房产市场总结展望——土地篇:上半年规模同比增23%

上半年土地市场呈量升价跌趋势

杭州、佛山等热门城市热度不减

2018年第二季度，土地市场仍旧低位运行，成交面积较一季度有所减少。整体来看，今年上半年土地市场呈现量价齐跌的趋势。各能级城市中，一线城市由于供应紧张及限价原因而导致热度下降，而二线城市和环广深、环上海区域的热门三四线城市的土地市场调控深化， 但如杭州、佛山等热门城市土地市场热度依旧不减，高溢价地块频出。

总 结

01

上半年成交规模同比增23%环比跌23%

溢价率整体走低

土地成交规模环比减少，各能级成交量均有所下降。分城市能级来看，上半年一线城市成交面积同比减少13%，是三个能级中少有成交量同比下跌的，一线城市在第二季度成交持续低谷，几乎无地可拍；二线城市成交建面同比几乎持平，土地市场规模维持平稳；作为土地市场成交的主力，三四线城市上半年成交建筑面积84729万平方米，同比增长29%，涨幅较大，三四线城市市场规模持续扩张，量价齐升。

土地价格波动明显，5月份成交均价达到年内较低值。今年上半年土地成交平均楼板价为2088元/平方米，同环比分别下降3%和5%。平均楼板价在今年上半年波动幅度明显，自今年1月开始上涨，至今年3月又下跌到2000元/平方米以下，5月份达到年内较低值1817元/平方米，土地价格波动与三四线城市成交的占比关系密切，鉴于三四线城市成交占比持续上升，整体成交价格波动下行。

溢价率继续下降，土地市场降温明显。上半年土地成交溢价率为35%，与17年下半年几乎持平，相比去年同期则下跌了12%，各能级溢价率都有所下调，市场降温明显。具体来看，一、二线城市因为土拍限价城市进一步增多，人才用房、租赁用房占比增加，并且房企拿地也趋于理性，上半年成交溢价率分别低至10%和20%；三四线城市由于底价低，房企拍地溢价能力更强，导致整体溢价率仍让维持在52%。

02

中西部省会土地市场热度持续

杭州成长三角最热城市

从重点监测城市的成交量情况来看，TOP20的城市中成交量较大的城市均来自中西部省会城市，一线城市以及东部沿海地区的面临更加严格的调控，土地成交量也有所下降，杭州相对来说成交规模持续坚挺，三线城市佛山成为开发商最为关注的城市。

溢价率方面，成交建面TOP20城市中合肥的土拍溢价率较高，溢价率高达83%。杭州、佛山这样投资前景相对明朗的城市溢价率也在45%左右。

展 望

03

下半年三四线供应发力推动成交上升热点城市继续以租赁用地为主

整体来看下半年土地成交规模还将上升，同时租赁用地、人才用地等保障类地块的占比会持续增加。二线城市的土地出让重心向周边县级市或郊县转移，租赁用地成为土地市场的重要成分。

地价角度，热点城市受调控影响，地价难以上涨，三四线城市地价上涨的空间较大，整体地价走势将持续缓慢上升。

上半年热点城市持续发布文件加强培育租赁市场，结合二线城市的人才争夺战来看，未来租赁市场的发展仍然可期，租赁用地在土地市场中的占比也将持续上升。

（来源：克而瑞地产研究cricyjzx）