购房大学:二手房买卖遇到政策性违约,该如何解决?

6月6日下午，购房大学首期法律讲座在焦点看房APP上开始直播，此次直播由搜狐焦点北京主编吕伟担任主持人，特邀嘉宾是北京一法律师事务所的王丽雯律师。

房产专家携手专业律师，共同为各位网友解疑，如果在二手房买卖中遇到政策性违约，该如何解决？

（直播现场）

在讲座的开始，吕主编给大家分析了“政策性违约”的产生背景。

首先，政策性违约，离不开政府对房地产行业不断的调控。

自2005年“国八条”出台以来，房地产调控政策已走过了12个春秋。回顾房地产调控历史，收紧期明显长于宽松期，且每次收紧的调控几乎都被打上“史上最严”的标签，但每次调控，房价总是先抑后扬，政策稍一放松，便会出现“报复性反弹”。

（图表一：历年政策性调控内容）

下表是目前国内主要城市的限购限贷政策

主持人：政策调控给二手房买卖市场带来哪些影响呢？

王律师：政策变动给房地产行业带来的影响，分为以下两点：

排名前列：政策导致首付比例发生变化，或缩短贷款年限。

为此，王律师还特意分享了一个案子。

在2017年3月11日，刘某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘某购买赵某名下位于北京市朝阳区某房屋（以下称诉争房屋），总成交价385万元，其中定金30万元，刘某拟贷款225万元，剩余130万元在双方办理过户前5个工作日内通过资金监管方式划转。合同签订后刘某向赵某支付定金10万元。

2017年3月17日，北京市政府出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。刘某于2007年3月曾在北京银行办理过个人住房贷款52万元，根据317新政，刘某属于上述情况，而刘某表示无力再支付因贷款机构政策调整导致的购房首付款增加部分，要求解除合约，遭到赵某拒绝。刘某诉至法院要求解除合约，最终法院支持了刘某的诉讼请求。

这个案例，就是因为政策调控中提高了首付比例，购房人的首付发生了比较大的变化，导致相应的支付能力降低，而导致的违约情况。

第二种：因政策规定，不具备购房主体资格。常见的有社保5年要求、限购两套等。

王律师又给网友举了一个例子，是卖房人2013年将房屋出售给了买房人，但当时没有产权证。买房人交付后，卖房人支付了全款，并一直居住在该房内。

2015年8月14日，北京市住房和城乡建设委员会和北京市通州区人民政府根据北京市人民政府批准，出台12号文。2016年3月7日，卖房人获得了所涉房屋的不动产所有权证。但是由于买房人不具备12号文规定的购房资格，无法为其办理房地产过户手续。卖房人认为双方之间签订的房屋买卖合同确已无法继续履行，请求法院解除房屋买卖合同，但这一请求并未获得法院支持。

主持人：上面的案例， 尽管买家可以继续享受该房屋的所有权，但是他并没有登记落户的资格，那么即便他打赢官司，那么他该怎么拿到房本？

王律师：该买家可以拿着法院判决书，到房产登记的相关部门进行网签，相关部门可以酌情为买家办理的，这也是法律温情的一面。

主持人：那么因为调控而导致的合同无法履行，是否会构成“违约”？

王律师：我们经常将因政策调控而导致合同无法继续履行的情况，称之为“政策性违约”。这个说法非常的形象，且好理解。

在二手房交易中导致合同无法继续履行的，的确是“政策性原因”，但实践中，因调控而要求解除合同的情形非常多，包括购买预售商品房时比例提高、缩短贷款年限无法取得贷款、连环单中卖房不顺利导致买房时无法履行、不具备买房资格等等，我们要分情况来对性质进行区分。

从法律上来说，如果一旦确认为因政策性原因导致无法履行的，要求解除合约是法律所支持的，就不构成为“违约”。

其实我国合同法及相关司法解释并未明确规定政府政策调整是否属于情势变更。必须具备以下几个特点：

排名前列、政府政策调整属于当事人在订立合同时无法预见；

第二、后果系合同目的无法实现或继续履行合同对一方当事人明显不公平的；

第三、须有因果关系。

司法实践中，法院一般将上述政府政策的调整认定为情势变更。但是政府以“指导意见”、“通知”等形式发布的各类文件，虽然和合同履行具有一定相关性，但上述文件并不涉及法律法规或政策的调整或某项相关措施的变更的，则该类文件实际并不使得合同履行的客观情况发生重大变化。当事人据此主张情势变更的，法院不予支持。

主持人：面对政策性违约，法律会怎样处理？

王律师：自国家调控政策的不断变化，导致二手房交易纠纷数量也节节攀升。从05年到现在，我们看到各地司法对政策性违约导致的纠纷处理上，态度是从谨慎-模糊-确认的趋势的。

在最初的案例中，处理是非常谨慎的，考虑合约的严肃性，只要是双方意思真实表示、不违反法律法规，则一般认定为应该继续履行合约。对于我们上面说的政策违约情况，其实可以分为两种情况来讲。

排名前列、不具备购房资格的，宜认定为“情势变更”；

法律处理方式为恢复原状，包括退还定金（若有）、解除合同、互不负违约责任。

在《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，即，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而实践中，也是要根据实际情况来判定，不宜一刀切。

第二、不具备购房能力的，需要区分对待；

比方说上面的案例，法院最终认为，住房限购限售限贷政策在性质上具有公共政策的性质，对购房人的履行能力及房屋买卖合同能否继续履行均会造成重大影响。本案中，刘某于2007年办理过个人住房贷款，按照317新政的规定，若继续履行合同，需要提高首付款支付比例、降低贷款比例。故对于刘某要求解除合同、退还定金的请求，本院予以支持。

但值得注意的是：政策执行后遇到贷款首付提高、贷款年限缩短等，这些并不必然导致购房人无履约能力，因此也不能简单认定为不可抗力或情势变更。

一般的原则是，若新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立。

这一点，在案例的判决中也有冲分的显现，法院在举证质证的环节中，对于刘某的履约能力进行了重点审查，并认为“刘某提交证据证明其并无按照新政实施后的比例支付首付款的能力，而赵某现有证据亦不足以证明刘某确有充分的履行能力，”进而才做出判决。

主持人：上面提到了连环单，那么王律师能给大家解释一下连环单的主要情况吗？

王律师：连环单是房屋交易中客观存在的一种情况，但基于合同的相对性，每一单房屋买卖所涉及的房屋买卖合同法律关系是彼此独立的，在无特别约定的情况下，售卖合同的房屋交易能否履行及是否履行，并不影响购买房屋买卖合同关系应负的合同义务和法律责任；

合同法排名前列百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”

主持人：咱们上面说了这么多关于政策性违约的案例，那么王律师对我们的网友，在日后买房时有什么建议呢？

王律师：首先，大家注意房屋买卖合同的相关条款设置。现在多为格式条款，但实际可以通过签署补充协议的方式来进行补充约定。例如对贷款时间的约定，以买方为例，买方贷款不足或贷款不能，允许买方在合理时间内更换银行重新申请，如再次申请不能，可现金补足或协商解除，当然这些条款要和卖方在签约前有充分沟通，得到卖房认同方可。

其次，一定要积极协助办理贷款、过户等事宜，万事不要拖。

最后，我要说的是“政策性违约”是把双刃剑，勿滥用。排名前列，从司法实践中来看，相关纠纷短则半年，长则经历一审、二审、再审、发回数个程序，现在从数据库可以看到最长的纠纷可以追溯到2011年。此时房价已有翻天覆地的变化。保持一个好的心态，不要因为房价涨了、降了而去贸然要求解除合同。否则，房屋一直处于不能买卖的状态，可能带来更大的损失；第二，并不是所有的因调控导致的无法履行都会被判定为“政策性违约”，在司法审理中有严格的界限，并会参考公平、诚实信用原则。

主持人：感谢王律师的建议，那么如果我们的网友买房时，遇到政策纠纷应该怎么办？

王律师：首先呢，尽管政策性违约是存在的，但是我们不能打着法律的名义，做违约的行为；其次，当我们不幸遇到这种情况，要做好一系列准备，积极沟通，因为要面临很多困境，包括时间成本、金钱成本等；较好做正式的解约通知，在专业人士的指导下，发沟通函、律师函等；第三、争取达成比较好的结果，要用书面形式稳定，留下凭证；第四、如果协商不成，要通过法律的途径，来维护自己的合法权益。

主持人：再次感谢王律师的专业建议，最后希望王律师能给我们购房者一些专业建议，避免买房时被人忽悠。

王律师：大家可以关注微信公众号《购房大学》，里面会有较新的楼市政策解读；其次，购房签合同时，要请专业人士给出专业指导，避免上当受骗。

主持人：感谢王律师的专业建议，也感谢各位网友的观看，我们下期节目见。