开封楼市现状:万达开业在即/房价回落/最强土拍/多项目密集开

Part1：三“枪”震动开封楼市，低价挤碎了房价的泡沫

在运粮湖组团，首次以毛坯高层6800元/㎡，洋房8500元/㎡入市的时候，开封楼市的“降价潮”已经正式打响。随后，金明大道7600元/㎡毛坯高层再入市，并且未来几个月推货量可能近千套的时候，这可能还不是高潮。

在我个人看来，6800是预热，7600是开端，高潮还在恒碧亚中康等。如果高潮没有出现，前戏只能是前戏。

“枪”声响起的时候，购房情绪陷入少有的犹豫。

董事长的办公室里，也相继传来警报，报告，报告老板，开封出现了6800的项目。报告，报告……，开封楼市又出现了7600的楼盘。

摆在董事长面前的，是营销中心刚上呈的《关于XX楼盘特价房源的请示》、《关于XX楼盘是否金九银十开盘的利弊分析》、财务中心或运营中心刚上呈的《关于XX楼盘的利润分析及现金流需求》，《关于XX楼盘年度销售指标完成分析及补救措施》、还有工程部和项目部刚上呈的《关于XX楼盘封土期的应对措施》，成本中心刚上呈的《关于XX楼盘封土期增加成本测算》、投拓中心刚上呈的《关于XX地块可行性分析》等等。

从目前两轮降价的房价来看，对开封市场的影响力依然有限。

两者都是投资客的盛宴，不同的是，前者更侧重改善，后者更针对刚需。

在运粮湖这个区域，不缺6800元/㎡的房价。比如，奇瑞金域华府，一直是开封市场西区的“良心价”。一是因为地价低，二是因为是国企，三是在地段与配套等指标上不占优势。但之所以，让后继者6800元/㎡占据了风头，基本上可以归纳为品牌上占据的优势，和前期宣传所给购房者的印象，无论是精装，科技等卖点和营销活动在项目心中的印象，都会让购房者觉得这是一个高端的楼盘，流量盘应该是旁边的恒大未来城。

所以现在来看，对于6800元的热度的分析可能有以下几个因素：

1、项目在购房者心目中的预期，尽管推售房源降为毛坯；

2、排名前列个吃螃蟹的项目，理所应当备受关注；

3、热度之下，开发商的高预期，与市场上所有的留言都指向了：这是一场全款客户优先的选房盛宴。在众多猜测中，项目随时封筹的信息传出。那么接下来，可能会出现以下几种情况：

1、已推的72套房源，除3套样板间之外，被购房者哄抢一空或开发商宣布售罄；

2、加推新房源，适当上调房价，并维持首批房源的销售模式（全款优先）；

3、加推新房源，增加精装，科技，上调房价，回归到30%的首付。这种情况的出现，运粮河组团的恒大未来城，东润银基望京等项目，都会长喘一口气；

4、加推新房源，适当上调房价，并改变付款方式，不再以全款优先，依然是毛坯销售。这种情况下，无论是之于项目自身，还是之于运量湖组团和开封市场，都是一片凉凉。

在金明大道这个区域，房价出现7600元/㎡的预期，也是开发商结合项目自身条件，对市场的理性预判。它不同于隔壁的百强房企，该本土房企由于扎根开封市场多年，且多年来惯以该种模式销售，故在品牌上对于投资客的信任度是极高的。有了这一轮的口碑基础，也是影响项目走势的关键所在。

回归到金明大道这个区域，该房价的出现，是否会让中南樾府为之紧张？

综合判断起来，影响远不如6800之于运粮湖组团。我们假设该开发商，以均价7600-8000+的价格在下半年持续加推房源。那么一个基础的测算公式：

8000的毛坯均价+1500元市场惯例装修标准=9500元

在此基础上，考虑到中南的品牌影响力和工程进度，中南樾府未必会尴尬到哪去。可以说，这也是从精装产品回归到毛坯产品，从百强品牌及其品牌的附加价值回归到省内房企品牌的适宜价格。

如果说7600拉低了金明大道的房价预期，同样中南樾府也决定了金明大道的上限。这个上限，也决定了你投资的获益。

所以，截止到目前，对开封市场尚没有办法定性。

因为无论是郑开橄榄城，绿城桃李春风，恒大帝景，康桥九溪郡，永威梅隆郡，鼎立国际城，碧桂园国控保利城，海马公馆等项目，目前依然在蓄客或并未大规模的调价（降价）。也许你可以看到这些项目会有低价房源出现，但在你到访之后，你会有更详细的了解。

不以房价单独论项目的成败，房价的背后，依然和项目地段，产品品质，物业服务、景观等因素有关。

对于刚需来说，其实我始终觉得对于现在的开封市场来说，刚需已经是个伪命题。对于刚需，错过了3000-7000元/㎡的房价，面对8000-10500元/㎡的房价真的有购买力吗？在即将到来的房价震荡中，对于刚需客来说，真的有什么影响吗？

从当下的西区来说，刚需客较为密集的集中区域在集英街，而近年来二手房的涨跌，对于他们来讲，又有什么关系呢？你卖掉了集英街4000+元/㎡入手买的房子，即使你卖到了9000+元/㎡，你再出手的时候，依然是9000+元/㎡。

至于第三“枪”，“枪”声响起的时候，开封市场又会是什么局面？

普遍来看，销售任务、封土影响、高周转的现金流、政策预期，都是影响的关键所在。这其中，最核心的是现金流，就比如你做生意，一年没回款了，总不能饿着过冬吧？而且，从来没有听说过，春节放假，员工的工资和房租等各项成本是可以不支付的，怎么到了房地产，就这么难理解？

*近期热盘，温莎尚郡

Part2：众多项目开盘在即，争宠金九银十

目前，项目集中开盘或者入市销售的区域集中在：西区，北区，南区。

其中西区，主要以汴西湖组团、中意湖组团，运粮湖组团为主。具体为：

中意湖组团：恒大帝景、弘阳燕澜府等；

汴西湖组团：郑开橄榄城，绿城桃李春风，海马公馆，西湖印象、中南林樾等；

运粮湖组团：恒大文旅城，北大未名府，恒大未来城，建业菊香里，东润银基望京等；

集英街（金明大道）组团：帝湖世家，中南樾府，新惠华府等；

其中北区，主要以复兴大道组团，东京大道组团的项目为主。具体为：

复兴大道组团：枫华西湖湾，圣桦城，碧桂园国控保利城，康桥九溪郡，晋开四季城等；

东京大道组团：鼎立国际城等；

其中东区，主要以东信公馆项目为主。

从目前来看，以上这些项目除了集中开盘的选择在9月中旬以后和10月中上旬，其它在售项目也纷纷加快了去货速度。在一波以6800-7600的房价吸引眼球之后，购房者对于市场的价格战越来越期待，而更有资源的购房者，不仅能提前享受到价格战的红利，还有各种内部指标的优惠。别说这个市场上没有低价房源，只是大多数人压根在全然不知的情况下，已经销售一空。而同样，以这些价格，去评价市场房源的价格，亦不成立。

从目前来看，西区北区是热点，汴西湖组团，复兴大道组团仍然是当红炸子鸡。中意湖组团，目前的价值已初步显现。

为什么把汴西湖和中意湖列为热点？

因素一：即使在横盘期的开封楼市，各项配套依然在发力这一区域。如汴西湖区域即将开业的万达广场，中意湖区域行政服务机构迁入。

因素二：开封向西的势头不容置疑，CBD区域是重要一极。在市场进入横盘期的时候，相对偏远的远郊大盘在客户心中投资与居住价值都存在质疑，化解质疑的办法除了静待政策进一步加持区域，还有政策在区域内的落地，以及区域内自身配套的完善。这一点上来说，运粮湖相比于近期的中意湖，并不占上风。

因素三：新城市中心的形成。开封向西，城市中心亦会向西，城市中心的形成，无外乎几种典型模式，一是政务驱动型城市中心——主要考虑的是行政文化资源的带动作用。另一种商业驱动型城市中心——主要是通过商业资源的开发和发展带动区域经济发展。城市西进，十余年发展，框架已然拉至十八到二十二大街。作为城市西进的排头兵，汴西湖区域房地产开发已基近结束，集英街沿线项目多已交付，汴西湖两大区域千亩大盘已经实现部分入住，人口集聚优势已然显现。六到九大街，规划为行政+商务资源驱动的态势愈发明显。20+栋写字楼，会在未来承接行政服务功能，商务服务功能。

对于北区来说，18年下半年最重要的开盘项目莫过于康桥九溪郡。因素亦有以下几点：

1、康桥首入开封，首开即胜是兵家征战的惯例。首次开盘，会影响后期近1500亩地块的开发，康桥能否站稳脚跟，此战至为关键。

2、无论怎么吐槽地段，但产品设计上纯粹洋房，是复兴大道在售商品项目里少有的。

3、区域内无论是鼎立国际城，枫华西湖湾，圣桦城等项目，目前都采取平销，这亦是因为三家都在争夺北区的高层产品客户，而价格区间亦在7600-8100元/㎡之间。最近亦有很多购房者在咨询，北区鼎立国际城降价的可能性。首先从整体区域上分析，复兴大道的价值在于利用与西区的价格差“捡漏”，也就是说，复兴大道与西区是必定存在价格差的，否则对于购房者来说，买西区会是优选。其次，复兴大道之于购房者的吐槽点在于配套不足，配套不足又主要体现在没有大型商业，而对于鼎立国际城来说，除了自身配套的商业足够成熟之外，近距星光天地也是其优势。最后，鼎立国际城是北区价格体系相对较稳的楼盘。当然，至于价格涨跌，刚需客户来说，小幅度起伏对你影响都不算大。至少在这个项目上，刚需，请上车，这个观点依然可以保留。

Part3：万达开业倒计时20天，最强土拍呼之欲出

在西区整体进入横盘期的情况下，金茂中意湖拍地是百强房企对开封市场依然看好的体现。而在据开封大宏万达广场开业倒计时20天的情况下，2018-40-46号宗地进行招拍挂，此次招拍挂的土地是开封新区较好的位置，一口气拿出8块土地也彰显了开封土拍的诚意，当然，这也是百强房企进入开封市场最后一轮机会。那些意向或者传闻或者有计划在开封拿地的百强房企，中梁，正商，正荣，旭辉，保利，雅居乐，碧桂园，金科等，你们准备好了吗？

2018－40号〔一大街东侧、职教路南侧地块〕

2018－41号〔新区金耀路以南、三大街以西地块〕

2018－42号〔瞿家寨、野场迁村并居项目〕

2018－43号〔瞿家寨、野场迁村并居项目〕

2018－44号〔新区启动区金耀路北侧、六大街西侧XQ0902-03（1#）地块〕

2018－45号〔新区职教路南侧、五大街东侧地块）

2018－46号〔新区启动区七大街东侧、金耀路南侧地块）

如此诚意十足的地块，想必会引来一轮酣战。作为距郑州最近的一座城市，尽管目前进入横盘期，但在诸多百强房企已然进驻的情况下，得近距郑州之势，这些地块也会怦然心动。

40号地块，是品质房企必争的地块。2018－40号〔一大街东侧、职教路南侧地块〕

由于其近距海马公馆和绿城桃李春风，凭借着海马品质和绿城品牌，这一区域在购房者的心中已然是高端住宅聚集区。尽管该地块已毫无悬念，但名花有主的它会不会如郑州市场一样，引入其它开发商联合施展拳脚？毕竟，开封地产曾经的老大哥，对重回新区已经翘首以待，而名花有主的它，都知道它的节奏，以慢出名。但在高周转的当下，真的不急吗？尽管没有任何惊喜和悬念的一块地，但依然期待惊喜。

*近邻郑开橄榄城6期香颂

41号地块，橄榄城的价值，你应该懂。2018－41号〔新区金耀路以南、三大街以西地块〕

这块地较大的好处是紧挨郑开橄榄城，从营销的角度上来说，售楼部一开，你只需要安心的去橄榄城截个客就好。可以说这块地，是汴西湖区域延伸的重要所在，处于郑开橄榄城6期和中南林樾之间，从拍地的那一刻起，都注定了这是一个能够高周转的项目。

这块地的潜在对手，亦不容小觑。

这亦可能是全国TOP3房企和本地龙头房企意向联合拿地的地块。

但对于百强房企来说，也不必垂头丧气，本土房企和TOP3房企都盯上的地块，其价值已然不言而喻。500万的起拍价，值得你争抢。

毕竟，你的城市进入报告，早已标注了汴西湖的价值。

44号地块/46号地块，和金茂做邻居，三足鼎立，还是一家独大？

2018－44号〔新区启动区金耀路北侧、六大街西侧XQ0902-03（1#）地块〕

2018－46号〔新区启动区七大街东侧、金耀路南侧地块）

我不知道金茂之于开封的野心，但能进入四线城市开封，想必是做足了准备。尽管不会拿出“府”系作品，但金茂悦的产品预期在金茂摘地之后，便排名前列时间流出。

从目前来看，无论是44号地块，46号地块，还是之前的锐投39号地块，产品形式应该都以高低配为主。纯粹高端的代价背后是以牺牲销售速度换来的，在横盘期的当下，有钱人也如韭菜，地块不大，如何做品牌，是新进百强开发商较大的无奈。

如果这个时候，你觉得品牌不重要，且不说未来实现不了高溢价，甚至可能会让你举步维艰。是否危言耸听，且看2018年已入市的百强房企。谁用品牌赢得了购房者的芳心？谁丢掉了品牌，让购房者产生逆反心理，完成不了价格预期，想必大家都知晓。

*9月28日即将开业的大宏万达广场

在这进入横盘期的开封市场，万达开业至少是维稳西区房价的一股不可或缺的力量。

也许20天之后万达广场的开业，依然打不破客户对于西区及开封市场的观望情绪。但它至少会形成一种认知：向西买，不会错，汴西湖，抗跌。

在这封土期即将来临的时候，开发商又是一个严冬悄然而至。

在这封土期即将来临的时候，购房者也当知，此举意味着购房成本继续上升。

这或许正如2013年大涨之后2014-2015年冷淡的开封市场，经历2016-2017年大涨之后的2018年，也迎来了最强寒流。

但这一轮的开封市场，购房者的心里会更有判断力。

影响当下买房的，真的是房价吗？

来源：开封楼市内参