“控租金”终于来了,这是长治久安之策吗?

提要：

1、租赁市场乱象为谁之过？

2、租金上涨源于房源不足？

3、租金上涨只是短期影响？

4、控租金政策会持续多久？

5、控租金会让资本打水漂？

6、控租金最终要依法治理。

我们曾经说过：“如果企业租金上涨过快，政府也一定会干涉的”。

现在“控租金”终于来了，问题是：涨租金，是市场乱象还是经济规律？“控租金”，是权宜之计还是长治久安之策？

1、租赁市场乱象为谁之过？

网上流传着李先生推涨租金的故事。

之所以机构抢着给业主开出承租高价，背后的逻辑线有两条：

一是以收租转租行为来看，通过分拆房间、化小面积出租可以稳赚不赔。

有些企业机构从市场上收租散户出租屋改造，原本3间房隔成4间，承租人租金未涨，总租金凭空增长33%。

二是以租赁机构思路来看，通过上市加倍收回投资收益。

未来只有头部企业才有机会上市，现在跑马圈地、广收房源，明天上市的资本回报可谓巨大，这也符合资本逐利的本性。

政府部门约谈，租赁机构联名表态不涨价，变相承认了推升房租的事实，也变相承认了租赁机构的确具有推涨租金的动力和能量。

有人说，租赁机构垄断市场、争抢房源、导致租金过快上涨；

也有持反对意见者认为，机构持有房源仅占租赁市场的10%左右，不足以影响市场整体租金的变化。

虽然垄断足以控制市场量价走势及预期，但事实上，没有任何一种商品涨价是必须通过特别垄断地位来实现的。

阿基米德可以用杠杆撬动地球，少数地王、少数楼王都曾经带动整个板块房价上涨，小股操盘带动股价上涨也并不稀奇。

涨房租只是表象，争抢房源恰恰印证了供给的稀缺性。

2、租金上涨源于房源不足？

毋容置疑，一线城市的住宅用地供应是萎缩的，与历史同期相比，缩减13%左右。

二线城市虽然增加了住房用地供应，但低于历史高峰期间，且远远不足以弥补吸引人才所需新增的住房供应。

一二线城市会再像2013年那样大量增加住房用地供应吗？

不会了。

我们在过去的微信文章中已经多次阐述过了，由于大城市采取“双控一保”国策——“控制大城市边界”、“控制新增建设用地规模”和基本农田保护，因此，住宅用地和住房供应都很难大幅增加。

过去我们还说过：“如果可售住宅和租赁住宅用地总量供应不能真正增加，尤其是当增量住房供应越来越少，总存量住房很可能不会增加（因拆迁与折旧），可交易住房和可出租住房将越来越少，房价和租金将同时形成更大的上涨压力，而且租金上涨速度会更快”。

限售可以使得部分业主转而出租增加投资收益，进而增加出租房源。

拆除违章、打击群租却会减少可出租房源数量，加剧市场供应不足。

限售增加的可出租房源不抵拆违、治理群租减少的房源，供求失衡就会加剧。

如果城市普遍存在群租现象，原因无非是两点：要么房源供给不足，要么租金价格过高。

无论前者还是后者，结果其实都是一样——有效房源供给不足。

有人说，京沪两市都是严控人口流入的超大城市，人口不再增加、住房供应还在增加（尽管增量不多），房租长期上涨趋势缺乏基本面支撑。

但是，在这些城市依然存在住房拆迁、城中村和棚户区改造，新增住房供应弥补被拆除房屋之后恐怕所剩不多，很难满足购房需求，更不易满足出租需求。

大城市是否存在大量空置住房可以用来出租？

这仍有待考证。

我们很少有权威的、完整的数据可以验证这样的说法，在局部区域的确可能存在一些空置住房，显然不会是自住型客户长期空置其所购住房。

如果全部都是投资客购房，既不转让也不出租，长期空置似乎也不合常理。

或许有两种可能：一是区域或小区尚不具备大面积入住的条件，缺少交通教育医疗商业等配套，或者尚未达到竣工验收交付标准；二是未来留待自住或转手仍未确定，毛坯交付、无暇装修、难以出租。

中央政治局会议已经明确“坚决遏制房价上涨”，房地产税出台的时间也越来越近。

未来，如果这些“空置住房”没有大量转让交易或出租，很可能就意味着大量“空置”的原因未必是纯投资性质，也意味着指望以此增加出租房源的想法并不可靠。

3、租金上涨只是短期影响？

有人说，租金上涨主要是毕业季的季节性影响，随着市场供应增加，租金上涨现象将会缓解。

问题是，市场供应如何能增加？

机构承诺增加供应，向市场大量投放房源。

但是，在此之前，机构真的囤积了大量房源而长期未出租吗？

相信答案应该是否定的。

没有哪家机构会愿意将手中房源大量空置而不产生效益的。

即便是短期囤积，目的也是为了拉升租金，如果租金上涨幅度不足以弥补空置的损失，机构的囤积是得不偿失的。

如果机构手中并未囤积大量房源，它们又如何能承诺大量推出房源呢？

也许合理的解释是，它们必须再大量收购房源，然后向市场推出，毕竟，没有人会去核查它们的房源究竟是何时收进来的？又会在多少时间内推出去承诺的数量？

显然，租房机构只是搬运工，将房源从业主手中搬运到二房东的机构手中，再次推向市场，其实并未增加有效房源，除非化小面积、分拆房间，否则可租房源不会增加。

租赁住房房源供不应求的格局显然无法在短期内缓解。

一线城市的供求矛盾更为突出，租金率先上涨。

因为，无论是减供应的一线城市，还是抢人才的二线城市，都没有按照“人地挂钩”原则相应增加住房供应。

而且，大基建、大放水引发通胀预期，无论是买房保值增值还是涨租对抗通胀，市场的焦虑不会轻易消失。

当通胀来临，央行势必上调利率，房东自然也要上调租金价格，以弥补通胀损失。

如果租金大面积上涨，将会危及社会稳定，这显然不符合中央“稳大局”的政策逻辑。

因此，我们会看到更多的一二线城市追随北京的“控租金”政策。

4、控租金政策会持续多久？

被约谈之后，北京租赁机构承诺租金不上涨，租金上涨现象得到缓解。

这对承租客是一剂定心丸，有利于稳定社会预期。

但是，它们承诺多少时间不上涨？

是今年年底之前都维持在现有租金水平？还是明年继续维持租金不涨？

政府部门届时是否还会再来约谈要求租金继续不上涨？

显然，无论是租赁机构还是监管部门都没有去考虑明年的事情，政府只是先按下葫芦再说。

可以预见，租金上涨势头将会受到遏制，未来几年租金翻番的想法也会落空。

如果明年市场租金大幅反弹，政府肯定会继续要求企业机构带头限制租金不涨。

租房机构控租金是会抑制和影响散户租金定价的。

如果租金不上涨，我们就无法修复租售比至相对合理的正常水平，我们也很难依靠社会力量投资住房，来帮助扩大租赁市场供给。

有人指望房价大幅下降可以修复租售比。

显然，这是不现实的。

无论是地价还是房价的大幅下降，都将触及政府维稳底线，危及金融系统安全，导致经济社会动荡。

更何况，即便房价下降一半，一线城市住房的租售比也不可能达到合理区间。

政府不想修复租售比吗？

无论从政治角度，还是经济角度，抑或社会角度，稳房价、控租金的意义都是巨大而深远的，相比之下，租售比只能退居其次了。

因此，控租金就是“开弓没有回头箭”，也因此，租售比将长期维持在现在这样不合理的区间。

当然，租售比长期处于低位，住房投资回报率无法满足基本的投资逻辑，就会导致租赁市场的萎缩，反过来，终有一天，供不应求将倒逼租金反弹上涨。

5、控租金会让资本打水漂？

租赁机构不计成本、大量收租散户房源，背后有资本的强劲推背力，期望其成为行业头部企业和高估值的“独角兽”，通过上市兑现投资收益。

如此一来，租赁机构事实上推升了散户租金上涨预期，客观上推升了租金上涨。

一如当年的共享单车，花别人的钱，干自己的事，不计成本、最后未必如愿。

如果未来数年租金限涨令都不放松，资本市场、租赁机构又如何办呢？

过去我们说过，长租公寓投资回报率算不过账。

没有合理的利润回报，无论拥有多少可出租房源，租房机构都不可能上市，届时，资本是不是会打退堂鼓呢？

那时，大规模介入住房租赁市场的资本恐怕会大惊失色了。

资本已经大惊失色，已有杭州中介机构爆仓，这会不会让资本也跟着“躺枪”呢？

显而易见，导致4000户租客与房东被卷入其中，政府无法坐视不理、袖手旁观，治理风暴与监管动作会如约而来。

即便是资本并未介入这种庞氏骗局，但在行业治理风暴之中，兑现资本最初的优质退出设想恐怕也是很难的了。

未来房价长期受限并保持稳定，租金涨幅又受限，业主既不能获得资产增值，又无法获得合理租售比的回报，当房地产税落地之时，势必促使更多业主抛售房源，最终逼出市场供应，实现“房住不炒”、真实自住。

也许，控租金又多了一条隐性的政策逻辑。

6、控租金最终要依法治理

如果我们长期限制租金上涨，我们会不会又面临一个新的扭曲市场？

比如，借助多缴押金、涨水电费、收茶水费广告费变相涨租？通过金融借贷、骗取资金、卷款跑路？面对可能的种种市场乱象，我们是否都有思想准备和应对预案？

如果出现机构租金与业主租金倒挂的现象，我们又当如何？

如果限制租金上涨仅仅是短期行政措施，未来的市场预期就不明确，资本就不敢贸然行动，企业就变得无所适从，出租人与承租人都看不清未来、惴惴不安。

如果限制租金上涨是政府长期意愿，我们更应该制订法律法规，明确涨幅期限，让市场形成更平稳、更健康、更透明、可发展的社会预期。

如果我们真的回到计划经济，那也未尝不可。

我们是不是也可以在限房价的同时，限限地价、限限税费、限限建材价？

我们是不是也可以在控租金的同时，限限人工、限限通胀、限限医疗费？

我们还有什么没有限价的东西吗？机票价、高铁价、汽油价、米肉价、水电价都有管制。

也许我们还可以限限股价、限限衣价、限限奢侈品价。

我们既没有完全放弃计划经济，又没有真正实行市场机制，我们既留恋行政权力的功效，又憧憬依法治理的场景。

我们总是在两者之间左右摇摆、反复折腾。

很多人羡慕德国租赁市场的规范，这是依法治理的典范。

但是，如果德国市场没有经历过大乱，又怎么会出台这么完备、这么严厉的法律法条呢？

“但完善的法律法规体系不是凭空而来的，一定也是大乱之后才能达到大治。没有现实，就没有法律”。

事实上，德国在战后恢复住房建设时期，平均三至五年就有一个法律出台或修订，包括住房建设法、住房租赁法、住房补贴法、住房所有权津贴法等，再辅以税收体系，并不断根据市场状况修正法律体系和税收政策。

德国的法律出台是基于准确的数据分析，严格按照计划经济模式大规模建设住房，同时对于社会住房用于出租给予严格的租金涨幅限制，并赋予业主诸多义务、租客诸多权利。

如果我们真的想出台行之有效的法律法规，哪怕是不再折腾的行政措施，我们可不可以先做一下一二线城市的人口与住房调查？

我们可以采用政府采购服务方式，既能够摸清家底，又可以创造就业，更可以有的放矢。

有人觉得，法律法规不可能完全解决这些市场乱象，毕竟租房是更加市场化的，而且，面对面广量大的散户，监管难度很大、行政成本很高。

也有领导并不认可这样的说法：“如果涨房租可以入刑，谁还敢乱涨？”

无论如何，我们的住房市场既是国民经济的重要支柱，又是民生百姓的关注焦点，不应仅因市场短期变化而随意调整政策。

我们也可以建立完善的住房税收制度，用房地产税抑制过度投资需求，用空置税刺激住房出租，用资本利得税抑制炒房。

我们最终还是要回归市场规律——加大住宅用地供应，增加住房数量——无论是可售住房还是可租住房。

我们最终还是要健全法制体系——通过依法治理、规则透明来调节市场供求、引导市场自律、稳定市场预期。

只有市场预期稳定，才有市场的持续稳定。只有政府规则透明，才有社会的健康发展。

房地产市场治理如此，国家社会治理何尝不是如此呢？

来源：欧阳先声