特色小镇的八种死法!想活下来可以走这两条路

特色小镇，兴起于浙江，壮大于长三角，早在两年前就以燎原之势在全国蔓延开来，逐渐成为了我国产业转型升级的重要抓手。

根据建部、国家发改委和财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》，到2020年，我国将培育1000个左右各具特色，富有活力的特色小镇。空间可谓十分巨大！这吸引了包括大量开发商在内的各类机构蜂拥而至。

时至今日，一些小镇已经初具样本意义。然而，更多的小镇由于当初的冒进徒有虚名，从一开始就跑偏了，甚至开始走向死亡。

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特色小镇至少有以下8种死法

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成功的企业都是类似的，失败的企业却各有各的不同。至今，特色小镇至少已经有以下8种死法。

排名前列种  以特色小镇为名忽悠拿地，最后发现是不行的

限价之下，不少前期高价拿地的房企十分忧伤，而拿地价格低的房企不仅销售额猛涨，而且依旧有可观的利润。

可是，一二线城市优质的土地，已经越来越进入肉少狼多的局面，要拿到“低价”地谈何容易。特色小镇热潮来袭，各地政府大力支持，拿地成本低廉，还有资金扶持和各种优惠的政策，一些房企就打着“特色小镇”的旗号圈地，甚至到处放卫星。

最后，这些抱着侥幸心理的房企基本都懵了，因为政府管控很严格，没办法偷梁换柱搞房地产。由于当初根本就是按“拿地、开发、销售”的心思拿的地，小镇怎么搞，根本就没有任何想法，自然是赶鸭子上架。

大家熟知的万科良渚文化村可以说是一个小镇，作为全国房地产行业的一个标杆项目，良渚文化村一直都不缺赞美之词。可是，良渚文化村只有一个产业——房地产。

当然，特色小镇也需要房地产，不能将妖魔化房地产，毕竟产业也需要物理空间的承载，要“宜居、宜业”，乃至“宜游”也需要房子，短期的资金回笼也需要一定比例的房地产，但一开始就抱着按传统的套路玩的，肯定玩不转。

第二种  传统开发业务半死不活，想死马当活马医的

融信第四事业部一年多的时间储备货值就达到2000亿；刚过去的5月，碧桂园一个月拿下770亿，刷新中国房企月度销售新纪录……传统的增量开发领域，中小房企的生存空间越来越小，特色小镇是一种崭新的业态，各路开发商基本还是站在比较接近的位置上，小开发商也可以做。

于是乎，一些中小房企趁着风口，也转型干特色小镇。前两年明源君就碰到好几个这样的中小房企，如今两年过去了，他们啥也没干。

他们的失败是可以预料的，因为在传统增量开发市场赚不到钱，转而想在特色小镇上捞上一把。其实他们甚至都不清楚特色小镇到底是什么，还是在用过去的经验、理念做小镇。或者只是将原来来的房地产开发项目冠上了一个小镇的名号而已。有些甚至连房子都没能够建起来。

第三种  圈上一片风景区，就敢说自己是特色小镇的

根据官方的定义，“特色小镇”是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。其既不同于建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区，又不是四者的简单叠加。

▲ 来源：明源地产研究院

可现有的特色小镇，以及一些规划的特色小镇，不少是走旅游观光路线的。跟产、城、人和文融合的要求有不小的差距。

▲ 来源：明源地产研究院

比如绿城的农业小镇，规划面积是三平方公里左右，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，90%是住宅，预计售价1万元/平方米，10%是医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等配套设施。

农业小镇算比较好一点的了，像上海的“一城九镇”则是搞西化，打造意大利特色主题（浦江镇被）、德国特色主题（安亭）等，就是没有中国本土的特色，这样的特色不仅难以叫特色，而且令人沮丧。

甚至还有一些房企老总认为，只要在风景区建几个酒店，搞些房地产开发就是特色小镇了！

第四种  身处偏远四五线城市，也霸王硬上弓干小镇

近年来，不少地方已陆续取消GDP考核。可是，特色小镇热以来，还是有不少地方政府照搬中央关于特色小镇的参考意见，定时间、定数量、定投资规模等。有条件的地方上马，没有条件的地方创造条件也要上马。

一些开发商投政府所好，以为占了便宜，岂不知在这种产业薄弱，连现有人口都留不住的城市做特色小镇，简直就是自寻死路。前些年贫困县里报上去的特色小镇，现在基本都就地趴倒了。

杭州市城市规划设计研究院院长华芳将在创建特色小镇的“社会基础”中，把经济地位和人均收入，以及“块状”产业放在前三位。特色小镇更多的是为了弥补大城市、人口过于集中的短板，若缺乏上述条件，特色小镇就是空中阁楼。

杭州、宁波、温州和金华-义乌这些经济发达的地区，特色小镇最多，带来的经济效益也较大。这一点与房企投资拿地的逻辑其实是一致的。跑到穷乡僻壤的地方去拿地建房，大概率是要亏的！

现在，政府提倡的小镇建设主要是基于产业的，跟过去的产业园区不太一样，但内核还是产业园区，比如杭州的西湖云栖小镇（规划面积3.5平方公里、成立一年后，2015年实现了涉云产值近30个亿，完成财政总收入2.1个亿，累计引进企业328家，其中涉云企业达到255家，产业已经覆盖云计算、大数据、互联网金融、移动互联网等各个领域），就是主打信息产业的园区，因每年的云栖大会而广为人知，「安防小镇」则是一个安防产品的产业园区。

第五种  没有事先策划，拿了地之后规划，直接开干

由于一窝蜂的进入，现在干特色小镇的，基本都选择性的忽视前期规划。而只热衷于拿到地再说，后续直接开干，使得特色小镇的泡沫很大。

俗话说得好，凡事预则立不预则废。没有前期的策划，拿到地之后再请人策划规划，决定项目具体做什么，怎么做，一定是本末倒置的……

即便是增量开发领域，拿地之前也要先想清楚，区位的特性是什么，面对的客群是什么，要做什么样的产品等，否则，地拿错了一切就错了。

两年前，某中小房企老总借着政策的东风，拿了一块地，成功申报特色小镇。当时大数据十分火，该老总就想整合相关企业，但最终失败。

第六种  没有自身特色，只会找别人的小镇照搬照抄

复制是上规模较快的方式，这一点在增量开发领域被用到了优质，有些企业甚至一张图纸全国复制。

复制的成本低、风险小，速度快。可是，如果特色小镇也这么玩的话，那就完了，因为“特”没有了！

南方某地耗资近10亿克隆奥地利的“哈尔施塔”（世界文化遗产，被认为是欧洲最美小镇之一），最终换来的只是一个普通的景点。这种其实连文旅小镇都算不上，更别说是特色小镇。

还有一些小镇，动不动要学人家引进世界五百强企业，如此一来，瞬间泯然众人矣，还有什么特色可言，你后发力，能干的过产业链已经完整的前辈？

第七种  觉得只要政府大力扶持，就一定能做大做强

全国各地的特色小镇“遍地开花”，怎么才能让自己脱颖而出呢？申请成为高级、国际化的小镇！

最重要的是，一旦成为“高级”，就可以获得各级政府的更大扶持。因此，不少特色小镇对引进和发展产业不怎么热心，但使出了吃奶了力气去参评。

显然，这是典型的空手套白狼。特色小镇的发展，固然需要政府扮演引导开发、制定政策的角色，但企业才是主角。抱着等、靠、要的思想做特色小镇，一定是死路一条。浙江某小镇，前期各种风光，级别很高，可是由于后期管理不善，被连续降格，最后沦落为一个普通的小乡村。

第八种  走向另一个极端，认为有产业就一定能干好

如果说，地产是特色小镇的躯壳，那产业就是特色小镇的灵魂。可是，光有灵魂，不见得就能做起来。

比如某地盛产小龙虾，有个房企就想在当地搞小龙虾特色小镇。当前小龙虾确实一年火过一年。小龙虾养殖确实也带动了当地人的就业和收入增加。

可是，当前该地的小龙虾产业，只是停留在养殖和批发的阶段，且不太具有形成产业链的条件，你怎么搞特色小镇。

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搞懂两大核心逻辑

做特色小镇就顺了

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轰轰烈烈做小镇，做砸的不少，做得好的也有，比如碧桂园惠州潼湖科技小镇。其将于今年9月份开园，届时会有20多家上市企业入住园区，随着园区逐渐开放，首期2平方公里园区的产值大约会达到150亿元左右。

怎么才不会将特色小镇作死，而是美好地活下去？建议可以说很多，比如要有耐心，不要老想着赚快钱；要先找到魂——产业；要做好顶层设计，拿好地，设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式……

以选址为例，特色小镇要么位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，要么得位于大型旅游目的地，有足够人流量的支撑。

▲ 来源：嘉兴市发改委、明源地产研究院

比如，东莞松山湖就承接了很多从深圳转移过去的产业，较适合打造特色小镇。再比如嘉兴市的南湖基金小镇，就是为了承接上海金融服务业转移的。类似格林尼治小镇的杭州玉皇山南基金小镇也是一个很好的例子。

但明源君认为，做特色小镇，最核心是是要弄懂地产和产业的逻辑，如果想清楚了这两点就不容易失败。

首先是产业的生态逻辑。招商团队保姆式服务，现在一些产业园就已经干得不错了。你特色小镇租金比别人便宜一点，服务更好一点，当地的政策更优惠一点，并不是什么值得夸耀的核心竞争力。打造一个生态才是！

比如一线城市里的北上深，如果将土地财政去掉，北京、上海的财政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百强企业，上海有国际化的先进资源。可是，深圳有非常完整的产业链条，形成了高科技的生态，这秒杀了北京和上海。

想要做好特色小镇，同样要打造一个个小生态。否则，即便你把世界500强都招来，你的小镇很可能还是不行，因为没有生态是没法经营的。

要打造生态，要很强的资源整合能力。中城新产业的刘爱明举例，为了解决园区的技术，其自己掏钱引进实验室，把中科院技术转移中心弄到深圳，自己运营。碧桂园恒大绿城等甚至自己砸钱进军高科技行业！

中城新城业和碧桂园合作的小镇，碧桂园是大股东，负责做小镇；中城新产业是小股东，负责做科技。为了做成物联网的生态，其打造了物联网影响力中心（做媒体、做展览展销、做智库、做协会）、引入龙头企业研发集群，同时还组建了物联网人才中心，很好的形成了一个生态。

较好还要能帮入驻的客户卖东西。此前明源君多次说过，房地产离互联网尚远，其实距离科技也还远。很简单，现在一线城市5万一平米的房子和10万一平米的房子，除了地段不同之外，没有其他太大的区别，至于高科技，应用得更是少。将一些高科技产品，应用到增量房地产市场，就是一个既帮助入驻企业卖东西，又提升房地产科技感的双赢事情，大家都很开心。

其次是地产的逻辑。如上所说，搞特色小镇，光想着搞地产开发销售，肯定玩不转，但另一个极端——完全妖魔化房地产，也是行不通的。

特色小镇里，地产和产业应该是相辅相成的关系，而不是对立的关系。因为任何一个特色小镇，想要获得成功，都应该要在启动之后不久就具备自我造血的能力——毕竟，政府的补贴终究是有限的。

但是特色小镇的住宅，不能像其他的住宅一样，三下五除二就卖光。否则，产业客户来了就没有房子买了，没办法安居。即便政府在出让土地时没有限制，你也要将房子留着卖给产业客户，有多再卖给其他人。这样，地产既实现了前期资金的回笼，又为产业提供了服务……

总的来说，要做好特色小镇首先需要先产业、后地产；其次强持有、弱销售；最后轻招商、重生态。（作者：明源地产研究院 凌峰）