开封购房焦点十问,点破买房选择焦虑症(上)

常常有读者在询问

在开封买房时遇到的一些疑问与瓶颈

首先，我们团队很感激大家的信任

其次，在能力范围之内，我们会尽量解答

但有时候

因为自身工作繁忙，回复稍慢

有时候

因为问题无法回答，选择沉默

无论方式怎样

如果能够在你们面对陌生的楼市中

给予一盏指路的烛光，助你们前行

我们就深感欣慰

没有历史传承的参考

没有预卜先知的能力

我们从众多购房者所提问的话题中

探寻规律，挑出开封购房者最关心的十个问题

分为上下两期，与各位一同学习探讨

我们也不奢望，从这些问题中

找到在开封购房置业的秘籍

我们仅希望，让购房者在购房路途中

少走些不必要的弯路

少交些不必要的学费

本期五个话题：

①买房，全款还是贷款哪个更值？

②投资买公寓，还是住宅？

③选市中心，还是选未来的新城区楼盘？

④东南西北四个区域，购房如何挑选？

⑤买房，垫垫脚一步到位，还是满足目前实际需求？

买房，全款还是贷款哪个更值？

真心来讲，我们不建议全款买房

政府都在用各项金融措施与调控

来让我们用杠杆来撬动房产

我们为什么不呢？

看似贷款高额的利息

相比全款要多拿出不少

但，谁能够老老实实贷30年，就一定还30年

贷款较佳的还款清账时间

就是购房之后的6-8年内

首先，经过时间与财富的积累

让你已经有了还款清账的能力

其次，房屋升值与货币贬值的此消彼长

会让你打消一切疑虑

在现实中，无论何种借款方式

房贷相对来说是最体面、成本较低的

贷款最重要的核心作用

就是让购房者运用杠杆，买到更好更贵的房子

同时增加自身资金的流动性

但无奈的现实情况中，就有一些热门楼盘

就会存在特定楼层要求全款支付

全款支付优先选房等“购房特权”

而这些全款购房的根源，是来自网签备案的限制

卖掉房子无法网签，何谈贷款按揭

开发商为了快速拿到钱，只能全款的先上

80%的随后，50%的其次

30%的，估计连购房资格都被抹杀掉了

对于有自住需求的人来说

经济能力达得到，全款也就罢了

毕竟是自己享用的

如果是从纯投资的角度来看

无论房屋总价大小，都建议用贷款来解决

衡量全款与贷款是否值得

要看自身是否有更好的投资渠道和收益产品

跟目前的房价增值诱惑对比

看一看就会有所决断

投资买公寓，还是住宅？

手里有闲钱的人

对于这样的选择，都会产生焦虑

说白了，选择稍有闪失

两者未来的收益相差岂止是一星半点

如果只看中短期的租金收益

未来还可以净落一套房产

那么无论是酒店式公寓

亦或是自己运营或委托专业机构的公寓

其租金回报率在目前的开封市场

还是存在一定的优势的

但是，从房价长期的增长性来看

如果挑选有一定竞争力和潜力的住宅

那么未来的住宅收益

肯定还是略胜一筹

在开封市场，选对住宅特别是个“手艺活”

首先，必须有区域价值和未来发展空间的强力保证

西区、北区和城墙内的老城区，目前足以胜任

其次，必须有品牌房企足够强悍的资金实力作保证

最后，住宅的景观、配套和物业服务一定要跟得上

这最为关键的一步，决定着你的住宅能够升值多少

回头来看公寓产品

其选择也需要一定的“含金量”

尽量挑选一些灵活的产品

能够嫁接商务、办公、居住

以及近期在开封市场最火的民宿等方式

让产品多元化、让空间更立体

同时，地段上要保证一定的热度和焦点

户型不必太大，精装修较好

如果是能够在开封旅游景区周边

或城市主干道就会更好

这都是决定了日后租金回报率的主要因素

最后，能够亲眼看得到的现房

是投资公寓的隐性必须条件

无论公寓还是住宅

他都会占用你一份购房机遇与资格

所以，了解自己的需求，再下筷子夹菜

选市中心，还是选未来的新城区楼盘？

仁者见仁、智者见智

我们所指的市中心

其范围包含生活氛围成熟的大片新、老区域

这些区域地段好、配套足、生活方便

老友熟门熟院来往便捷

而未来的新城区，这些舒适的生活配套

已经局部拥有或在不久的将来即将拥有

并且，新城区的楼盘项目

都会配以一定的商业比例，来解决业主的生活之便

虽然这个时间需要等待

虽然繁华生活氛围需要培养

担新区域规划发展的未知与惊喜

是在老城区你所感受不到的

无论入住成熟的新、老城区

还是未来的新城区

少有的条件，就要看其未来发展、看其远景规划

新的区域也有十几年一成不变的地方

老的城区也会有配套日益衰败的地点

所以

多看内参推文分析的城市远景规划

是有帮助的

东南西北四个区域，购房如何挑选？

没有较好，是有更适合

开封楼市的任何一个区域

目前都有价格不高的毛坯房可供选择

在西区和北区

也会有总价略高的精装房提供挑选

从投资角度来看，低价位的毛坯房无疑更有优势

河南省成品房政策的强制实施

让毛坯房在未来一定会炙手可热

并不是所有的业主都会看中

开发企业所提供的精装风格

与其被动接受、不如自我改造

从刚需的角度来说

这群人首要解决的是自主需求

所以，看个人的工作地点和活动范围来选房

我认为是再合适不过的

如果你在南区上班，却选到北区的复兴大道

这样的购房体验简直就是自找苦吃

就算北区的房子有多保值和多优秀

对于用不到的刚需人来说

一切都毫无意义

所以，合适自己的，才是最优的

垫垫脚一步到位，还是满足实际需求？

OK，凡事问到这个问题的

大部分人几乎都是首次置业、且有一定经济实力

但还未达到特别奢阔的家庭

他们买房的时候，对比过刚需的楼盘

一定也看过品质较高的改善型项目

卡在两者中间、犹豫不决

其实，这类问题很好解决

归根到底，这类家庭还是资金实力有所欠缺

在这样的情况下，满足目前实际需求的房产

实乃较佳之选

不用再增加负担，以现有的财力即可轻松入手

既满足正常的生活需求

又能保证目前高质量的生活水平

何乐而不为

住宅的年限虽然是70年

但谁能承诺一直生活在同一个地点

人往高处走，向往更好的生活

是人生道路发展之必然

对于有想法、有实力、有追求的人来说

短则6-9年，长则10-15年

就是一个换房的黄金周期

况且，老房子还可以出售

用作更好房产的费用填补

所以来说，买房一步到位的说法

本身就是个伪命题，根本不存在的

下一期，我们还会抽空聊一聊

开封楼市的以下五个问题

①学区房值不值得买？

②XX区域有发展前景吗？

③承受能力在100万，在开封能买什么房？

④每户都有汽车，要不要买车位？

⑤该不该买洋房？

持续关注

你、我共同探讨

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截止6月14日 开封市商品房数据

6月共计成交套数：311

6月共计成交价值：229225315.02元

（作者：内参君）

（来源：开封楼市内参）