2018上半年发生的这9件大事,决定了房地产未来5年的命运

2018年上半年业绩已经出来了，各家房企业绩飙涨，在前端融资受限，后端销售限价的条件下，很多房企的业绩依然创出了新高。7家房企已经破千亿，500亿房企数量也几乎是去年的三倍！

一面是业绩飘红，另一面却是地产股的百股跌停。不得不说，现在的楼市真的有点复杂。仅上半年，楼市就发生了很多具有长期影响力的大事件，不仅直接关系到下半年的楼市走向，有些还会对行业发展产生长期的影响。

表：2018上半年50亿房企销售业绩格局分布

在进入下半年的时间点上，明源君特意盘点了2018年上半年九大较具影响力的事件，每一个都跟你有关系。

01

棚改收紧

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由于棚改货币化安置的推动作用，直接助力了这一轮三四线的房价上涨。这一波牛市，很多房企都踩准了，一二线冰封之下，拿地难、周期长、还限价，三四线的这一波行情，对于房企来说是一根救命稻草。但同时，业内人士基本上有一个共识，那就是，一路高歌猛进的三四线楼市也是个巨大的“灰犀牛”。所有的房企一遍收割，一边心中默念倒计时。

而进入到六月份，棚改资金收紧的消息传出，棚改项目融资审批权将收回至国开行总行，同时此后货币化安置的比例会受到一定的限制。作为棚改项目主要的资金来源方，国开行收紧相关项目的贷款审批，意味着从国开行这一渠道流入房地产市场的资金将大大减少。

这对于房企原本已经非常紧张的神经，可以说是雪上加霜。消息一出，直接导致6月26日整个地产板块股票跌停。很多房企也开始拼命赶节点，力争快速出货。

事实上，目前很多房企，已经非常下沉，布局甚至已经进入乡镇。而前期大量拿地很难短期内消化掉，棚改收紧的消息会对三四线楼市产生什么影响？房企会不会纷纷提前回撤的时间点？被断粮的三四线城市房价又会出现什么样的波动？都将成为下半年楼市较大的不确定点。

02

资产证券化逐渐成熟

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之前明源君跟大家分享过，2018年资金收紧，钱紧、钱贵会成为房企经营较大的风险。

房地产行业作为典型的高负债行业，本来就非常依赖金融。而今年上半年，陆续有商业银行暂时关闭房企信贷渠道，监管环境也进入高压时期，整体的融资渠道被收紧了，尤其非标业务的严厉监管，对中小房企产生很大的影响。

而租售并举之后，存量需要长时间占用资金，借的钱是否便宜，内部能否滚动起来，都是决定性的因素。去年，新派公寓、旭辉REITs、保利、碧桂园RIETs为业内打了几针强心针，资产证券化这类的金融创新为房企打开了一扇大门。

2018年上半年资产证券化融资规模开始出现大幅度的增长，碧桂园通过RIETs拿到100亿。而今年1-5月，房地产ABS产品总发行规模688.81亿元，同比增长52.8%。资产证券化已经成为房企融资的重要途径。

目前房地产领域金融创新的发展速度非常快，资产证券化的实践越来越成熟，对于大量的房企来说，这条渠道能够走通，具有战略性的意义，但同时房企之间也开始出现更剧烈的分化，未来金融能力可能会更深刻的影响行业的竞争格局。

03

贸易战宏观承压

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中美贸易战是目前整个中国社会，甚至是全世界较大的不稳定因素，也是今年上半年最重量级的事件。

2017年中国GDP是82万亿，当年中国外贸（27.29万亿）占中国GDP的33%，而中美贸易总值为3.95万亿人民币，占我国进出口总值的14.2%，也就是说，中美贸易占到中国GDP的5%，几乎是一年的增量。从这组数据就能看出来，这次贸易找对中国经济会产生的剧烈影响。

而且中美贸易是中国贸易顺差非常重要的来源国，美元升值也会影响到中国外汇承压，从而影响中国的宏观经济，从而影响整个房地产行业的基本面，而且这样的拉锯可能会持续一段时间。

而这样的宏观环境变化，对于房企来说，也会产生几个直接的驱动：

1、刺激房企跨界，尝试新业务。例如，万科已经开始全面“去地产化”，恒大跨界高科技领域；宝能也开始涉足新能源汽车；

2、驱动很多房企以快速回笼资金为下半年的目标，通过快周转，尽快减少负债。目前很多标杆房企都已经有很多相应的动作。

毫无疑问，在这场政治博弈当中，宏观环境的压力以及政府的对策，以及随之而来的楼市和金融政策，对楼市的影响会是历史性的。不管是国家意志胜利，还是经济规律胜利，还是高超的政治手腕胜利，对房地产来说，这都是一次会影响未来十年的大变局。

04

十九大给房地产定调

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上半年的十九大也是全国关注的大事件，给未来的房地产发展方向定了调。很明确的是，房地产周期不会再轮回了。新时代，地产行业较大的逻辑是：打击投资客短炒赚钱，限制房企快周转赢利，但欢迎房企和投资者长线经营获得利润。

房企过去的开发经营模式行不通了，从2017年开始，在3年左右的过渡期之后，房地产行业将进入一个全新的时代，这个时代可能长达20—30年。缺乏能力和实力积累的房企和个人，将被淘汰出地产行业。应对传统模式衰落，需要有全新的发展思路，这也是为什么现在房企逢发声必谈转型的原因。

那么新阶段具体怎么做？

之前明源君在文章《房地产行业彻底变天！一个时代结束了。中央给地产人指了5条明路，快跟上》也给大家分析过：

排名前列条路：满足客户的改善需求，造更好的房子。也就是各大房企现在都在说的“美好生活”。

第二条路：和政府合作做廉租房、微利房项目，自己做公寓等出租房项目；

第三条路：做产业地产，工业园、农业园、高新园区、商住产一体化等等；

第四条路：在都市群里做特色小镇，做城市运营，捞取长期红利；

第五条路：和群众一起赚钱，包括买不起房的群众，“财产性收入”大家红利均沾。现在看起来租赁REITs的发行，都是可行的。

05

二次房改

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六月份，深圳发布了被称为“二次房改”的政策：深圳未来18年的纯商品住宅，只占住宅总数的40%！其余60%是人才房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建设比例，在住房不炒的大基调下，深圳作为特区，示范意义非常重要。

这个纯商品房之外的60%的市场，很多是之前的农民房、小产权房、棚户区等，以前大多不在房企的经营范围。而通过这一轮房改，这些需求纳入各地政府总体规划后，有一个升级换代、规模化、标准化的过程，房企在这个过程中，有很多机会。

目前万科、碧桂园、金地、华润、深业等标杆房企基本都进村了。万科的“万村计划”就是从城中村改造中看到商机，大规模进入城中村改造。从去年开始布局，今年上半年已经有很多项目落地。

这种方式，不仅能低成本快捷拿下房源，而且有政策支持及补贴，拿房成本和谈判成本都能大大降低。此外，还能获得百万级别的客户资源，对房企的后段服务和新房业务都能起到帮助。在新的长效机制下，二次房改可以说给房企做租赁打开了一个新思路。

图：深圳城中村改造项目收房成本更低

06

房企规模格局洗牌

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前两天，明源君给大家分享了上半年的房企销售排名榜单，可以看出目前房企竞争格局再次出现大洗牌！

今年1-6月，新城控股以971.6亿上升到排行榜第八位，相较去年同期业绩几乎翻倍。而金茂上半年销售额717.6亿，增长率更是高达197%！上半年多个黑马房企业绩亮眼，同时也有多家房企业绩出现下滑，榜单上浮下沉变化明显。

不得不说，在这一次的行业转型浪潮当中，行业舰队已经有房企开始出现掉队，在全新的市场环境下，领航的房企已经开始出现明显的分化，在战略上甚至出现南辕北辙的现象。对于中小房企来说，学标杆也不再是保险的做法。如何找准自己的战略方向，开始变的越来越难和个性化。

07

摇号全面铺开

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去年7月，上海首先开始实施摇号买房。到今年上半年，摇号买房基本上已经全面铺开。成都、南京、杭州、武汉、长沙等城市都已经实施摇号买房，到6月份，深圳也开始进入摇号买房的行列。

由于政府限价，一些开发商推迟开盘，减少了供应，而限价带来的一二手房价格倒挂，同时又直接推高了投资需求，一增一减之下多个城市出现严重的供需失衡，这也让各个城市开始频繁出现抢房。摇号能够一定程度上解决公平问题，保障购房者的利益。但是没有办法从根本上，挤出投资性需求，也很难杜绝暗箱操作。

事实上，摇号某种程度上是个晴雨表，象征局部市场政策下的市场压抑程度。摇号的城市越多，这种市场受压抑的现象就越普遍。而这种市场的扭曲一定会影响未来的市场走向。而从目前的情况来看，只要限价政策不放开，摇号买房可能会逐渐成为房地产行业的常态。

08

城市抢人大战

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城市抢人并不稀奇，早在七八年前部分城市就开始通过政策吸引人才。但是到近两年才集中性爆发，尤其是今年“人口争夺战”正式开始白热化，多个城市针锋相对的给出抢人价码，甚至明确了考核目标。

●天津，一天之内就有30万人登陆并下载了“天津公安”APP办理落户申请！

●海南，全日制大专以上学历可在海南任一城镇落户。落户海南之后，购买商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限楼市购政策的限制！（注：早在4月22日海南开始实施全域限购）

●南昌，毕业三年内新引进落户的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生，每月发放1500元、1000元、500元生活补贴，为期三年…… 

●珠海，推出公积金贷款新政，高层次人才置业较高可贷250万元。

●武汉，大学生落户后，不仅不限购，而且买房直接打8折，并且有已经开始落地。最近，武汉临空港青年城以低于市场价20%向大学生出售，房价8折后确定为6500/平米，加上装修300元/平米，最终定价为均价6800元/平米，所有房屋均为现房，符合条件的大学生，相关手续办理完毕后即可交房！

一方面，人口流入原本就是支撑一个城市长线发展的重要资源；而另一方面，从各条政策来看，抢人大战集中爆发背后的某些地方政府意图，也和城市房地产之间都有着千丝万缕的联系。

根据上半年的销售数据，调控严厉的二线城市依然是房企的主要业绩产出地，华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住二线城市销售契机，加大在青岛、沈阳、武汉、无锡、重庆、西安等二线城市的销售力度，二线城市销售业绩同比增长19%。

这和重点二线城市相继出台的人才新政不无关系。通过吸引人才加速向城市聚集，进一步催动了楼市需求走热。而随着三四线城市楼市刹车，二线城市的价值将更加凸显，对于房企来说，如何选择城市，如何布局，该城市的人才吸引力将成为重要的判断依据，从而影响房企竞争格局。

09

贝壳找房，房产流通领域巨变

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除了新房领域，上半年，二手房的房产流通领域也出现了大事件。链家宣布“贝壳找房”正式上线，链家在自己深植的直营领域之外另辟战场，开始做平台，引起业内轩然大波。

一方面，由于直接动到了国内流量较大的找房平台58同城的蛋糕，引起58强势反击；另一方面，原本已经是行业老大的链家，从线下转线上，也让它受到垄断行业的质疑。其他中介平台，例如我爱我家、中原地产、21世纪不动产等纷纷“握手”58，造成房产流通领域格局大变。

链家ALL IN 贝壳找房，目标是覆盖全中国300个城市，服务超过2亿社区家庭，链接100万职业经理人和10万家门店，赋能超过100个品牌。早在2016年链家全年销售额就已突破1万亿，而贝壳是十倍空间的命题。一旦成功，地产行业将出现一个超级霸主。

一边是58和其他中介围堵，一边是链家不惜代价豪赌贝壳，如果按照彭永东的判断，“到今年年底，战争就可能结束了”。那么，今年下半年我们将看到一场，房产中介领域的一场历史性大战。不管作为普通的买房者，还是作为业内人士，这都将是颇具影响力的重磅事件。

看完这些，不得不说，目前的房地产行业正处在多事之秋。对于每一个房企和地产人来说，都是一场没有准备好的大考。谁在裸泳，谁在积累，也许很快见分晓。未来之路，真的要拼硬本事了。