四线城市没有未来,一线城市会有房子

28日下午，恒大集团发布了2018年上半年的财报。

不过这些都不是重点，重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

夏海钧说：“中国的房地产企业都明白，市场较好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市，以及经济较好的三线城市的地级市，四线城市不打算去。”

大家都知道，恒大对于宏观大趋势的把握异常精准，所以恒大的动向往往也可以作为中国房地产行业发展的方向标。

接下来，我们就从产业发展和土地政策两方面，论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点！

四线城市没有未来

我们认为四线城市没有未来，主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来，土地一直是社会生产中不可或缺的要素，但是随着科技的发展，土地要素的重要性正在不断削弱。

在古代社会，农业生产是社会物质财富的主要来源，而农业生产却离不开土地，所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的，其余的90%的人口是分布在广大乡村，而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

而到了近代工业革命以后，工业逐渐取代了农业成为社会物质财富的主要来源，像钢铁厂、造船厂、纺织厂这些工厂，一个工厂创造的物质财富可以顶得上好多个县的农业产出，但是它所占据的面积却比农业少了许多。所以工业时代的工厂是相对集中的分布在全国各地的大中小城市里，而财富也是呈现这样一种分布状态。

但是到了20世纪末的信息技术革命之后，信息技术产业也逐渐取代了传统的工业部门成为社会物质财富的主要来源。信息技术产业主要是信息设备制造和互联网产业，这两种都是高度集约型的产业，不需要大量的厂房就能够创造出很多财富。所以这些产业往往会留在大城市，而没必要外迁到中小城市去。

举个例子，去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地，创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润；搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地，创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润；搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地，创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

由于创造财富所需的土地越来越少，产业不再像以前一样广泛分布在各地，而是越来越集中分布在大城市，所以也会造成了人口不断往大城市集中。

改革开放40年来，中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律，前30年主要是农民进城，而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

按照目前科技发展和产业发展的趋势来看，以往乡镇企业遍地开花的景象将不复出现，未来几十年里产业和人口都将不断往大城市集中，所以一定会出现两个新的趋势。

先进的产业聚集在一二线城市里而不扩散到三四线城市去，就无法给三四线城市提供较高薪酬的岗位，这样一方面会造成一二线城市和三四线城市的收入差距不断加大，另一方面也会促使当地的人口不断流向大城市。

由于三四线城市的年轻人口不断流向一二线城市，而从农村流向三四线城市的人口却在不断减少，所以也会造成三四线城市的人口减少和老龄化，这会导致一二线城市的房子供不应求、三四线城市的房子供过于求的局面。

届时既缺乏充足的刚需、又没有充足的购买力的三四线城市，还能够拿什么来支撑高昂的房价呢？

一线城市会有房子

这几年来，由于各地人口不断涌入一线城市造成了供求关系的极度紧张，导致了北上深广的房价出现了飞涨，现在北京、上海、深圳的市中心房价已经动辄10W+了。在这种现实面前，我说一线城市会有房子是不是要被打脸？

不，我有信心打的不是我的脸，而是炒房客的脸，因为从土地资源来看，中国的一二线城市根本不是没地方建房子，而是有地方不拿出来建房子，也就是说这种供求紧张的局面，是地方政府人为制造出来的稀缺。

北京市的总面积是1.6万平方公里，其中可供开发的平原面积大概是6300平方公里，但是北京目前的建成区面积却只有1400平方公里，仅占可供开发面积的22%左右；上海市的总面积是6340平方公里，几乎全部都是可供开发的平原，而上海目前的建成区面积也大概只有1400平方公里，同样仅占可供开发面积的22%左右。

全中国大陆少有一个土地真的有点稀缺的城市是深圳，全市2000平方公里的土地中有一半是山地和丘陵，然后剩下的1000平方公里可供开发的土地中已经开发掉了900多平方公里，只剩下50平方公里左右的土地可供使用。

虽然深圳的土地看起来非常稀缺，但是细细考究就会发现其实也没那么稀缺，不信用卫星地图去看，深圳在市中心还保留了好几个高尔夫球场、主题公园等，而遍布全市的城中村也都是可以盘活的土地资源，所以严格来讲也还是留有余地的。

像北京和上海这些大都市，一方面天天喊着人多地少，然后让土地竞拍价格节节攀升，进而带动房价不断上涨，另一方面确是把大量的可供开发土地划入到基本农田保护区，然后由着这么宝贵土地去闲置和浪费。

上海土地使用现状

香港土地用途

其实都是从香港哪里学来的“先进经验”，靠着这样操作，地方政府每年的收入能比税收多出一倍以上，然后就可以拿着这些钱来大搞基础设施建设。另外靠着这样的方式也能够变相抬高一线城市的购房门槛，阻拦掉大部分低收入外来人口居留下来，以便给更多高素质人才的流入腾出空间。

虽然这样的模式过于功利，但是从城市本身的长远发展来看，这样的方式也是不得已而为之的，应该得到理解。假设北京、上海这些大城市放开了按需供地，令房价降下来让大家都能够买得起，那么用不了10年时间，北京和上海的人口恐怕都得超过5千万人，届时把容量真的饱和起来了，以后要想引进人才可就困难重重了。

既然一线城市的房子供不应求是政府人为制造出来的稀缺，那么将来政府修改一下土地规划也就可以轻而易举地解决问题了。所以随着产业结构升级的逐步到位，就业人口不断调整和优化到位，届时一线城市必定会逐步释放土地资源，多盖些房子来保障大家的居住需求。

毕竟老百姓只有安居了才能够乐业，一线城市的管理者也不会傻到把产业和人往其他城市赶吧？

来源 ：首席财经观察