公积金已成鸡肋,楼市下一步怎么走?

9月13日晚，北京“公积金新政”突袭，楼市顿时慌得一批！

乍一看，公积金贷款已废，北京楼市无疑于雪上加霜。

可静下心来再一想，事情似乎并没有那么简单！

新政解读

先来看本次新政要点：

1.由“认房不认贷”变为“认房又认贷”

我们知道，3.17新政，正式确定了商贷“认房又认贷”，而公积金却没有被纳入此范围，这可以说是一个漏洞。

但，放任，绝不意味着纵容！

果然，时隔一年半，这个漏洞还是被补上了。

出人意料，却也在情理之中！

公积金认房又认贷，也就是说，即使北京名下无房，可只要在全国范围内有过贷款记录（含商贷和公积金），在北京买房就算二套。

看完这条，笔者又一次感受到了自己的幸运。

笔者前几个月刚入手了一套房子（刚需）。虽然北京无房，但由于外地有商贷记录（无公积金贷记录），所以如果用商贷的话只能算二套。但由于笔者选择了只用公积金贷款，所以照样可以享受首套资格。

但如今，新政一出，只能算二套。

有时，我们不得不承认，对于买房这件事，运气真的挺重要！

2.贷款额度与缴存年限挂钩，每缴一年只能贷10万

注意！这一条对穷刚需的伤害，堪称原子弹级别，特别是准备买房结婚的刚需！

每交一年可以贷10万，也就是说，要想贷120万，必须得交够12年才行，且夫妻双方不能叠加。

如果按照18岁上大学，22岁毕业参加工作来算，一个本科生要等到34岁才能贷款120万。

现代社会普遍追求高学历，要是再上个研究生、博士啥的，等到40岁才能贷120万，是很正常的。

中国有个传统，要结婚，先买房。可是，这个年纪再买房结婚，还怎么为国生娃？

也许你会说，大不了就少贷点儿呗，没有必要非得交够12年啊。可是，对于北京房价来说，120万这个额度，尚且杯水车薪，何况更低？

3.首付比例上升

之前，公积金贷款，不管是首套还是二套，首付20%就可以了。新政之后，首付比例上升。

首套：

普通住宅35%

非普住宅40%

二套：

普通住宅60%

非普住宅80%

注意，二套公积金贷款上限由目前的80万变为60万。

一句话，对于钱少的刚需来说，购房难度大了不止一点点。

4.70变65

之前，贷款年限+申请人年龄（夫妻中年龄较大者年龄）﹤70，均可贷款。现在，新政规定，贷款年限+申请人年龄（夫妻中年龄较大者年龄）﹤65才可以。

而贷款年限最长为25年，并无变化。

5.国管公积金目前暂不执行此新政

注意，据较新消息，本次新政只针对市管公积金，而国管公积金暂未实行新政。

国管和市管公积金，区别在于其管理单位不一样。

国管公积金，其管理单位一般是中央国家机关、央企、国企；市管公积金，管理单位一般是私企、普通企事业单位。

有何影响

1.对钱少的刚需来说，无疑是利空

从上文中的新政解读，我们可以看出，这对首次购房的刚需来说，打击巨大，尤其是子弹本来就少的刚需。

提高贷款门槛、收缩贷款额度、扩大限制范围，调控对象排名前列次从投机对准了刚需。

然而，所谓祸兮福所倚，福兮祸所伏。这对刚需来说，又何尝不是一种保护？

但，这是后话，下文会详细解析。

2.对整个楼市来说，雷声大，雨点小

虽然此次新政，做了很大改变，但对整个楼市来说，看似是巨大的利空，实则，影响力度并没有想象中那般大！

此次虽然收缩了贷款额度，但贷款并没有封死。因为能用公积金贷款的，基本都能改成商贷，只是月供会增加不少。

而且，目前市场上用商贷的还是占主流。就北京市场来说，120万的额度，是很微不足道的。

除此之外，由于公积金贷款需要排队，且审批流程极其复杂，所以许多开发商往往都拒绝公积金贷款。“全款的往里走，商贷的门口排队，公积金贷款的请把门口的小黄车挪走”，类似的现象在全国各地也屡屡发生。

所以单纯论其影响力，覆盖面很有限。

况且，对于投资客来说，你见过哪个用公积金的？就连换房家庭，用公积金贷款的都少之又少。

透露了什么信号

1.人口结构调整

东西城户口购买城六区以外房产，额度上浮20万；城六区户口购买城六区以外，上浮10万。

虽然额度并不多，但至少它透露了一个关键信号，这也和之前公布的正负清单吻合。那就是：鼓励中心区人口向外围疏解，不要过分向中心集中，让人口和资源分布更均衡。

2.公积金彻底鸡肋化

公积金是国家强制缴纳的，无法拒绝。然而，账户上的钱虽然归职工个人所有，但，目前有一个较大的问题是，自己的钱，自己却不能支配！

公积金本为买房所用，如果不买房，能提取的额度十分有限，大量的资金沉淀在账户里，越来越贬值。即使是买房，在如今的高房价面前，也依然杯水车薪，况且还被开发商嫌弃。

如果是租房，没有租房备案合同的话，能提取的额度又十分有限，每个月区区几百块而已，大量的资金依然沉淀在那里。

自己的钱自己不能用，同时，对企业来说，又是一个不小的负担。请问，要这样的公积金，究竟有何用？

所以，前段时间，北京修改了公积金政策，大幅降低了公积金的存缴比例，从固定12%的存缴比例修改为5-12%。

有这样的好事，为何不干？然后，许许多多的企业，包括华为这样的独角兽，都立刻修改为5%。

很明显，这是在给社保让路。

现在，社保已经不够用了，但是，为了不给企业增加负担，暂时还未大幅增加社保比例。但是，以后若是大幅弱化公积金，提升社保比例，这样的可能性也不是没有。

3.钱不够用了

其实，公积金收缩贷款额度，这已经不是排名前列次了。究其根本原因，还是市场上的钱不够用了。

根据2017年数据，全国公积金个贷率（贷款余额/缴存余额）为87.8%，超过85%的警戒线。其中，10省市个人住房贷款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超过100%。

为此，各地也是用尽了各种办法，比如，贴息贷款、提高公积金贷款门槛、延长审批时间等等。

虽然这些举措在一定程度上缓解了公积金流动紧张情况，但还是无法从根本上解决问题。

2015年全国房价抬头。有数据显示，公积金贷款2015年一个月贷款量就超过100亿，相当于2014年一整年的贷款量。

遇到楼市上扬行情，如果大家都只交一年公积金，就想用别人的钱贷出上百万，有多少也不够用啊，很快资金就没有了。所以只能是交的时间长的能多贷一些额度，交的时间短的少贷一些额度，这样还能显得公平一些。

这次公积金贷款额度收缩，北京开了先河。以后，更多的一线城市大概率或将跟进。

楼市会如何走

上文中，笔者说过，此次新政，对刚需是一种伤害，也是另一种保护。

何解？

通过此次新政，我们知道，刚需，不再是商品房市场被保护的对象。

那么，刚需以后怎么办？

北京大规模推出的公租房、共有产权房，以后就是他们的新选择。

买不起商品房？可以租啊，以后，租购同权或将进一步优化。

而共有产权房，虽然品质并不能和商品房相提并论，但是，作为刚的不能再刚的家庭，有房住就不错了，还要啥自行车？

关于保障性住房，香港和深圳一直就做的不错：

2018-2035年17年间，深圳计划新增住宅170万套，平均每年10万套。其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比接近60%，商品房占比为40%。

而香港公屋，自1960年开始推出，到现在已运行近60年，从运行时间来看，已经相当成熟。

所以以后，北京很可能会效仿香港、深圳模式——让公租房、共有产权房、商品房三分天下！

来源：购房大学