土地流拍越来越多,一二线城市成主角,到底意味着什么?

一直以来，土地市场的变化与房地产市场紧密相关。2018年至今，各地政府延续去年以来的加速推地模式，整体供应增加，百城各类用地和住宅用地成交面积均出现不同程度的增长。但与此同时，随着房地产调控政策的持续深化，土拍政策频出，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，低单价、利于高周转的优质地块成为优选，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍，今年1-7月百城住宅用地流拍面积超过去年全年。

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土地市场现状：

平均地价较去年回落，库存土地尚有一定存量

从历史数据来看，2011-2013年百城[1]各类用地年均推地量18.9亿平方米，推地总量高带动百城各类用地成交面积居历史高位，与此同时房地产市场经调整后有所回升，但销售面积仍不及土地成交面积的一半，由此造成部分城市库存积压。2014-2016年，库存去化持续推进，百城土地年均推地量下降，各类用地年均成交量10.2亿平方米，商品住宅销售面积与住宅用地成交面积的比值不断提升。2017年以来，随着库存的持续下降以及市场行情的延续，分城施策、土地供应结构调整继续深化，热点城市推地量增加。

2018年，各地政府延续去年以来的加速推地模式，1-7月百城各类用地成交面积同比增长25.3%，其中住宅用地成交3.0亿平方米，同比增长17.8%，仍保持较高增速。住宅用地楼面均价在2017年冲高后小幅回落至4899元/平方米，溢价率降至2013、2014年水平。

图：2011年至今年1-7月百城住宅用地成交面积与商品住宅销售面积对比城[2]

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

与商品住宅销售面积相比，百城土地仍有一定存量。2011-2013年百城住宅用地成交面积体量偏大，而同期百城商品住宅销售面积不足土地成交面积的一半。随后政府推地量减少，再加上房地产市场行情回暖，百城商品住宅销售面积与土地成交面积比值上升，2016年达到1.2的高值。2017年以来房地产市场调控政策升级深化，“供给侧”改革持续推进，百城住宅市场整体销售面积稳中回落，销售面积与土地成交面积比值约0.8，2018年1-7月维持在该水平。整体来看，2011年至今百城商品住宅销售面积与土地成交面积的比值为0.68，住宅市场仍有一定的潜在存量。

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现象：今年以来土地流拍加快

根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测，2010年至今年7月，全国百城共成交4.2万余宗住宅用地，总规划建筑面积约50亿平方米；共流拍两千余宗住宅用地，总规划建筑面积2.8亿平方米，其中2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

图：2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地块总规划建筑面积

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2017年住宅用地流拍数量增加，今年1-7月数量进一步提升，新一轮流拍高峰期来临。历年看，2010年以来，百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，流拍宗数较高，之后流拍数量处于下降趋势，2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰，2016年土地流拍仅80宗，为近年来较低水平；2017年流拍宗数开始回升，今年1-7月共流拍137宗，占推出地块的比例升至4.7%，总规划建筑面积1663万平方米，是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。从百城住宅用地流拍宗数气泡图来看，近几年流拍地块出现向百城东部沿海热点城市转移迹象。

图：2010年至2018年7月百城住宅用地流拍分布

   数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

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原因：调控深化下的预期调整

市场预期调整、企业资金压力大成各次土地流拍共性

图：2011年1月至2018年7月百城商品住宅量价同比走势对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

正如前文所述，2011-2012年为百城住宅用地流拍高峰期，2014年出现一次流拍小波峰，随后2017年土地流拍数量增加，今年以来再次进入流拍高峰期。这三次流拍高发期均伴随着房地产市场的调整以及企业资金压力的增加。

（1）2011-2012年土地流拍高位期：2010年随着“国五条”的落地，全国房地产市场进入全面调控时代，限购令出台，在流动性收紧、限购、限贷等一系列限制性政策的影响下，2011年百城新建住宅销售量价均现明显回落，企业融资环境趋紧，房企拿地积极性减弱。另外，2011-2012年属于各地推地高峰期，亦成为土地多宗流拍的重要原因。

图：2010年至2015年百城住宅用地推出、成交楼面均价走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从另一个角度来看，对比百城土地推出、成交楼面价，2011年土地市场较为“冷淡”，成交楼面均价由2010年的1691元/平方米下跌至1499元/平方米，与推出楼面均价基本持平。

（2）2014年土地流拍小波峰：2010-2013年百城住宅用地成交量大，成交规划建筑面积居高位，而同期商品住宅销售面积不足其一半，库存积压下，2014年房地产市场步入调整期，百城商品住宅销售面积同比下降10.3%。

图：2010年至2018年7月百城成交规划建筑面积

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

由于前期拿地量较大，企业土地储备充足，同时大规模的土地储备也占用了企业较多的资金，市场行情调整压力下，库存积压的风险加大，房企去库存成为当时紧急任务，导致2014年土地市场流拍数量有所回升。

（3）2018年土地流拍再次出现：2016年房地产市场行情向好，房企拿地情绪高涨，热点城市土地市场随之升温，高价地成交频现，“930”调控重启。2017年继续因城施策，一方面热点城市政策频频加码，周边三四线城市同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，叠加土拍政策收紧，供应结构优化，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，调控效果显现；另一方面，大部分三四线城市仍在加快消化现有库存，全年百城房地产市场略有调整。2018年以来，房地产调控政策继续深化，“供给侧”改革积极推进，房企拿地更加趋于理性，优质地块成为优选，土地流拍潮出现。

除了以上土地流拍共同点之外，本次流拍与往期又有何不同呢？

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土地流拍趋向热点一二线城市

图：2011、2014年和2017、2018年1-7月各线城市住宅用地流拍宗数占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图：2011、2014年和2017、2018年1-7月住宅用地流拍宗数TOP10城市

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

今年1-7月，一二线城市土地流拍占比提高，其中流拍宗数top10城市中，一二线城市占8席。2018年以来，在房地产市场因城施策调控中，热点一二线城市调控政策持续深化，造成土地流拍宗数较高，而三四线城市除了东部核心城市周边城市外，大规模的棚户区改造地区释放市场有效需求，土地市场热度较以往有所提升。从热点城市流拍总量占比来看，今年1-7月一二线城市流拍地块83宗，占总流拍地块的60.6%，占比较2017年有所提高。从流拍宗数top10城市来看，一二线城市占8席，其中天津共流拍12宗。

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土地出让条件严苛成为影响房企拿地决策的重要因素

表：2018年1-7月部分流拍地块

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2017年，土地市场的土拍政策频出，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容，今年以来，限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。

举例来看，天津住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持（竞配建），总规划建筑面积189万平方米。北京住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房，2宗地块为共有产权住房。

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地价高，盈利空间压缩

图：2011年至2018年7月百城住宅用地推出楼面均价同比涨幅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

正如我们排名前列部分土地成交中所述，2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2017年达到历史较高值，超过5000元/平方米，2018年1-7月楼面均价虽有所回调，但仍处历史次高位。从百城住宅用地推出楼面均价来看，2011年同比持续上涨，近三年涨幅保持在20%以上，在限价的市场背景下，偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。

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融资环境趋紧，资金链进一步承压

图：2013-2017年百强企业资产负债率以及2018-2022年债券需偿还规模

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

融资渠道收紧，偿债高峰来临，企业“输血”受阻。近几年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平，负债压力加大，2017年资产负债率均值达78.9%，较2016年提高2.2个百分点。而与此同时，房地产行业金融端监管明显发力，房企融资渠道总体收紧，受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性减弱，土地流拍数量增加。

整体来看，本轮土地流拍小高峰自去年下半年便出现端倪，今年1-7月流拍进一步加速，流拍地块总规划建筑面积已超2017年全年流拍地块总规划建筑面积。在内外环境综合影响下，预计土地流拍的数量仍将继续增加，而土地流拍的增加对房地产市场到底意味着什么？房企逐渐理性，市场预期逐步转变！地价趋稳后，“坚决遏制房价上涨”将不会太远！

来源：明源地产研究院