逃出房地产的诅咒,中国特色式未来房价趋势!

1

房产界的诅咒

房地产的研究史上有一位著名的研究专家，叫做弗雷德·哈里森。

他之所以被众人捧上神坛，是因为他曾精准地预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

而且每次精准的预测都源于他的一套理论模型，叫做「18年周期模型」，也被称作「18年诅咒」。

根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右。

这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。

这套理论在历史上还先后被多个学者论证过，例如美国著名经济学家西蒙·库兹涅兹、芝加哥房产专家霍伊特、美联储主席的阿瑟·伯恩斯，还有玫瑰房地产经纪商罗伊·温茨利克等等。

按照大家的算法综合下来，房地产周期平均长度为18.33年，准确无误。

如果你还不相信，那再来看看离我们最近的几个著名房地产泡沫：

美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；

日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；

香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。

所以世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信：

「18年对于房地产来说，是个逃不过的魔咒」。

但万万没想到，意外还是发生了。

2

中国特色

我们再用这套理论去推演中国房地产。

中国房地产进入商业化的时间点是1987年，住房货币化改革是在1998年，所以1998年一直被作为中国房地产周期的开端。

肯定的是，中国房地产市场从98年开始的周期起伏和弗雷德·哈里森的「18年周期论」极为相似。

其实从2014年开始，中国房地产就开始呈现疲软之势。70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据环环下跌，衰退格局正式被确立。

那段时间人心惶惶，房地产市场极为萧条，炒房客排队套现把钱转入股市，投资客纷纷抛盘保命，刚需绝迹于江湖。

所有人都认为中国房地产市场诅咒时刻马上来临。谁都不愿意成为经济风暴的受害者，家门口刚刚崩盘的日本不正是活生生的例子吗？

其实，这也就从根本解释了为什么房地产周期能够跨越国别，跨越种族，跨越信仰存在于世中。

其实就是人性的共性。

「恐惧和贪婪的人性弱点才是一切金融现象的使然。」这个在罗伯特·席勒的《动物精神》中解释地特别通透。

房价下跌的时候，你喊刚需出来买房是要出人命的。他会指着鼻子告诉你：“房价都要崩了，你还让我买房是不是图谋不轨？”

但是房价上升时，他们又跑出来疯了一样的抢着买房。你对他们说：“之前不是说房价要崩吗？钱不是不够吗？”

他们会回你：“房价涨了还不买，是不是图谋不轨，钱不够可以借啊！”

所以，购房者80%都是韭菜。

然而正当所有人认为中国房地产在2014年在劫难逃时，市场却来了一个惊天大逆转。

2014年10月起，央行开始接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场。从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这个量级整整占了过去18年的一半。

然后我们就看到了上一轮中国房价重燃暴涨局面。

到现在为止，可以准确的说，中国已经用少有的方式打破了「18年诅咒」。

还记得去年年底房产研讨会，一位美国地产专家跑过来问我说：“我很看不懂你们中国房地产啊，按照规律你们现在已经崩盘了，怎么还能出现暴涨，So fanatical！”

“首先每天盼望我们崩盘是什么心理？而且你可曾听说过有「中国特色」这个词？”

事实上，上一波中国特色式去库存放水房地产确也是无奈之举。

房地产就是经济，如果中国房地产在这个历史节骨眼上被“诅咒”了，中国是特别跨越不了「中等收入陷阱」的，也就是说，中国将与发达国家无缘。

3

如何面对中等收入陷阱

如果中国想跨过中等收入陷阱，就必须面对两个高级难题，「刘易斯拐点」和「明斯基时刻」。

中国改革开放四十年能有现在的成就，绝大部分归功于中国庞大的人口红利。尤其是在加入WTO以来，虽然被老美层层压制，但不可否认，中国依靠廉价劳动力成为了全球最受益的一方。

然而中国从2012年劳动适龄人口开始减少。从2012年以来，我们16周岁至60周岁的劳动年龄人口减少了1500万人，每年都在减少。

人口的逐年减少，劳动力成本的不断升高告诉我们，刘易斯拐点近在咫尺。

刘易斯拐点

“刘易斯拐点”（Lewis Turning Point），即劳动力从过剩走向短缺的转折点。

人口结构的变化对经济的影响是根本性的。

如果达到刘易斯拐点，将意味着工资大幅上涨、工业利润受到挤压、投资下降，届时发展中国家将无法再依赖廉价劳动力。

由于拐点的到来很大程度上是由于国家强制推行的计划生育政策造成，劳动年龄人口的下降速度将远超过其他国家的正常下降水平，即使现在马上放松独生子女政策，鼓励生育，时间上也来不及了。

所以，中国将很快成为劳动力短缺的国家。

如果我把13年写的刘易斯拐点造成的六个趋势放到下面，你就会对今天中国的变化一目了然。

1、劳动力紧缺，必然导致工资会涨，传统的劳动力密集型企业将难以为继，并将大范围地向其他更落后的国家和地区转移。

「本来发达城市的产业是由周边三四线城市承接的，结果由于人力成本太高，以至于中国多数制造业企业逃逸至东南亚国家」

2、中国沿海发达地区的发展依赖于大量内地民工，随着劳动力进入短缺时代，这些民工不需要别井离乡，在家门口就有很多工作机会，所以沿海发达地区的产业升级需求会更迫切。

「中部城市崛起，将超越沿海城市成为国家发展主要力量」

3、由于劳动力紧缺，各地将会出现争夺劳动力的浪潮，发达大城市将改革户籍制度，取消入户门槛，力求更多劳动力资源留在本地。人口的城市化进程仍会加速。

「目前城市抢人大战已经进入顶峰时刻，深圳近期的落户政策几乎取消了入户门槛」

4、劳动力成本上涨，将迫使企业更快地向资本密集型和技术密集型企业升级，没有能力升级的落后企业将被大量淘汰，存活下来的企业无论在规模还是在效率上都会有迅速的提升，产业集中度必将增加。

「大规模低端制造业死亡，产业升级迫在眉睫」

5、人少了，总需求会下降，但需求的质量会提高，质量差价格低的产品市场会萎缩，质量、性能、品牌好的产品会有来越有市场。

「GDP主动降速开始寻求质量，满足内需升级」

6、中国经济过去的发展，靠的是出口和大规模的铁公基投资投入拉动，随着劳动力成本上涨，出口优势将逐步减弱，产能过剩使投资需求减弱，靠大规模投资拉动的高速发展很难持续下去。未来的出路不在于继续增大投入，而在于提高效率。

「大部分基建被砍，去产能成为首要目标」

以上6点趋势是中国未来必然要面对的事情，与老百姓的生活息息相关。而刘易斯拐点也是每个国家无法绕过的陷阱，所以只能主动去面对。在早期完成去产能、产业升级和内部城市崛起扩大内需的改革才是重中之重。

但是想做到这些，钱从哪儿来呢？

要是过去，随便开动印钞机印钞票就好了，但是现在美国加息潮逼的这么紧，再开动印钞机，分分钟一大堆索罗斯坐在家门口掏空你的经济，割你的韭菜。

所以只能有一个办法，就是从居民身上筹钱，方式就是打开房地产的阀门。

然而，中国多年的货币宽松政策和金融管制已经形成了奇高的债务泡沫，再加上上一轮的房地产去库存，中国金融杠杆已经形成了一个吹弹可破的大泡沫。

结果金融市场跨过了灰犀牛，却引来了「明斯基时刻」。

明斯基时刻

“明斯基时刻”，是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻，也可以被理解为杠杆过度累积引发市场突然下行。

懂的人都知道，「明斯基时刻」远比什么黑天鹅、灰犀牛厉害得多，当年的俄罗斯金融危机就是栽倒在它这里，完全不可预见。

而中国长期以来，地方政府背杠杆大搞基建，企业背杠杆运营周转，开发商背杠杆买地造楼，居民背杠杆买房买车，所有主体都活在杠杆梦中无法自拔，严重透支了社会信用和居民劳动力。

所以从去年年底开始，央行仅做一件事情，就是严查所有账务，全面整顿金融市场，不遗余力地降杠杆！

降杠杆就是刮骨疗伤，靠着之前房价得来的资金做缓冲麻醉剂，勉强一层一层刮下去。

结果，还是刮出了钱荒。

4

打破经济规律的代价

从2018年开年后，社会上就开始曝出各种各样的「缺钱新闻」。

例如，多地教师和公务员发不起工资，众多企业违约，董事长跳楼，房贷断供率达到历史峰位，社会固定资产投资创下1995年有记录以来的较低值等等。

种种现象告诉我们，中国钱荒真的来了！

但是很奇怪的是，截止2018年3月份中国货币总量已经超过了174万亿，比美元和欧元的总和还要多！那么这么多钱到底去哪儿了呢？或许只能用「不为人知」这个词去解释吧。

中国用拉升房价的方式打破了「18年周期」，延缓了「刘易斯拐点」，对抗了「明斯基时刻」，说明任何经济规律是可以被打破的。

但未来中国还有更长的路要走，需要解决经济的增长回落、贫富分化、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、金融体系脆弱等问题，中等收入陷阱简直是发展中国家的噩梦。

而昨天特朗普政府突然出尔反尔对中国发动贸易制裁也显得在情理之中了。美国那么多资本大鳄是不可能不会窥见中国目前的处境的，这么好扳倒中国的机会他们怎么可能放过呢？

但是对于未来趋势，作为个人我还要多说一句。

我们都是人类，都有共同的恐惧和贪婪，而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的。

所以人是有限理性的，市场并不完全有效，只要克服人性弱点，作为个人是可以持续战胜市场的，巴菲特用他的一生来证明了这一点。

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来源：子木聊房