个税变革:你看到了起征点提高,我看到了房产税出台前戏

这两天，沸沸扬扬的个人所得税修正草案提请全国人大常委会审议，备受关注的个税起征点的提高也随之敲定：由原先每月3500元提高至每月5000元（每年6万元），事关几乎所有人的利益。

贴心的血拼哥为大家梳理要点如下：

一、个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元）

解读  个税起征点提高，意味着每个人需要缴纳个税的基数降低了，原先月薪税前一万，需要在6500（10000-3500）的基础上再扣除社保等进行缴纳，现在只需要在5000（10000-5000）的基础上缴纳了。

举例说明  税前月薪6500元，改革后个税少缴45元；

月薪13k改革后税少缴500-600元。

二、优化调整税率结构，扩大较低档税率级距

解读 而关于第二点，血拼哥认为更为重要。财政部部长专门为这条做了说明，本次累进税率的结构和级距的调整具体是：

1. 扩大3%、10%、20%三档低税率的范围，3%税率的上限扩大一倍；

2. 大幅扩大10%税率的范围，原先税率为20%的，和部分25%部分的，统统降为10%！

3. 原先税率为25%的降为20%，缩小25%税率的范围，30%、35%、45%这三档较高税率的范围保持不变。

假设 第三档范围在12000-20000，实际上范围x-y，其中下限9000

这一调整的结果就是，只要月薪扣除社保和5000起征点后，在35000以下的，一律降税，拿到手的钱增加！躺赚！

三、首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除

所谓专项附加扣除，就是一般所说的个税抵扣，再简单一点说是原本用来交个税的钱，改交上面这几个专项了。

那么专项附加扣除可以抵扣多少个税？我们用房贷利息（只能抵扣利息部分，不抵扣本金）进行测算。

为了方便计算，我们按上图假设的税收等级计算，假设A先生每月税前收入3万元，现要贷款300万元买一套总价500万的房子。

每个月需要缴纳的个税为

应纳税额=(工资薪金所得-社保-扣除标准)×适用税率-速算扣除数

= （30000-5132-5000）*20%-990=2984

按原先的计算方法，需要缴纳个税为

= （30000-5132-3500）*25%-1005=4337

对于月入三万的A先生来讲每月少缴1300多元

A先生商业贷款300万元，贷款期限25年，按等额本金还款方式，每月需还房贷17363元，其中本金10000元，贷款利息7363元。

则应纳税额=(工资薪金所得 –社保- 扣除标准 - 月贷款利息)×适用税率-速算扣除数

= （30000-5132-5000-7363）*20%-990=1511

也就是说个税改革后，如果抵扣了房贷利息，等于省下了4337-1511= 2826元，相当于减轻了16%的房贷压力！

个税改革是房地产税出台前戏？

其实了解美国税法的读者已经发现，这次改革新增的专项附加扣除，其实就是美国的个税抵扣制度。

美国的税务制度中，有一条原则是注重个人主动自愿的申报，即政府事先并不查收入而确定该缴多少税。

而促进美国民众积极报税的原因就是个税可以抵扣：对于穷人来说，各项扣除完以后，基本都交税很少或者不用交税。

而中国规定年收入满12万就要去税务机关主动申报，但事实上这种事，个人不会去做，最后变成了由单位强制代缴。（更不要指望公民主动申报房地产税了）

而如今为了抵扣房贷、房租、医疗、子女教育等实打实的生活成本，公民就会变得积极的去自行申报个人所得，降低了国家收税成本。

有了主动申报房产进而抵扣房贷利息的基本面，那么在此基础上征收房地产税就变得顺水推舟。联系到近期不动产信息登记已实现全国联网，不难看出房地产税已有了推行的基本条件，出台也只是水到渠成的事了。

房地产税出台是为了降低房价？

有人认为房地产税可以起到调节、甚至降低房价的作用，打击名下房产数套的富豪或囤房大户。但这可能是民众的一厢情愿了。

早在14年，时任财政部部长的楼继伟就在《就是》杂志刊文，“在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。”

重点已经在最后一句点明——使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

其实地方财政为土地捆绑久矣！二三线城市财政收入50%甚至70%都依赖卖地收入，因而导致了政府拼命棚改、拆迁，明压暗抬地刺激楼市，制造需求和供给，从而坐收土地之利。

而在房价高企，银行、开发商、购房者等各方利益与房地产紧紧捆绑在一起后，楼市已经成为了一辆停不下来的马车。而房地产税在目前看来是少有能够调控房地产根本利益的手段，降价与否不敢说，但至少通过房地产税让政府摆脱对土地财政的过度依赖。

核心是蛋糕怎么分的问题

房地产税的出台，包括个税的调整，核心都是怎么分蛋糕的问题。

在拍地阶段开发商的钱少割一点，那么在开发阶段就由房地产税去多要一些回来。个税起征点提高，穷人的钱少交了；而非工资所得马上加入了累进征收范围，对富人原先的避税收入动大刀子。

但从如何分蛋糕这个动作上，我们至少可以看出一点，就是哪个领域赚钱。

动房地产的蛋糕，实际上正是因为房地产足够肥，足够支撑一部分财政支出。为什么不对实体经济加征税目呢，因为实体经济已然不行，再征税那恐怕没人干得下去了。

如今债、股、期、外贸……各市惨状连连后，房地产理所应当成为了最后也是最为稳健的战场，政策和热钱都倾斜与此，房地产的支柱地位只高不低，而政府自然也会抱紧金元宝。

而在这种形式下，我们需要问的问题是：个税“让利于民”后，将流往何方？

实际上，无论是到手收入增加，还是个税可抵扣房贷利息，都直接导向了一个结果，那就是：钱投入到房地产。

原先负担沉重的房贷，在个税调整后给予了疏解，然而随着更多的资金流向楼市，我们可以遇见的是房地产未来依旧向热，房价只会更加坚挺。

（来源：血拼北京楼市）