限竞房转共有产权房,会给楼市带来哪些影响?

5月25日，北京市住建委发布正式通知，规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

该政策了防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。同时，在限房价项目的销售中，既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

那么该政策对于即将入市的各个限竞房又有什么样的影响？

5月31日晚，搜狐焦点北京站的主编吕伟携编辑回燕雯、武亚光就在北京1039广播电台上，和大家一同讨论了话题：限竞房转共有产权房，会给楼市带来哪些影响？

什么是限竞房

节目开始，焦点的工作人员先给大家普及了限竞房的概念。

从本质上来讲，限竞房仍然是商品房，是为了限制地价和房价的上涨，北京市政府从2016年下半年开始，对土地拍卖采取的新规则。即：对于出让的商品房宗地，限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地上限价格时，则转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。

此外，为了进一步保障刚需利益，不少限竞房地块执行7090政策。即套型面积90平以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

限竞房现状

接下来，又给听众朋友介绍了目前市场上已存限竞房的现状。

目前市场上一共有59块限竞房地块拍出，有27个项目确定案名。拍出的59个地块里，除了通州和西城区，其余14个区都有限竞房。

目前已经确定案名的27个限竞房，主要分布在12个区里，其中大兴最多有9个；其次是昌平、房山和朝阳，各有3个；丰台、海淀、平谷有2个；东城、密云、石景山各有1个。

其中各区域比较有特色的限竞房，有大兴区的瀛海府、昌平区的和悦华玺和房山区的金樾和著等。

限转共政策

介绍完限竞房的特点，吕伟主编又给大家介绍了此次“限转共政策”的相关细节。

根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售：

1）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。开发建设单位不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

2）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；

3）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

新政的目的

至于此次新政策目的，吕伟主编这样分析：如果限房价项目售价与周边商品房价差较大，会存在较大的利润空间，这样的话，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位就无法实现，这些原本用来居住的房屋，就成了投资投机客炒房牟利的工具。

从供给的角度上看，出台此项政策，更多的是不希望开发商炒地，提高地价提高楼市价格；也不希望限价房成为某些投资、投机人的套利工具，其实传递的是一个信号，一个风向，是市场的一种指引。

《通知》所起的‘双防双保’作用，就是为了遏制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。“双防”即通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低，引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

新政对项目的影响

最后谈到此次“限转共政策”给楼市带来的影响，总结可以分为两点：

1）对新房楼市北京楼市影响不会大，占比不高。

据此预计，现有的59个限竞房项目中，20%（约12个项目）极有可能转为共有产权房，其中大部分地块位于城区内。

因此基于此数据来看，“限转共”的限房价项目占比不会高。

待政策正式出台，有可能发生产权变化的，只有最稀缺的核心位置的房源。有影响的其实只有位于五环内的少数项目。五环外项目转变可能性都不大。

事实上，如今的北京新房市场，俨然已经是限价房及共有产权房的天下。据统计，今年5月，北京预计有13个项目推盘入市，其中5个纯新盘均为限价房或共有产权房项目。

已经上市的共有产权房都是限价房变更过来的，将来限价房肯定没了，都将变成共有产权房，共有产权政策一定会继续往下走。

2）对二手房市场影响

其实就是给二手房树立一个标杆。

未来，如果限价房或共有产权房成为北京房地产市场的主流，新房价格以后会逐渐地归于理性，二手房当然也会受到影响。如果新房和二手房在同地段，但是品质上有差异，为什么还要去买二手房？显然二手房的价格就会被抑制。其实就是给二手房树立一个标杆。”

(来源：购房大学)