特别解读香港楼市六项新房屋政策

香港行政长官林郑月娥于2018年6月29日联同财政司司长陈茂波、发展局局长黄伟纶和运输及房屋局局长陈帆公布新的三个目标共六项房屋政策，旨在1) 令市民能够负担目前资助房屋的价格，2) 增加补贴和过渡性房屋供应，以及3) 加快一手私人住宅推盘速度。行政长官在发言中承认六项政策无法增加整体私人住宅供应, 亦没有意向打压私人住宅的房价,将「稍后」再处理这些问题。

01

提高出售单位的可负担性

 >>>正面影响: 更多低收入人群受惠

 >>>负面影响: 补地价金额上升, 排队轮候时间更长

通过修改计算方法， 政府将目前的补贴用房居者有其屋计划（居屋）申请家庭的收入上限, 由每月港币57,000元降低至港币39,000元。以往在进行申请者的负担能力评估时，政府一般是以白表家庭申请者的入息限额作参考点。新制度下, 政府将采用非业主住户的家庭每月入息中位数作参考点。此项措施将单位以『评估市值』的52%，而非原来的70%价格出售，能大幅降低居屋单位的售价，相信有25%的居屋申请者会因此受惠。值得注意的是，措施增加政府补贴比例， 也将意味着日后出售单位时补地价的价格将会大幅上升。因此在二手市场买卖时, 买家要付未来市价的更大一部分才能卖出所拥有的房屋。同时，这一政策亦会鼓励更多人排队抽居屋，增加真正有需要人士的排队轮候时间。

另一方面，政府为夹心阶层(既不符合申请居屋资格又未能负担私营房屋的较高收入家庭)提供首置项目，目前以马头围道的非合作发展项目为试点， 预计项目最早可于2018年12月进行预售，在2019年第二季度取得占用许可证, 单位数目为450个。同时，申请「首置」单位的主要资格准则也已公布，申请人需要是香港居民，居港满七年或以上；从未在香港拥有住宅物业；收入介乎居屋白表申请人现行入息限额及该限额加30%；及资产不可超过居屋白表申请人现行资产限额加30%；买入单位的首五年内业主不可出售或者出租其单位。

此项政策旨在测试项目对夹心阶层是否有吸引力，项目所取得的经验也能为未来在安达臣道和其他地区的推广提供借鉴。 

02

增加公营, 资助及过渡性的房屋供应

>>>正面影响: 公营房屋排队轮候时间减少

>>>负面影响: 私人住宅市场供应减少

香港政府将改拨九块私人住宅土地用于公营房屋, 同时成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目。预计可额外提供10,600个保障房，用于出售或出租。政策会减少土地收入，而且用现有私人住宅供应去填补保障房屋供应的不足，会进一步推高私人住宅的价格。

03

鼓励一手私人住宅单位尽早推出市场

>>>正面影响: 房企捂盘惜售时间缩短

>>>负面影响: 无法影响市场供不应求的格局

政府将会设立一手私人住宅空置税,及设立预售单位数目下限。近年已落成未售的一手私人住宅单位数目持续上升， 2013年3月底约4,000个未售单位增加至2018年3月底约9,000个。面对现时房屋供应短缺的情况，政府建议修订《差饷条例》，就空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」。有关修订会要求获发占用许可证达十二个月或以上的一手私人住宅单位的业主（主要为发展商），每年向政府申报单位的使用情况。如果这些单位在过去十二个月内，有超过六个月的时间并未作居住或出租用途，便会被视为空置单位，有关业主须缴付「额外差饷」。「额外差饷」会由差饷物业估价署按年征收，金额为该单位的应课差饷租值的两倍（即200%），即大约相等于楼价的5%（以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算）。另一方面，政府会修改「预售楼花同意方案」，规定每次推售的私人住宅单位数目，均不能少于有关预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的20%。如果剩余未卖出的住宅单位数目少于总数的20%，发展商须一次过推售所有剩余单位。

以上两项措施主要是针对早前华懋、新鸿基﹑南丰等开发商消极推盘的现象，相信政策实施后可以加快房企推盘速度，短期有助于提升2018-2020年的住宅供应数目，长期则对供求关系影响不大。

来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)