地边界线，西至内环路道路红线及规划用地边界线，北至东三道路红线、规划用地边界线。

净用地面积(㎡)：41011.3

土地用途：商业服务、住宅

容积率（万㎡/h㎡）：≥1.0且≤1.4

*三期水系连通示意图

开封古城区 · 环龙亭湖版块

环龙亭湖版块至少有两个价值，一个是文旅价值，一个是居住价值。

环龙亭湖版块的价值，一直被认同，一直在改造，也一直在等待。较先进入的是迪臣，目前已交付的有迪臣世纪豪苑，迪臣龙亭湖1号，商业部分有大商新玛特，目前待开发的地块是G地块（龙亭湖1号·玺园）。

项目地址：龙亭湖西路以西，法院街以南

基本情况：规划用地面积14542.9平方米，总建筑面积28618.6平方米，共9栋楼。1#为5层商住，2#为3层住宅，3#为3层商业，4#为3层住宅，5#为4层商住，6#为5层住宅，7#为4层住宅，8#为4层住宅，9#为4层住宅。

当然，对于环龙亭湖区域的高端住宅来说，少有要面对的是节假日的交通拥堵。不过，从较新规划的区域来看，住宅地块的分布多在环龙亭湖风景带的外环区域。比如，古城区GC03-02街坊控制性详细规划显示，该项目位于古城区北区，龙亭北路北侧，铁塔西街南侧，北门大街，体育场路，规划总用地43公顷。用地性质包含二类居住用地（R2）兼容商业用地（B1），行政办公用地（A1），公园绿地（G1），水系（E1）、商业用地（B1）、加油加气站用地（B41）、宗教用地（A9）、交通场站用地（S4）。从目前的信息来看，这块地就是蓝城合作地块所在。

*艮岳鸟瞰图

对于古城区改造来说，土地价值十分稀缺。如果汴西新区的部分区域是开封豪宅的承接地，那么具备人文及历史底蕴的古城区一定是开封顶豪的承接地。回归到古城区的深耕者，建业，其开发的东京梦华，业已呈现七盛角，半亩园，铂尔曼，这座开封排名前列城市级复兴工程，多亏了老胡。在龙亭湖区域过往将近10年的开发历史上，撑起了半壁江山。

泰和府或许是这个城市复兴工程的压轴住宅地块，拟规划产品以洋房和别墅为主。作为古城内最受期待的顶豪项目，未来将迎战蓝城艮岳项目，一争高端。这种项目的对标，是我乐得看见的。对于眼下的开封古城来说，古城修复是历史责任，而老城区居住环境改善是迫切需要。期待老城回归！

*建业东京梦华-七盛角

古城区的另一个价值是旅游。开封古城的复兴，不仅仅是开封的希望，也是河南的希望。有了建业的东京梦华，也当有其他文旅开发商的介入，才能最终盘活古城旅游这盘棋。尽管它看起来遥遥无期或者说异常缓慢，然而我们能做的，大概只有等。与其扎堆一哄而入，堆砌古建筑，不如把历史底蕴封一封，留一留。

从2018年龙亭区的政府工作报告中，有这样的表述：

推进清明上河园三期、960非遗文化产业园、水系一期拓宽改造、矾楼文商旅综合体、开封共享际、龙亭湖1号·玺园、珠玑巷二期等项目建设。通过业态升级，硬件改造，将七盛角、珠玑巷打造成集文玩、书画、工艺品、休闲娱乐为一体的文创商业街区。引进茉舍、仟那、花筑、隐居等知名酒店、文化展馆，以及高瓴资本等知名企业，提升服务品质和业态，将半亩园打造成高端度假型旅游街区和企业家会客厅。

清明上河园三期，项目包括北区高科技互动体验园，南区民宿聚落区，游客服务中心，占地约131亩。在环龙亭湖风景带中，清明上河园是最重要的一笔，2014年，清明上河园游客接待量达到226.97万；2015年，清明上河园的游客量达到256万人次；2016年，清明上河园的游客量达到280万人次；2017年，清明上河园的游客量达到290万人次。

*其中，2020年为预估数据。

而从全市的旅游数据来看，2016年开封全年接待游客5080万人次；2017年开封全年接待游客5862万人次，2019年开封全年接待游客计划突破9000万人次。从古城区旅游景区分布来看，环龙亭湖风景区云集了包含清明上河园，龙亭公园，天波杨府，翰园碑林，万岁山森林公园等景区。其次还有环包公湖风景区，主要包含开封府，包公祠，延庆观；环鼓楼风景区，主要包含大相国寺，鼓楼，书店街等。当然，还有铁塔等。

相比起来，目前最为成熟的莫过于环龙亭湖风景带。这个区域的动作，也会成为古城区其他区域的范本。古城蝶变，催熟的是文旅产业，带动的是宿游产业，推动的是高端住宅。

*大宋文旅城公寓俯视图

（原创：瘦了的胖）

（来源：开封地产研习）