提前还房贷要交违约金是银行缺钱了吗?

从8月1日开始，苏州中行、农行、工行和建行四大国有银行在为个人办理住房贷款业务时，都会要求客户签署一份提前还款须知，这份提前还款须知中明确规定：从即日起，客户若在60个月内提前还款，将被收取一定比例的违约金。

新规：提前还款100万，可能要交纳2.94万违约金

从8月1日起，苏州中行、农行、工行和建行等四大行针对提前还房贷的客户，收取一定比例的违约金。不过，该政策只针对于8月1日以后新签的贷款，8月1日前发放的贷款，依然按照原来的政策执行。

根据规定，从8月1日开始，客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。目前苏州各银行房贷利率执行首套房上浮20%-25%，二套房上浮20%-30%的政策。按照目前苏州首套房贷利率在基准利率上浮20%来计算的话，即利率为5.88%，按照这一利率，若提前还款100万，客户需要交纳2.94万元违约金。这也意味着，若通过银行贷款所购的房屋在5年内再度交易，交易成本将会有所增加。

在此之前，各大银行对提前还款的要求较为宽松，部分银行只需要正常还款1个月后就可申请提前还款，无其它费用。有些银行也曾有过“提前还款要交违约金”的规定，具体要看当时的贷款合同。工行营业部工作人员透露，针对客户提前还款行为，如购房贷款合同中无特别说明，贷款不满1年提前还款，在客户申请提前还贷时将收取较高不超过六个月房贷利息的违约金，这项规定之前是一直存在的，但在实际操作中却很少真正执行。据了解，在购房贷款合同中，不同的银行一般都会根据实际情况设立提前还贷违约金，但是一般没有明确相应的期限和收取的金额。

而此次执行较新规定的不同之处在于，针对贷款开始5年内提前还款的情况，明确约定将收取一定比例的违约金。据了解，伴随着违约金新规的执行，相关银行会在贷款合同签订的过程中，以专门的告知书方式提醒贷款人。而对于需要贷款买房的市民来说，看清贷款合同条款和相关须知也非常重要。

图片来源：中国之声

“提前还款就是要收取违约金的，这个政策在全国其他城市的商业银行也是执行的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。具体到苏州四大行的政策，严跃进表示，此次苏州违约金强调了5年内提前还款的现象，这样做考虑了两点：一是银行房贷工作需要保持稳定，持续提前还款，会干扰银行本身的房贷业务；二是银行要执行房地产相关调控政策。从此类政策内容看，提前还款部分也和楼盘套现等做法有关，给予此类违约金，是希望形成类似限售的效应，即持有住房的时间会更长。

进一步控楼市还是银行缺钱了？

有分析称违约金新规的执行，或将增加买房人的购房成本，打击二手房市场交易的积极性。由于违约金新规主要针对8月1日后贷款的人群，特别是对急于出售房屋进行套现的投资客，肯定会产生影响。违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用，如果是短期内出手，无疑加大了房屋在二手房交易市场流转的成本，对今后的短线贷款投资购房行为，或将受到一定的影响。据统计，今年上半年苏州市区商品住宅成交33057套，同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共计成交35028套，同比去年上半年29598套上涨约18%。截至今年6月，苏州二手房挂牌均价为24411元/平方米，较2017年年底上涨了523元/平方米，挂牌价稳步缓慢上涨。

知名地产类博主刘晓博（ID：liuxb929）则认为这根本不是楼市调控措施。

四大行的这个举动，反而向市场透露了贷款额度宽松、未来利率或走低的重大信息！

中国的货币政策、财政政策在今年6月中下旬以来，已经发生了重大转向。刚刚召开的政治局会议、国务院常务会议，已经明确要求“财政政策更加积极”。而货币政策，已经开始强调“流动性的合理宽裕”，而之前是“合理稳定”。此外，降低实体经济融资成本，也提到了议事日程。 银行在定向降准、定向降息。此外，看起来国家在全力防范资金流入楼市，对此政治局会议提出了“坚决遏制房价上涨”和“下决心解决好房地产市场问题。”

如果四大行认为，未来贷款额度会继续紧张，而且越来越紧张，那么利率上浮的幅度会加大。这种情况下，他们会要求目前的客户签署“提前还款罚息”的协议吗？不会！

很简单，以后贷款利率越来越贵，银行贷款额度有限，巴不得此前客户提前还贷，可以腾出额度，贷款给上浮幅度更大的客户。反之，如果他们认为未来额度宽松，利率上浮幅度会降低，他们会怎么办？当然会要求现在的客户签署“提前还款罚息”的协议，以多赚一笔。

近日，多个地区银行宣布上调个人房贷利率，而广州地区外资行、城商行的房贷利率出现了下调的情况，对此严跃进表示，这很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧，而是会根据实际情况进行调整。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼也认为，少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模，个人住房贷款业务相对稳健，可能会将这一业务作为下一步的发展重点，所以通过下调利率来抢占更多的市场。

来源：综合扬子晚报、中国证券报（xhszzb）、刘晓博（liuxb929）等