​十年跨越开封新区,论述汴西湖区域房价上涨趋势

如果时光可以倒转，我相信大多数的购房者都会选择在汴西湖区域购置房产。

近十余年间，开封新区是开封现代化建设的主战场。无论从市、省，乃至于国家层面，对于开封新区，都给予了足够的重视。郑汴新区，中原经济区，中国（河南）自由贸易试验区开封片区，这一系列的殊荣与桂冠都加冕在这个区域。只因为：

这座千年皇城，八朝旧国都，如今落寞的躺在黄河岸边。

北邻黄河，南有机场，东部作为传统工业区，留给城市的发展空间，只有向西。

向西！向西！向西！向西是省城，如今的郑州，正迈步奔向建设国家中心城市的康庄大道上。

近十余年间，开封新区的建设硕果累累。

从已成型的郑开大道，郑汴物流通道，郑汴轻轨，郑徐高铁，到规划中的东京大道西延，郑汴两座城市之间的交通路网也在日臻完善。

从已初步成型的汴西湖，到中意湖，规划建设的运粮湖，开封新区也将再现北方水城的大美画卷，一城宋韵半城水，开封的湖居价值已被认可，并逐步升温。

作为开封新区的桥头堡，一至三大街，已然是当下开封最适宜居住的版块之一。

如今，再看这个区域：

汴西湖畔水波荡漾，银沙滩上笑语连天，围湖而建的公园也成为居家散步的休闲去处。

万达广场开业在即，乐享茂开工建设，商业繁华醇熟将现，开封西湖商圈也将初步形成。

建业，亚新，开元，绿城，新枫华，中南，碧桂园等房企先后至此。

如果，此时，你问开封大多数的购房者，当年错过汴西湖，会有怎样的感受？

想必答案必定是：无限后悔。

可惜时光不会倒流。

对于当下的开封新区，汴西湖区域，房价是否还有上涨空间？

我想简单的聊聊我的观点。

从城市发展上来讲，开封新区仍是当下优选

从开封新区的规划布局和功能划分来看，以连霍高速为分界线，往北是沿黄生态文化旅游产业带，往南是城市发展区和产业集聚区，其中核心区总规划面积121平方公里，城市建设用地面积83平方公里，可容纳人口107万人，规划的开封新区核心区按照相对独立的新城理念布局。

从开封未来区域发展来看，自贸区的设立，必将使开封新区成为城市发展的核心区域。规划包含中央商务中心，文创艺谷，高新智造谷，国际物流港，创智孵化谷，健康乐谷，国际商务信息港等功能分区。

所以，对于购房者来讲，你应该相信政府发展区域的决心。

从供地与房企布局上来讲，开封新区仍是当下优选

从土地供应量上来说，2018年，开封市场计划土地供应计划（不包含县区+祥符区） 总量约13316亩，其中开封新区用地约8694亩。

从进入开封的百强房企来看，万科把重心放在南区清明上河城，恒大把重心放在开封新区运粮湖区域。对于汴西湖区域，百强房企除了绿城，富力，中南等在此择址，还有TOP3碧桂园，在汴西湖区域合作的开发商大宏，海龙，意向地块皆位于汴西湖区域。

所以，对于购房者来说，你应该百强房企选地的眼光。

开封新区的居住价值在于湖，汴西湖是当下优选

相较于运粮湖的文旅+生态价值，中意湖的商务+政务价值，汴西湖的居住价值更为显著。

汴西湖的厉害之处，在于它已经让购房者相信它的规划会逐一落地。

先看汴西湖的规划。

开封汴西湖总面积560公顷，规划水域面积287公顷，绿地面积273公顷，库容量1000万立方米。规划“一轴，两岸，六区”。其中，一轴：集中传统文化体验，休闲娱乐，生态科普，生态湿地，亲水活动体验为一体的南北向水景游览轴线。两岸：以滨水游乐度假为主要功能的西部岸线及滨水居住为主要功能的东部岸线。六区：生态湿地体验区，滨水休闲商业区，文化艺术展示区，历史文化演绎区，人文主题体验区，生态郊野休闲区。

*航拍：银沙滩

汴西湖的厉害之处，在于它已经让购房者相信它的投资价值并且已经兑现。

汴西湖区域的发展，得益于郑开融城。汴西湖投资价值的兑现，得益于两点，一是汴西湖注水成型，二是近年来房价普涨尤其是2017年开封房价大涨。

*航拍：郑开橄榄城

我们以区域内的千亩大盘郑开橄榄城为例：

郑开橄榄城，汴西湖区域千亩大盘之一。从2010年亚新集团择址开封，已是八年大成，6000+户业主交房，目前开发到第6期，产品包含高层和洋房。项目近距6000亩汴西湖，5公里慢跑道、3000㎡银沙滩。项目自身配套包含商业街，乐享茂购物中心，社区内部学校和周边学校满足不同年龄段的上学需求。不夸张的讲，不知道郑开橄榄城的购房者不是合格的开封购房者。

在房价方面，作为区域拓荒者的郑开橄榄城，首期房源价格不过3500-4100元/㎡之间。2014年汴西湖注水，房价涨至5000-5500元/㎡之间。随着银沙滩的开放，2016年起百强房企相继进入开封，寸土寸金的汴西湖区域的代表项目郑开橄榄城，房价已然涨到如今的9300-10500元/㎡（高层），13000-15000元/㎡（洋房）。

可以说，近十年，你错过汴西湖，错过橄榄城，相当于错过了一套房。

不可否认的是，汴西湖区域是目前开封房价的排名前列梯队。

汴西湖区域，目前的购置成本，110㎡-130㎡的高层主力户型已经百万起步，毛坯均价已然悄悄步入9500+元/㎡，且高层在售房源日益减少。洋房产品，亦被拉升到均价14000+元/㎡，洋房一楼也进入22000元/㎡。别墅产品，较高的已经入千万级/套。

那么，在这样的情况下，汴西湖区域还值得入手吗？

值。

*航拍：郑开橄榄城

我认为眼下的汴西湖区域，仍然有以下几大优势：

1、从城市区域规划上来说，开封新区是城市发展的方向，也是开封人口流入的核心区域。

2、从开封新区区域规划上来说，中意湖片区是商务区+政务区，作为成熟的居住片区汴西湖来说，承接中意湖片区的工作人口是最合适的区域。

3、从购房成本上来说，开封新区作为排名前列梯队，整体房价已在9500+元/㎡（高层），且无论是中意湖片区，运粮湖片区，还是汴西湖片区，版块之间房价差别并不大。在此情况下，作为居住者，为什么不选择更为成熟的汴西湖片区？同时，居住者追捧的区域，亦是投资客看准的区域。至少，对于投资客来说，不会面临空置期。

4、从生活成本上来说，汴西湖区域的交通，教育，商业各种配套已日臻完善。区域内名校众多，商业上万达广场开业在即，乐享茂，爱琴海购物中心等大型商业综合体云集，繁华指日可待。

5、从房地产开发角度来讲，汴西湖区域的土地价值已然是寸土寸金，开封的地王短期之内只可能出现在这个区域。加之一众百强房企追捧的区域，必然也是房价上涨的区域。

*郑开橄榄城项目规划

（作者：Pxz ）

（来源：开封地产研习社）