快周转的黄金时代即将结束!新一代地产人的黄金10年即将开始!

“错过了地产的黄金10年，太遗憾了”，一位名校毕业，刚入行的地产人这样感叹，随后他问明源君“我是不是入错行了？”

“地产的红利快要结束了，我该留下来赚最后一个铜板吗？”一个饭局上，一位地产老总突然这样说，好像是在问明源君，又好像是在问自己。事实上，明源君认为，他们的判断是错的。

明源君认为，每个人都有自己的黄金10年，每个时代都有创造奇迹和财富神话的机会。

即将盛极而衰的，只是快周转、高杠杆、卖完就不管的简单开发模式，想靠这一套逆袭的，确实很难实现自己的地产梦了。

而地产的黄金时代，远没有到结束的时候，更多、更新的成功模式，正在到来。有的人看不到，是因为他不相信。而相信的人，能看见这些新的模式，并最终实现……

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想靠快周转弯道超车

几乎不可能了

标榜自己“快”的房企，越来越少了。现在大家更喜欢说自己是“中周转、高质量、个性化”，而仅仅在1年之前，优质快周转还是大家最看好的模式。情况到底发生了什么变化？

1、当房价大涨成为过去，三四线优质快周转的房子就不好卖了

前一段时间大家都在声讨快周转，可是，很多巨头在一些三四线城市已经深耕多年，做了许多项目，连续多年是那些城市的销冠。这是为什么呢？答案似乎只能是2个：

●别家房企的项目，质量其实还不如这些巨头的。

●客户们买的不是房子本身，而是附加在房子上的别的东西。

明源君觉得，在某些三四线城市，答案更接近1。而在更多的城市，答案更接近2！

附加在房子上的东西，到底有哪些？

一个是各种资源，比如好的学位等；另一个则是增值的可能，也就是涨价的机会。很多三四线地产人告诉明源君，一半左右的客户买房根本不细看户型、社区什么的，来一次就买了，放在那里等涨价。对于这些人来说，品质好坏根本无所谓。

不过，这种情况，以后会逐渐变化。三四线城市本来就小，资源也没有那么大价值。一旦房价停止上涨，投资客户减少。

供需相对平衡以后，自住客们可就要细细看房子了，千篇一律的快周转复制的纯刚需房就不好卖了。如果快周转经验不够，房子质量出了问题，那更是卖不出去了。

一二线城市优势资源比较多，附加在房子上的学位、商业、产业、公园、交通等资源，还将存在比较长的时间。但是，以后想在一二线做快周转也很难了……

2、一二线城市以后不做产业、不做存量可能就很难拿地了；本来地价贵周期长也不适合快周转

大家不知道发现没有，一线强二线城市卖地，要求产业配套、竞自持的越来越多，单纯住宅用地越来越少。为什么？

一线城市几乎都没有地了，地方政府不能再单纯靠卖地来获得财政税收，必须要靠产业税收。

深圳现在要获得新的用地基本都要靠旧改。下的18年，上海的建设用地只能再增长50平方公里……

北京城乡建设用地规模已经达到2921平方公里，超过了2035年的目标。也就是说，北京的城乡建设用地已经超了，以后要减少建设用地而不是新增。

一些二线城市、包括一些强三线城市，很快都会意识到土地财政的不可持续性。

而跳出土地财政的办法，就是：

不再做“卖地—盖住宅---卖住宅”的一锤子买卖，那样只能获得一次性的土地出让金。要求房企拿地后，做工业、商业、公寓等，持续持有运营，这样，企业有持续性的收入，地方政府也就有了持续性的税收！

而且，一二线地价贵、预售证发放条件严格，本来也不适合做刚需项目做快周转。

3、巨无霸们已经全国布局了，你比不过他们；巨无霸们到顶点后，也难以为继

当然，快周转模式并不会立刻不行，可能在未来几年还有市场。但是看看巨无霸们吧……

1000亿、2000亿、3000亿、5000亿，当房企的规模一步步走到这个程度，也就意味着，他们在全国所有略上规模的城市都有了布局。

快周转，拼的不就是规模么，上了规模，钱更便宜、采购更便宜、人力资源更充足、标准化做得更好、经验积累得更多。

一台几千亿的快周转机器开始转动的时候，你是不可能和它在同一赛道竞争的……

而当全国增量市场到达顶峰，收并购告一段落之后，巨无霸们的快周转也会难以为继。

4、舆论发酵后，快周转风险加大；现房销售政策普及的地方，快周转将终结

本来快周转是个中性词，可是在被舆论炒过一轮以后，你家项目如果管理不到位出现质量问题，一旦再被指快周转，就很容易成为众矢之的。

好几个地方已经出台了现房销售的试点政策，有几个城市已经卖出了必须“现房销售”的地块。这个政策一旦铺开，快周转就将成为过去。

根据明源君上面的论述，快周转模式的黄金时代，可能即将过去。一些地产人，甚至地产老总，正是据此得出了地产的黄金时代即将结束的结论。

明源君想说的是，认为快周转就等于地产，是一种错误的执着，这种错误包括下面三个方面：

●错误地认为地产就是暴利。甚至于认为项目利润低于20%就不是成功的地产。

●错误地认为地产就是要赚快钱。认为项目一定要一两年卖出去就结束，不屑于做复杂的运营。

●错误地认为规模、金钱就是地产所有的意义和价值。比如作为企业只追求排名和规模，而不重视产品的雕琢，不重视建筑的历史意义；作为个人只重视收入的多少，以有一天实现“财富自由”不工作为目标，而不能从工作本身体验到自我实现的乐趣……

有以上执着的房企和地产人的黄金时代，确实快结束了。而其他一些模式的黄金时代，正在到来……

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新一代地产人的黄金10年

这5种模式最有可能成功

明源君要强调的是，以下5种模式，均有成功的先行者。真做得好，其利润也很可观。

而且，这些模式里的地产人，更能体现出自己的个性和价值，而不像快周转机器上的一些环节，只是复制。

1、用心的商业地产，每个商场都不一样、运营为王

就国外来说，全美较大的商业零售REIT-西蒙地产（SPG）市值达531.6亿美元，是美国市值较高的开发商Horton市值的3.4倍！

就国内来说，恒隆在香港上市，市值八九百亿港币，但它其实持有的物业不多，以少量优质物业获取这么高的市值，比大多数开发商赚钱。

上海恒隆广场2018年上半年收入增长13%，其中租金收入高达7.63亿元人民币，增长7%……

恒隆的商业模式，和别的商业地产有什么不同？

作为商业地产运营专家，恒隆的重心全部在运营上，想的是如何把自己的商场运营旺。他们每个商场都不一样，都有自己的生态。

而内地某商业地产巨头，虽然也是做商业地产，着力点却在“卖”上，他们拿下综合体的同时，周边还同时做商业街和住宅，他们一心做快周转，要把周边的商业街和住宅卖掉来盈利。至于综合体本身经营的如何，并不特别重视。

2、以运营为核心，真正为产业服务的产业地产

一个产业园区，配套一个住宅项目。如果是产业为主，当然要优先解决入住企业员工的安居问题。如果是地产为主，那么就不管卖给谁，卖得越快越好。

真正的产业地产，赚得一定是“慢钱”。下面这张图，是中城新产业总结的住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。

产业地产运营的核心，就是让入驻企业的生意越来越好做。而想让客户的生意好做，就先要搞清楚，为什么生意会不好做？

生意不好做，无非是缺乏技术、资金、人才、市场这四个要素里的一个或者几个。

如果能建立起一个服务体系，进而建立起一个生态，让客户不再缺乏以上四类资源，问题就解决了。这是一个很复杂的过程，但一旦达成，就可以持续变现。

3、做慢周转、高溢价、个性化的住宅项目

事实上，之前在一二线限价令出台前，做住宅也是有一种快周转之外的成功模式存在的。

明源君相信，限价令不会永远存在，限价令取消后，“多花时间多花心思做项目，充分挖掘土地价值，赚取溢价”的模式还会回来。

举例来说：你做一个项目一年开盘，成本3万，卖5万；我做一个项目，2年开盘，成本4.5万，卖8万。在覆盖掉一年的财务成本后，我还是多赚了一些钱。

大家可以看看仁恒、绿城、龙湖等过往的一些高溢价项目，都有这种模式的影子。

4、长租公寓等住宅租赁项目

中央提倡“租购并举”，而现在租赁房源远远不够，所以长租公寓等模式未来必然很有前途。

租金之外，长租公寓可以提供的服务有以下一些：

目前，美国市值较高的开发商是Horton（霍顿房屋公司），为157.2亿美元，而美国较大的公寓运营商之一EQR，其目前的市值为239.8亿美元，折合人民币大概是1600亿人民币。需要注意的是，目前EQR的管理规模不到10万间（截至2017年底，其管理规模为78302间）。

我国目前较大的公寓运营商自如，到2018年底，管理规模会超过100万间，未来其目标是200~300万间的规模。

虽然EQR是自持，但随着我国租赁市场的发展，我们完全有理由相信，中国一定有同模式规模是EQR的几倍的租赁企业诞生。

下图是自如总结的，未来长租公寓领域的四种企业，当然有的巨无霸可能兼具其中2-3种角色。

5、城市运营，多业态的混合，持有和销售的混合

明源君认为，城市运营的本质，就是房企在相对不发达的区域，拿下比较大的一块地，长期经营，在这个区域逐渐发展的过程中，获取长期红利。

金茂目前已经有3种城市运营模式。每种模式，也都已经有几个代表性的项目，如下图所示：

其中，梅溪湖是长沙的岳麓的一块地，之前最著名的是当地出产葡萄，完全就是荒地的感觉，可是经过金茂10年打造以后，整个区域完全不同了：

●梅溪湖的房价已经是长沙较高。●梅溪湖的配套已经相当完善。

下图是金茂对城市运营商的定义：

城市运营这种模式，虽然前期占用资金比较多，但是整个开发节奏房企自己可以掌握。

区域发展之后的红利，房企都可以获得，而且有持续现金流，可以抗风险。

现在，大家都很热衷的小镇，本质上也是城市运营的一种形式。

小镇的盈利，主要来自：租金+服务收入+物业增值+投资入驻企业+政府政策补贴返还。

城市运营的项目，持有物业比较多，形态也会包括产业、商业、住宅等多种。

在租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后，可能通过以下一些渠道变现：1、直接出让股权变现；2、通过股市、金融产品变现……

结语：

想在新模式下成功

团队思想要彻底转换

恒隆董事长陈启宗说“以往这5年，好几个内地的房地产商跟我说，我们现在要开始向恒隆学习，当然别人向我学习是我的荣耀，但是我心里明白，他们特别是学不来的，为什么学不来呢？因为他们的心态调整不过来，心态调整不过来，你就不能在一个新的经营模式里致胜。”

陈总的担心并非没有道理。内地X房企过去主要做住宅。前2年决定全面转型，做产业、商业地产。最开始，老板想的比较简单，以为给原来的团队讲几次话，让他们转型就好。后来却发现完全不是那么回事情：住宅要快周转赚卖房的钱；商业、产业地产却是要慢慢来，先赚租金，等旺了之后，再赚物业升值的钱。住宅团队干商业、产业地产，无论如何思想都扭转不过来。

老板最后痛定思痛，在另一个城市从0开始，建立了商业产业地产新团队。

明源君觉得，最核心的问题，还是在于团队的成就感来自哪里。

新的这些模式，必须建立规模以外的标准，让团队可以自我实现。已经在小镇模式上积累众多经验的绿地认为，如果一个小镇有4个不同的产业，就应该有4个专业的运营团队，一个总协调，每个团队要根据产业的周期和特点制定不同的考核标准。

以产品著称的仁恒置地，其董事长钟声坚在日前的一次演讲中说“今天在罗马的神殿、斗兽场，这些建筑屹立了几千年，历尽了人生的沧桑。在欧洲的大教堂，经历了几十代人的努力……当人走进古老的庙宇、教堂、城邦、街道，触摸着历史，内心也会随之安定下来。

时空在这一刻连接起过去和未来。我们作为一名泥水匠，虽不能如此伟大，但是同时也甘为建筑付出生命，百年之后我们的子孙，也有机会能够触摸到父辈的记忆……百年之后我们也许已经不在了，但是建筑的生命会延续。当我们的孩子成为父母，他们也有机会带着他们的孩子回到年轻的回忆，讲出童年的快乐，就如同我们走进罗马、巴黎的老城……我们只是时间的过客，留下来的建筑可以见证这些时代的过客，成为永恒的生命”。

来源：明源地产研究院