开封又有土地拍卖:17号~20号地块土拍:四五大街+老城区

本次土拍的地块，西区3块，东区1块。

据推测，19号地块从低于1.5的容积率和之前的江湖传言判断，或有百强房企介入联合开发。18号地块低于1.4的容积率，加上沉寂多年的拆迁，财务等成本，也决定了该地块的产品将刷新东区现有产品的标准。不过考虑到阳光湖+城墙边的位置，或许称之为古城区的项目更合适，总之，双龙巷旁边的这片住宅，要真正的入市了。（仅为推测信息，以土拍最终情况为准）

宗地编号（简称）：2018－17号〔开封新区职教路以南、四大街以西地块〕

宗地位置：东至四大街道路红线，南至规划城市绿线，西至规划用地边界线，北至职教路道路红线。

净用地面积(㎡)：78921.3

土地用途：商业服务、住宅

容积率（万㎡/h㎡）：≥1.0且≤2.20

起始价(万元)：59190.9750

宗地编号（简称）：2018－18号〔古城区3#-1地块〕

宗地位置：东至规划用地边界，南至曹门大街道路红线及规划用地边界线，西至内环路道路红线及规划用地边界线，北至东三道路红线、规划用地边界线。

净用地面积(㎡)：41011.3

土地用途：商业服务、住宅

容积率（万㎡/h㎡）：≥1.0且≤1.4

起始价(万元)：30758.4750

结合项目地块来看，目前双龙巷的开发速度也逐步加快。

双龙巷，因其厚重的历史文化价值，对其周边地块（尤其是住宅）亦有明显的带动作用。加上开封古城区域的未来开发，注定是要以高端住宅为主的。从大的区域上来说，东区和南区是未来刚需的承接区域，对于南区来说，应该是五一路+华夏大道沿线，对于东区来说，应该是劳动路以东区域。所以，个人理解，东区和古城区的价值一定是拆分来看的。

古城区，从最近市委会议上的新闻表述为：

1、要尽快摸清开封老城区13平方公里内棚户区底数，为加快推进棚户区改造打好基础。

2、要加快推进老城区内重点项目，特别是涉及城墙贯通、水系连通、路网打通、绿网形成、街区保护五个方面等的重点项目。

从目前地块来看，项目周边是涉及一渠六河，阳光湖。所以，这块地我是比较看好的。考虑到古城区的高端住宅，从南北八十院，建业熙和府之后，最近的就是御龙湾。未来会有建业泰和府，蓝城艮岳（或为江南里）。但产品的高端和价格能否匹配，是否能被接受，目前还需观望。

从另一方面来说，自2010年以来，结合新区建设，古城内人口已从原27万人，逐步疏解至22万人，推动了开封老城的有效保护。在旧城改造过程中，坚守“小式建筑、简约仿古（宋）、灰色基调、限高15（米）”的风貌控制要求，依托厚重历史文化资源禀赋，针对旅游、度假、休闲功能，贯彻落实城市修补理念，注重城市品位提升，古城风貌管控和改造工作稳步推进。老城区人口开始疏散+古城区的限高，未来老城区的价值会日益凸显。

此次土拍的地块或为王府寨迁村并居改造项目。

王府寨项目一直是欧洲小镇。如果不出意外的话，此次土拍或还是欧洲小镇的开发商。

那么结合前期的江湖传言：

此次或有百强开发商联合开发，预期也是较为高端的项目。

商业部分，目前睿意德（代理公司）已进驻。

宗地编号（简称）：2018－19号〔新区五大街西、安顺路北地块〕

宗地位置：东至五大街道路红线，南至安顺路道路红线，西至六大街道路红线，北至规划用地边界线。

净用地面积(㎡)：93690.1

土地用途：商业服务、住宅

容积率（万㎡/h㎡）：≥1.0且≤1.5

起始价(万元)：70267.5750

宗地编号（简称）：2018－20号〔新区五大街西、金耀路南地块〕

宗地位置：东至五大街道路红线，南至规划用地边界线，西至六大街道路红线，北至金耀路道路红线。

净用地面积(㎡)：27617

土地用途：商务、商业

容积率（万㎡/h㎡）：≤4.0

起始价(万元)：15327.4350

(作者：开水面包)

(来源：开封地产研习)