中高端项目齐入市+特价房频出,开封房价走向扑朔迷离

原创：开水面包开封地产研习

近期的开封市场，用扑朔迷离来形容并不过分。

特价房源披着各种华丽的外衣相继进入市场销售，如果抛开区域，工程进度，开发商品牌来看，单从价格上比较，延迟置业时间继续观望或成为当下较为靠谱的选择。这是一个在经历了16-17年房价普遍上涨，到18年挤泡沫的时间段。

如果你不介意特价房源的楼层位置，户型面积区间，工程进度，并且有足够的现金储备，那么在未来的这几个月，你只需要判断：一两年之后，开封房价还会在今天的这个基础上，会不会涨，涨多少？

金明大道和运粮湖的两头特价挤压，让汴西湖也调低了价格预期，同时也像当头一棒打向了热度刚起的中意湖和热度萌芽的北高铁。对于购房者来说，这种心理更甚。以运粮湖组团为例，某新项目首开入市均价6800的毛坯高层房源，首付门槛高，户型面积大。但这并不影响，运粮湖组团其他项目以特价销售时，遭受前期业主维权。对于投资客来讲，买涨不买跌的心态，貌似并没有错。

1-1：运粮湖组团复杂的购房环境

当一个区域内的房源，有毛坯，有精装，有毛坯+即将交付，有毛坯+工程节点刚取得预售证，有工程优势+实景交付组团+房价高，对于购房者来说，这更是一个艰难的选择。

对于稳健的投资型购房者来说，毛坯+工程节点刚取得预售证的房源，通常价格相对较低，需要考虑的是资金沉淀量与资金沉淀周期。对于稳健的自住型购房者来说，无论未来房价的涨跌，大抵跟你没有任何关系，那么有工程优势+实景交付组团，即使处于相对高的房价，也会成为我的选择。

具备以上特征的项目在运粮湖组团东侧，宋都紫薇园附近。分别有毛坯+工程节点刚取得预售证的北大未名府，首开均价毛坯高层6800元/㎡，洋房均价8500元/㎡，有首付门槛（50%）且开盘实际价格低于均价的亦不少，户型以大面积为主。毛坯+一期实景交付+二期交付在即的建业菊香里，部分指定房源均价在7400元/㎡左右，皮皮街（临一师附小的商业街）均价13500元/㎡左右。

除此以外，更精彩的对决在于建业菊香里和恒大未来城。两者之间的关系基本可以参考鼎立国际城和首座时代，共享区域城市配套，一个是体量大的千亩大盘，一个是生活配套完善体量相对小的楼盘。不同的是，对于建业和恒大来说，这也是一场毛坯与精装的对决，一次恒大与建业口碑的较量。

而更远的故事，没有未卜先知的预测能力。但我不相信，北大未名府会止步于当下。所宣传的精装，智能以及各种高大上的配套，会在项目推售的哪一期房源呈现，比起未名府的房价更值得业内关注。

至于价格这把刀，当它举起来的时候，它或许就是当下较好的武器，轻易的落下显然没有那么容易。

而对于运粮湖西侧的恒大文旅城来说，一场更大的去库存之战又将打响。

至少，在这个区域内，论体量已经少有。毕竟，汴国土告字（2018）9号国有建设用地使用权挂牌出让成交公告里的2018-32到2018-38号地块，全部被其拿下。

相关地块，亦有部分进行项目备案（以项目公布为准）：

开封童世界发展有限公司开封恒大童世界饮食街项目

开封市城乡一体化示范区-运粮河片区二十二大街东侧、一号路以北1#地块

项目占地约51.5亩，总建筑面积约 2.4万㎡，其中地上建筑面积约2.4万㎡，绿地率不低于15%，容积率为1.2，项目为包含餐饮、娱乐、旅游纪念品等服务业企业的商业街。

开封童世界发展有限公司开封恒大童世界文化旅游项目

开封市城乡一体化示范区-开封市运粮河片区二十二大街以东，一号路以北

项目占地约1428亩，总建筑面积约 65万㎡，新建文化、旅游、娱乐、酒店、停车服务及相关商业配套等。

1-2：金明大道的升值空间与交付时间

温莎尚郡的出现，彻底打破了中南樾府的计划。目前中南樾府12#楼亦取得预售证，预售房源为约30套洋房。但，在洋房首开调低价格预期，和周边竞品以毛坯价约7600元/㎡的情况下，对于中南的高层产品，能扛得住现金流熬到明年销售，或许还能实现溢价空间。

在这个区域，特价房与相比特价房的品质楼盘竞争的局面会在未来长期存在。区域内项目体量小，留给百强开发商可操作的空间并不大，在无法全面发挥产品及配套优势的情况下，品牌溢价的支撑略显单薄。

如果说，今年是温莎和中南之争，那么明年恐怕还有新惠和蓝光之争。

同样，由于区域相对成熟，区域内二手房的在售价格，也决定了项目的增值空间。

1-3：中意湖和北高铁组团，是起航还是暂时搁浅

中意湖和北高铁目前已确认的两个品质项目为：金茂地块，梅隆郡。

如果房价持续上涨，这两个项目的预期售价会给购房者的感觉是房价高而不贵。但假设如现在的横盘期或者震荡期时，在整体价格预判降低的时候，品质项目的定价尴尬也会显现出来。不过，由于金茂刚摘地，根据目前的节奏推断，较快也是明年3月份以后的事了。

北高铁的建业依然在沉寂，中意湖的恒大帝景依然在清盘，多块土地将于10月中旬落幕，一切的答案，还需要等摘地的“地主”。

如今，对于西区影响较大的项目莫过于即将开盘的郑开橄榄城6期香颂和弘阳燕澜府。两个项目的共有优势是区域与地段，橄榄城的优势则在于成品房+千亩大盘。尽管项目都给出了即将开盘的预期价格区间，但能否被购房者接受，还需要看开盘的业绩。

1-4：复兴大道的下一轮，洋房独乐乐，高层齐火拼

康桥九溪郡之所以受争议，是因为其在洋房之争的区域和品牌因素，也是因为其在复兴大道之争的产品因素。即：如果康桥择址开封西，或者如果康桥盖高层，都不会有当下的困惑。

对于复兴大道来说，随着整体行情进入观望期，西区特价房的出现也会让北区的高层产品跟风在即。更何况，对于北区多项目的高层产品销售来说，其独特的销售模式和近年来的例行操作方式，都让金九银十之后的这两个月里，留足了看点。

康桥九溪郡目前对于认筹客户给出的价格预期，和碧桂园国控保利城样板区展示及成品房，都会让北区的高层产品进一步观望。

在这个开发商“活下去”的年代，在去化和利润之间寻求现金流的平衡，是市场进入周期性下行的惯用举措，房价两极化趋势也渐渐显现。地段、交通、品牌等性价比较弱的楼盘将会继续加大折扣力度，这是一个调整，筑底的时代。即：未来开封房价的较低点，或由这一轮房价决定。而决定这一轮开封房价下限的楼盘特征是：品质与品牌的背书，工程进度的保障。

入秋的时候，还不觉得冷。寒冬凛冽的时候，你永远无法判断谁会倒下？

回想一下2014年-2015年，那一轮本土开发商与中小开发商难熬的时光，又有多少购房者至今未见房源交付？只不过，这一轮更换了角色，主人公变成了百强开发商。不要迷恋品牌，要学会判断项目规划能否实现的可能性，项目品质与利润之间的平衡。

当下最难买的房是：你花了8000元/㎡的房价，觉得自己买的是10000元/㎡的房子，到了交付才发现，最多值7000元/㎡。至少，我不信，房价下行的时候，品质还会有所提升。更何况是本来就谈不上品质的。

而对于眼下的开发商来说，其营销策略也从蓄客开盘调整为小步快跑，每周加推。

你不收钱，怎么知道谁是客户购房选择中的“备胎”呢？