调查组暗访开封25家楼盘,前后截停之下的房地产,方向在哪?

最近的全国楼市和开封楼市

确实有些“热”

6月25日

中华人民共和国住房和城乡建设部

中国共产党中央委员会宣传部

中华人民共和国公安部

中华人民共和国司法部

国家税务总局

国家市场监督管理总局

中国银行保险监督管理委员会

所组成少有的“七大部委”

在2018年7月初至12月底

重拳出击整治全国房地产市场乱象

6月29日，河南省住建厅就紧急部署

开始对包括开封在内的省内四处地市

快速安排调查组，进行暗访搜集整治工作

7月初，对开封暗访的调查组基本到位

分为以下四个组

对开封市区内25个楼盘进行整体摸排暗访

排名前列组

金域华府、永威梅隆公馆 、拉菲国际、郑开橄榄城、西湖印象、海马公馆

第二组

大宏万达广场、绿地中部创客天地、鼎立国际城、帝湖世家、香樟公馆、金泰云都会

第三组

首座时代 、枫华金明府、绿城桃李春风、恒大帝景、恒大未来城、郑开碧桂园

第四组

恒大文化旅游城、圣桦城、晖达新世界、伟宏天境、建业菊香里、北大资源未名府、碧桂园国控保利城

阴阳合同、超备案价出售

未取得预售证认筹排号、变相捆绑提价

限制、拒绝使用住房公积金贷款等

违法违规行为，显然是此次严打整治的重点

行动之快、布局之细、检查之严、目的之强

特别是历史上“少有”的存在

在多部委部署、棚改政策调整的大环境下

其背后所呈现的对未来房地产市场的影响

又是什么？

对于购房者而言

本次的行动显然是瞄准“投资客”而去

如今的各地楼市，大部分刚需购房者

几乎被投资者抄起来的市场阻挡在购房之外

望楼心叹、无力回天

显然是真正刚需购房者的真实写照

所以此次行动

在挤压楼市水分、浇灭房价疯涨空间

恢复市场健康稳定的基础上

可谓力度、广度非常强劲

对于开发企业而言

本次的行动显然让他们更加的凄凉且无语

抛开其它一切主观认知与偏见

以纯正第三方的客观视角来评论

开发企业在楼市发展进程与调控中

可谓备受煎熬

一方面，地价成本不断上升

高价拿地之后，是企业背后不断上升的融资成本

另一方面，是政府对于市场的干预调控

限购、限贷、限价等方式多管齐上

企业为了生存，钻空子、走擦边球的营销模式

如今，也被国家列为重点整治的范畴

“两头掐”的市场现状

如果开发企业没有一定的规模

没有一定资金的腾挪空间

极有可能被一两个项目轻松搞死

事实上，近年来开发企业的利润率

并没有外界想象的高

2015、2016年

A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%

2017年，市场好到爆棚

A股上市房企平均净利润率也不过11.7%

而这些，只是规模巨大、效益较好的上市房企

如果平摊整个楼市

把上市或非上市的地产商全部计算

其利润率定会低得多

作为比对，全国白酒行业在2017年

全行业内，无论上市和非上市的企业

平均净利润率达到了18.2%！

谁是暴力行业，对比便知

大众认为房地产赚钱快

无非是一套房屋总价高、而一瓶白酒总价低而已

所以

房地产行业在市场“两头掐、两头堵”的当下

每一个地产企业，都到了“转型”的关键时刻

也唯有转型，方可减少

这样极其不稳定、受政策影响极大的市场

对企业的干扰

那么

房企终极未来的发展方向究竟是什么？

其实，行业老大哥万科的近期举动

足以告诉各家房企

房地产市场的天，已经到了不可不变的地步

6月底，万科高调宣布去“房地产”化

从之前“城市配套服务商”的定位

改为现阶段“美好生活的服务商”的转变

并准备把万科旗下所有子公司的名称中

删去“房地产”的字样

真正从开发房地产房屋的角色

转向服务业主生活的角色转变

这是一步艰难的决定

但更是一步跨越历史、值得铭记的壮举

联想到今日小米在香港主板上市

不可否认小米的互联网思维是极其成功的

以主打性价比的手机为“硬件流量入口”

让消费者轻松上车

然后再以聚合生活众多相关的场景科技服务

（生活延伸科技产品）出售给消费者

这样的闭环模式可谓相当的成功且高效

同样，腾讯旗下的产品

特别是腾讯游戏一律免费

让你轻松使用，当你习惯之后

想要获得更好的体验

各种收费模式就会接踵而来

这样的收益往往更加稳定且长久

市值增长快速的互联网公司案例在前

想要突破现状、实现企业再次腾飞的房地产

为何不能这样来走？

万科在长远的规划中

显然已经把售卖房子，成为“硬件流量入口”

而在后续生活服务方面

大力做强高附加值的增值服务

比如社区养老、社区托管、社区金融、社区医疗等

以此来实现长远且稳定的收入

这也正是“美好生活的服务商”的较佳诠释

这样的未来市场下

对于开发企业的实力要求极高

大企业可以转变前行

而小企业几乎无生存的空间

但这也不奇怪，在如今的地产行业下

大吃小、强吃弱的企业吞并中

小企业还有多少留存的空间？

当政府决心要抑制楼市纯投资行为的空间之时

众多企业在市场中所要面对的

就是真正具有住房需求的刚需购房者

为刚需让一些利，让购房者轻松上车

再用后续高附加值的社区综合服务

来完成企业利润的总指标

这样的方式

在未来，未尝不是一种值得尝试的方法

一定要记住

终究，房子是要住的

来源：开封楼市内参