房地产行业围城效应渐显,转型抢占谁的蛋糕?

日前，万科物业对外宣布，将其物业租售中心正式更名为朴邻物业，以此打通万科物业进军二手房市场的通道。与此同时，二手房市场的龙头企业链家也做出转型调整，开通线上新平台“贝壳找房”，试图将业务重心迁徙至线上交易，转战做“端口”。

环环相扣之下，房地产行业的围城效应渐显。企业多元化跨界转型步伐越来越密集的当下，真正能“出位”的能有几人？创新发展的经济大背景下，房企多元化转型究竟路在何方？

物业板块受资本热捧 房企争相拆分物业上市

在房地产行业千亿规模铁律之下，加紧抢占市场开展多元化布局已成为常态。作为房企最为重要的业务组成部分，物业板块成为企业较先着手转型的市场。据中指院数据显示，2017年，百强企业物业营业收入均值达74209.92万元，同比增幅18.20%；净利润均值为5733.65万元，同比增长25.22%，总体呈上升趋势。

百强企业管理面积达65亿平方米，管理面积占比在33%以上，TOP10企业2017年市场占有率更是达到13.58%，强者恒强的局面不断强化。

物业企业成为了资产市场的“香饽饽。过去五年间，已经有7家企业登陆了香港主板，其中，有1家在国内A股上市，有62家挂牌新三版。安信证券指出，资本正以很强的姿态席卷物管行业，大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城，由此可以看出物管行业的潜力。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，对于物管行业来说，目前扩规模仍是主旋律且是企业未来发展王道。

为了做大做强物业市场，不少物业企业都将火力设置在资本市场，以搭上资本快车。包括绿城服务（02869.hk）、中海物业（02669.hk）抢先登陆港交所，保利物业（871893.oc）挂牌新三板，以及今年5月底，碧桂园（02007.hk）分拆旗下物业板块赴港上市，预计6月19开始挂牌等等，物业这块“蛋糕”竞争愈发激烈。

围城效应渐显

物业行业竞争战已然打响的当下，房企开始进行转型调整。较先做出动作的是，早于2015年便开始布局物业市场的万科物业。5月28日，万科全国百城租售门店全面更名为“朴邻·万科物业二手房专营店”，声称要让二手房交易公开透明化，降低交易障碍，实现万科物业对不动产服务的闭环。

在整个房地产行业纷纷尝试多元化转型的大环境下，万科物业选择放弃上市路径，转而将业务延伸至二手房市场寻求突破，在情理之中但也是意料之外。虽然此前万科物业在二手房业务上早有涉猎，但此次万科物业全国更名的背后，对抢占二手房市场的意图不言而喻。

在万科物业大举进军二手房市场之时，与万科长期保持合作关系的二手房龙头企业链家，也正在推进着自己的转型。

今年4月，链家网升级为贝壳找房，意味着链家从垂直平台向行业公开平台进行转型。从链家上线的域名为“ke.com”的贝壳找房页面显示，其为用户提供的是二手房、新房、租赁等全方位居住服务。

从定位上看，转型之后的链家贝壳找房，与58安居客、房天下等，房地产互联网平台的定位比较类似，都是要做“端口”生意。鉴于链家在二手房市场的龙头地位，外界对58同城等线上平台如何看待贝壳找房，给予了极大关注。

在近期一个公开场合上，针对这个疑问，58同城CEO姚劲波给出公开回应表示，“任何一个公司讲一个故事走不通，转到另外一个故事，这都会对内部产生巨大的投资成本浪费。一个好的市场模式被确立，很多人来模仿，很多人来做，这是不可避免的。尤其在中国大环境下，谁的技术好谁的用户积累就更多，我们把这种动作看成是对我们的赞美。”

被指为模仿58安居客的链家，想要转战“端口”这条路，如何在相对成熟的市场里做出差异化？又能否超越前行者？这对于“后来者”链家而言并非易事。

而这条万科物业转向二手房市场，链家转向端口之争的“食物链”中，所显现出的房地产行业围城效应尤为明显，企业想要在劲敌如云的市场里“抢道”赛跑，谈何容易。

多元化转型路在何方？

但从整个房地产行业的大环境来看，为了尽快做大市场份额，企业转型已经成为趋势。克而瑞数据显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高，其中70%以上都在加快多元化投资。

但在房企多元化转型中，不同模式的多元化布局面临的境遇却不尽相同。安居客首席分析师张波表示，对于多元化而言，需要着重考量的是多元化业务之间是否建立了物业协同性，如果进行盲目扩张，多个业务之间关联性不大，其经营业绩也将遭受一定损失。

目前，房企多元化转型主要存在两种模式，一种是相关多元化布局，建立在贴近主营业务展开的转型方向。另一种是与主营业务无关的转型方向，业务之间的关联性较弱。

就相关多元化布局而言，通常为大型企业建立在以业务协同性为基础的产业布局。如万科、华夏幸福等房企提出的战略转型，不再单纯地做房地产开发，转向城市运营服务商方向。

对于布局无关多元化布局的企业来看，多是迫于发展困境被迫转型。如6月4日，浙江广厦（600052）发布公告，拟置出所有房地产开发业务，将集中精力聚焦影视传媒等大文化行业；再如此前百强房企银亿股份（000981）主营业务已经由房地产转变为汽车业务等等，均是出于发展困境做出的被迫选择。

中泰证券地产首席分析师倪一琛表示，从国外经验来看，从单一走向多元、开发走向自持运营是大势所趋。盲目的跨界转型在2014-2015年的喧嚣中已被基本证伪，我们乐于看到规模房企沿着地产产业链布局商业、物业管理、房地产基金等相关业务，但是鉴于新产业培养周期较长、且规模仍难以和住宅开发匹敌，因此，在房企多元化投资布局的同时，住宅开发的支撑仍是必不可少的。

在行业面临洗牌加剧之时，房企多元化转型成为企业生存发展的新增长极。但甲之蜜糖，乙之砒霜，行业围城效应显现之下，如何借助多元化转型寻求突围，考验的不仅仅是房企简单的融资拿地能力，更重要的是其审时度势的战略布局能力。

（来源：蓝鲸财经）