密切关注,国内房地产即将迎来一波大洗盘

轰轰烈烈的中国房地产企业，这段时间的日子很不好过，却是业内人尽皆知的事。

首先，是房地产市场分化越来越严重

2017年的房市新一波大热造就恐怖的房产巨鳄。

中国有三家房企销售突破5000亿元。

他们形成了中国房企的排名前列梯队

中国房企三皇，5000亿俱乐部

碧桂园，5501亿

万科，5239亿

恒大 5131.6亿

第二梯队，中国房企四天王，2,3000亿俱乐部

融创中国，3652亿

保利地产，3092亿

绿地集团，3064亿

中海地产，2321亿

第三梯队，中国房企十小王，1000亿元俱乐部

龙湖地产，1560亿

华夏幸福，1522亿

华润置地，1521亿

绿城集团，1463亿

金地集团，1408亿

新城控股，1264亿

招商蛇口，1127亿

旭辉控股，1040亿

世茂地产，1007亿

泰禾集团，1006亿

谁都知道房地产是中国较大的一块肥肉，是较好的收割人民财富的市场，所有有点本事的企业都想吃一块房地产的肥肉。

去年，房地产市场获得了辉煌的战绩，但在这战绩背后，已然出现了各房企内的问题。

这里挑两个比较具代表性的问题

一，强者恒强，弱者愈弱

未来位于前列的梯队，靠着其知名品牌和强大的运营能力将继续快速发展。

但同时那些处于行业中低端的房企将面临更大风险。

根据业内人士估计，2018-2019年，排名前10的房产公司，将占到整个房地产行业规模的40%。

二，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼

目前的房地产企业有一股“大月禁”（禁词谅解）的歪风，几乎所有的房企都在猛推三个字的战略方针。

高周转！

简单解释下“高周转”含义，以“碧桂园”为例。

碧桂园一周内连发三封内部文件，要求设计院接到项目后要通宵出图，三四线城市的地产工程，一摘牌就开工，一秒也不准耽误。120天内实现开盘销售。

此外碧桂园还有提倡“456模式”，即在三四线城市的楼盘，4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。

这种讲究快开盘，快销售，快回流的房企战略模式，在2018年已然成为主流。

为什么各大龙头房企，都要求，快，快，快？

原因很简单，因为风向不对了，客户不多了。

风向，即政策风向，货币政策风向，能借到的钱越来越少，负债越来越高，此时房子卖的越快对企业风险越小。

客户，三四线城市的楼盘，基本是先到先得的，谁能较先卖出去，谁就能抢到最愿意花钱的客户。

换句话说，在大风向越来越不对的情况下，各大房企在对待一二线城市和三四线城市上的策略有着明显的不同。

三四线城市对房企来说，越来越趋向于“赚一笔就跑”的策略，早赚早跑，晚来的可能连汤都喝不到。

这是各大房企在圈内竞争的问题，促成这一问题的原因是上面提到的“大风向”转变。

一是，房地产企业融资越来越难

对外，外汇局正同人民银行研究进一步完善全口径跨境融资的审慎管理政策。拟强化房地产企业，地方政府融资平台等不得再借用外债。

简单讲，就是房企以后没法从外面再借到钱。

外面不行，那里面呢？

我们来看看里面。

5月25日，花样年华集团拟发行50亿住房租赁，50亿私募债，被中止。

5月28日，碧桂园拟发行一笔200亿元的小额公募债，被中止。

5月29日，富力地产非公开发行60亿住房租赁公司债券，被中止。

5月30日，合生创展集团，非公开发行31亿元公司债券，被中止。

外面没法借钱，里面也不准筹钱，那怎么办呢？

较好的办法当然就是多卖房，快卖房，手上的房卖了，企业资金就有了周转可能。

最近轰轰烈烈的全国各大城市“抢人才”的戏码里面，有多少是借着“抢人才”来“曲线救房地产”的呢？

借着“抢人才”的名义，吸引人落户，然后解决当地的楼盘销售问题，这可真是一举两得，对当地执政者来说，人才来了，钱财也来了。

难怪前两天有个新闻说，西安警察拿着喇叭，沿街喊人落户。

因为这不光是人才问题，更是钱财问题。

除了资金成本问题，还有一点就是人口问题，中国人口红利消失是谁都同意的现实。

而一些研究机构的学者甚至悲观预测，中国将在2035年前后，迎来生育年龄人口的断崖式下落。

新生人口比例，每隔10年，减少20%-30%。

直白讲就是，80后，90后，00后，将越来越不生孩子

房子越来越少，住房需求当然也越来越少，而现在的抢人才政策，虽然短期内造成城市房价的进一步上涨，但从中期来看，除非你是一线城市或超一线，不然你的房价是特别绷不住的。

好了，刚才上半篇幅简单的讲了目前中国房地产面临的内部环境，接下来下半篇就将视角拉的更广一点，因为从一个更广的视角，才能把握整个事件的兴衰。

那这个更广的视角，我们就要回到，国家层面，回到中美博弈上。

中美博弈，是一个不管怎么绕都绕不开的问题，中美打科技战，打贸易战，还要打口水战，但其实中美之间还有一个非常重要的关键战，大家可能关心的比较少。

那个战场，就是“去杠杆战场”。

中美两国一直在拼命的想要“去杠杆”，因为去杠杆这个问题太重要了，他直接关系到一个国家的稳定和兴衰，所以需要仔细讲一讲。

先为不了解“杠杆”的朋友简单讲一下，什么叫“杠杆”，为了方便理解，不讲复杂的，也不讲什么专业术语。

打个最简单的比方。

我有100万，借300万买了套400万的房子，那我的杠杆率就是300除以100，300%

那现在过了一年，我的房子涨价了，涨到了500万，那我的杠杆率就是300除以200，150%

大家可以看到因为房子涨价了，但是我借的钱没有变

我原本高风险的杠杆率，从300%跌了一半到150%了。

那我个人的金融风险也就减少了一半。

所谓的杠杆，就是你用最小的投入，靠着借钱，来获得较大的收入。

就像买房，你花100万，借300万，买400万的房子，一年后房子涨价到500万，可你借的300万还是300万，那你就在一年时间里赚了这100万。

靠着借钱，小投入，大回报，“杠杆”差不多就是这意思。

那把这个放到国家层面来看，国家的杠杆率，就等于这个国家的负债去除以该国的名义GDP（如上图）

这容易理解吧，相当于你借的钱去除以你的收入。

当然国家杠杆率还要考虑什么居民储蓄率啦，收入流啦一大堆专业的东西，为了方便解释和理解，我们这些都不展开来讲，我们只讲

1，国家杠杆率=该国负债/该国名义GDP

2，杠杆率越高，这个国家崩溃的风险就越大。

搞清楚这两点之后，我们来看下图。

这图是从1999年——2017年间，美国，中国，欧盟的杠杆率曲线图，从这三条曲线我们可以做一个基本的判断，就是

美国线（红），美国的杠杆率常年一直维持在高位运行，大约在220%

欧盟线（黄），欧盟的杠杆率，虽然也在高位235%，但已呈现逐年下降的趋势。

中国线（蓝），中国的杠杆率原本一路平稳，但是在2008年后，就有如坐过山车般突飞猛进，目前来到了260%的恐怖高位。

那我们刚才说了，杠杆率越高代表风险越高，那影响杠杆率的两个数字，一是国家债务，二是GDP，那现在你要减少这个杠杆率，该怎么办？来做一道初中数学题

你想要减少杠杆率，有两个办法

一个是还钱（就是减少负债）

一个是赚钱（就是增加GDP）

但大家要有一个观念，就是虽然去杠杆（降低杠杆率）的方法有两个，还钱和赚钱，但是全世界没有人会愿意去还钱的。

我再说一遍，全世界，没有人会愿意去还钱的。

全球债务分布和占比

不管是国家还是企业，你去问问那些房地产巨头们，去问问万科，万达，碧桂园们，他们愿意还钱吗？

他们借钱还来不及了，还钱？做梦吧，不到万不得已，没人愿意还钱的。

那国家也一样，全世界最强大的国家，往往也是全世界欠钱最多的国家，这是必然的。（如上图）

因为就像我一开始举的买房例子，你花100万，借300万，买400万的房子，一年后房子涨到500万。

那么好赚的事，你接下来会干什么？

还钱吗？

脑子有病哦，还钱？接下来会做的事，当然是继续借钱，继续买房啊。

国家也一样

国家也一样。

美国，世界最强大国家，美国债务钟每分每秒都在跳，现在美国欠债21万亿，美元。

21万亿，美国可能还钱吗？

当然不可能。

那现在，要“去杠杆”，杠杆太高风险太大，那去杠杆的方法之一，还钱，各国都不愿意做，那怎么办？

那只有第二种方法，赚钱，也就是增加GDP。

我们再来仔细分析一下这张图哦，来做个细部放大，方便大家了解。

请大家看上图这个绿圈的区间，这个区间中（2003-2008），中国的杠杆率非常平稳，可以说是不增反减。

为什么中国这一时间段内的杠杆率不增反减呢？不是因为中国不借钱了或者中国还钱了，而是中国赚钱了。

中国赚大钱了，中国依靠强大的出口竞争力在2003年—2008年这几年间，GDP高速增长，从而使得中国的杠杆率在那几年保持的非常平稳，不增反减。

那么妙的东西来咯。

这世界有人赚钱，就一定有人赔钱。

那我们来看看，谁赔钱了，谁赔钱了。

图上紫色圈圈的那位朋友赔钱了嘛。

我们可以很清楚的看到，当中国GDP飞增，杠杆率稳中有降的时候，美国的杠杆率却不断飞升。

用最简单的话讲，中国的发展，吃的是美国市场，美国人大量购买中国产品，美国从小到大的各式各样产品，大量的被“MADE IN CHINA”占领。

美国的消费者，给中国的成长，提供了源源不断的能量。

美国人借钱越来越多，借来的钱用来买中国的产品。

而中国的产品又不能为美国的GDP提升带来帮助。

所以那段时间，美国的杠杆率飞升，而中国的杠杆率稳中有降。

如果你是美国的执政者，看到这情况，你会开心吗？

然后，我们再来看第二个时间点，同样来做细部放大。

注意图上绿圈的这个时间点，这个时间点非常重要，它发生在2008年到2009年之间。

大家想想看2008年发生了什么？

奥运会？俄罗斯入侵格鲁吉亚？

2008年发生了最重要的影响世界至今的美国次贷危机。

美国的次贷危机，很快变成了一场席卷全世界的金融危机。

为了应对美国有意制造的金融危机，为了防止中国的经济硬着陆。

那时候中国推出了4万亿刺激经济计划。

图上绿圈这个，接近于90度的大幅转折，就是因为“4万亿”的原因。

“4万亿”是好是坏这是个很复杂的问题，这里不讨论，今天只讲“去杠杆”。

自4万亿后中国的“杠杆率”就一路攀升，看起来就像刹不住车了一样，直到2016年才稍稍稳定，但也是在“高位稳定”。

最后我们再来看这张图的最后部分，最后部分清楚显示，目前，无论是中国，欧盟，还是美国，杠杆率都处于一个“高风险”状态，杠杆率越高，国家经济发展就越不稳定，确定性就越低。

那现在中国，美国，欧盟，就都有一个共同的，必须去做的任务——去杠杆。

现在三国都想“去杠杆”

那么问题来了，谁“加杠杆”？

这世界有笑的就有哭的，你不可能三家都皆大欢喜，大家一起开开心心的把杠杆去了，这是不可能的事。

那么，谁会哭？

特朗普舌战G6，这杠杆非去不可

就目前美国的动作来看，像中国宣战，像欧盟宣战，强制要求中国增加购买美国商品，强制提高欧盟出口到美国的商品关税，美国把自己搞得像“世界公敌”一样，干什么？

讲到底，美国就是为了要“去杠杆”。

而“去杠杆”的较佳方法，对于美国来说，就是

你多买我的东西

我少买你的东西

你中国以前靠着MADE IN CHINA赚我的钱，现在你要吐出来

你欧盟以前靠着和我是盟友关系，不断在关税上占我便宜，现在也要还出来。

那对于中国和欧盟来说，自己的杠杆率比美国更高，美国要去杠杆，把自己的风险转嫁到欧盟和中国头上。

那中国和欧盟也要去杠杆，到最后，谁会成为那个“接盘侠”，谁会成为那个倒霉蛋，现在还真不好说。

虽然中，美，欧“三国”，谁会成为那个“接盘侠”还不好说，但有一点是可以说一下的。

那就是中国房地产市场的崩溃和洗牌，越来越近了，尤其是那些中小型房企们，那些不在三皇，四天王，十小王位置的中小房企们，面临破产的风险越来越高。

原因上面已经说的很清楚了，世界大环境，中美欧都以“去杠杆”为首要任务。

尤其是中国，信贷紧缩，不准房企去国外借钱，国内更收紧贷款，阻止房企自己发债集资。

这也就逼得房企不得不使用“高周转”的方法拼命卖房卖房，回笼资金，降低风险。

中小房企通过银行贷款和发企业债的正常融资越来越困难，如果通过地下手段，非正规渠道融资也许能解燃眉之急，但也只是饮鸩止渴，暂时性推迟了资金链断裂的时间罢了。

别傻乎乎的老是喊着啊，房地产不会跌不会跌，房地产崩盘中国就完了。

现在越来越明显的信号显示，中国的房地产市场，正在有计划的，逐步逐步走向崩盘。

除了超一线城市和一线城市的房市外，其他二三四线城市的房价，撑不了多久了，用不了几年，大批大批的鬼城鬼楼将出现在二三四线城市，

现在想要入手这些城市的房地产炒家们，无疑是在为鬼楼买单，当一个鬼楼接盘侠。

而你当鬼楼的接盘侠，也就等于当了“杠杆接盘侠”。

未来两年，将是中国中小型房企逐渐崩溃瓦解的两年，同时也是中国大型房企，收割中小型房企的两年。

（来源：微观系列）