未来3折就能买到新房,这类房会是降价的终极武器吗?

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这几天有个截图在微博上流传盛广，大意是：

国家要彻底放弃房地产作为经济支柱的功能了，国税和地税合并也是在想法优化地方经济结构。

目前一线城市的房子流动性已经锁定，二线城市等他们再圈一波后也快接近尾声，最后国家祭出终极武器——产权分割制。

什么意思，就是类似北京的房子，10万一平米，很多人已经买不起了，那国家让你花2万一平米买20%的产权，同样有70年产权，房子也可以用来装修，出租，使用权都在你手里，但是要卖房子的话，就要补齐剩下的8万（即80%的产权）才能卖。

总之，房子的金融属性消失，真正变成刚需，所以低收入人群也可以买房了，而原有房价又不会崩盘，不得不佩服政府的调控措施，在国际上找不到先例，独创中国特色，改写房产历史。

对于这段话的真实性，我部分认可，但部分仍持保留意见。

认可的地方，比如国税和地税合并已在实行当中，这是考虑到税收在实行过程中，分开收税的复杂性，合并也可以提高效率，而且也是考虑到地方财政的现实困难，重新给地方增加税收来源。

产权分割制，让大家3折，5折买房，占有50%以上的产权，确实是让部分中低收入人群可以先上车，在一线城市里拥有自己的家，给了大家希望，属于自己的安居房，10年，15年后向政府交纳部分增值收益，拥有完整产权，实际上都是属于产权的分期购买，你现在买不起，不要紧，先买50%的产权，等你哪天有钱了，再跟政府买下100%的产权，深圳可以买政府的产权，但北京不行。

这个对商品房市场有多大的影响呢？我原本想去买商品房的，现在北京有3折的共有产权房，深圳有6折的人才房，有5折的安居房可以选择了，那我就不用去买5万的商品房了。

那剩下的商品房是不是就没人买了？卖不出去了，是不是就要降价到6折、5折才有人买呢？按市场逻辑确实是这样。

但是，未来五年期间，如果有100万个家庭去申请25万套共有产权房，未来18年间，有100万个家庭去申请30万套人才房，100万个家庭去申请30万套安居房，申请不到的人怎么办？他们当然想按照同样的6折、5折去买商品房，可能吗？

那商品房降到多少，这些没有买到共有产权房，没有买到人才房，安居房的人，才会被迫赶到市场上去买商品房，那就要看开发商愿不愿意降价卖了。当然，北京情况特殊，因为全部是限价商品房。

而一线城市，主要还是靠二手房市场，二手房业主急不急着降价，循环的逻辑，就是买家少了，我如果急于卖那肯定得让利低于市场价，中低端需求都分流到保障房市场去了，买的少了，自然得降价，所以北京市场，有粉丝问我，今年楼市是反弹还是反转？我认为只是小幅反弹，不用担心房价会大涨，北京楼市调控这么狠，未来都是限价房，市场肯定还是以平稳为主，具体的我会在后面的北京楼市调研报告里详细分析。

但产权分割是不是全国楼市的终极武器呢？恐怕没有大家想象的那么大威力！为什么？因为占整个蛋糕的比重并不大。而有条件推出产权分割制的城市，也只有一线和部分二线城市。

北京的共有产权房，5年150万套住房供给量中，只有25万套是共有产权房，占比不到20%。推出产权分割制，仅限于内部流转，可以去除房子的金融属性，使房子无法再投资，可以分流刚需，也有利于稳定市场，但要说是什么调控的终极武器，指望他成为房价大跌的杀器，就有些危言耸听了，后面还有房产税没说话呢。

一线城市经济发达，财政充实，可以不靠房地产吃饭了，有条件开始第二次房改，把保障房放在更重要的位置，但二线城市依然高度依赖土地财政，特别是像杭州、南京、武汉、合肥、重庆这些二线城市，即使推行产权分割，我估计也只是象征性的跟随，占整个住房体系的比例不会很大，否则地方政府吃什么呀。

努力降低对房地产的依赖是我们国家改革的大方向没错，但要说彻底放弃房地产不作为支柱产业，就太特别了，至少很多二三四线城市目前是没有这个底气的，也不现实。

为什么这一轮地方调控的次数也很多了，但总感觉调控无效？还是有那么多城市楼市异常火爆呢？这跟2010、2011年由中央统一调控还不一样，这一次调控是地方政府因城施策，各地调控之后，又搞人才新政变相破限购，新房限价又导致价差套利，央行基准利率迟迟不加，市场投资资金无出路，地方调控的有些政策也有很大问题等多重原因导致。

我今天要反驳的仅仅是最近流传的这个观点，产权分割不是调控的终极武器！并不意味着未来市场不会调整，不要搞混了！市场调不调整，不是由产权分割来决定的！每个城市的涨跌周期不同，政策不一样，所以调整周期也不同！不能一概而论。

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先说北京的共有产权，去年就开创了产权分割的先河，算是1998年以来第二次房改的引领者，其实深圳还只是小弟，跟在北京后面的，只是因为深圳是改革开放的城市，所以一有什么重大改革，就引起全国瞩目，但实际上北京去年就先行一步了。

而且北京从2017年开始出让的土地，全部是限了房价，这些限价商品房在2018年逐步上市。

也就是说，北京卖完现在存量的商品房后，以后就没有纯粹意义的商品房了，都是带有政策调控属性的房子，因为限竞房比纯粹的商品房价格要便宜10%-15%，如果限竞房比市场价便宜15%以上的房子，政府强制让你转为共有产权房，反正不能再让开发商赚多少钱。

去年9月，北京推出排名前列个共有产权住房项目，锦都家园，位于北京朝阳区，东五环，地铁6号线黄渠站，位置非常好，单价2.2万元/平米，共有427套房源，购房人与政府的产权比例各占50%。

附近的二手房，较高的比如苹果派，卡夫卡公社，07年左右的小区，已经卖到了6万，这还是十年房龄了，如果是次新房，估计还不止这个价，共有产权房价格相当于按市场价打了三折。

因为地段好，价格便宜，所以申请的人数非常多，12万人抢427套房子，70%的房源面向北京户籍，中签率只有0.3%，30%面向新北京人，中签率只有0.5%，很低很低。

北京未来的共有产权房，个人产权份额最少占50%，按照5个百分点一个档位，较高占95%，一共10档。

虽然只有50%的产权，但是最起码你有70年的使用权，没有人赶你走，如果以后你有钱想买商品房了，可以按市场价卖给政府，升值部分，至于70年之后怎么样，那是以后的事了。

今年北京排名前列共有产权项目，天润·和丽嘉苑，位于北京市延庆新城05街区(东关地块),均价14000元/，共计620套，70%房源面向京籍家庭摇号。另外的30%面向“新北京人”家庭摇号。由于地处延庆，且价格也不便宜，因此中签率就高了很多，新北京人100%中签。

新建150万套房子，其中商品房70万套，但都是限价商品房，保障房中，只有25万套共有产权，租赁住房5万套，还有20万套中低价位商品房，和25万套改善型商品房。共有产权房占比并不多，所以能够分到的人还是少之又少。

而深圳的人才房和安居房占比40%，18年也只有六七十万套，总数少的可怜，这个武器只是个玩具枪而已。

而且北京的共有产权房是完全封闭的，但深圳的人才房和安居房不是，15年后可以进入市场。在跟张大伟讨论时，他就认为这是一个很大的bug，因为只要可以上市流通，它就始终存在投资属性，就会有些人弄虚造假去申请，背离了人才房和安居房的初衷——居住需求。

5万/平米的房子，我5折买下来，2.5万，70平米的两房，175万，首付51万，贷款120万，月供七千，关外租金都可以收四千了，以后租金还是涨的，过几年就租抵供了，15年后上市，至少涨到10万一平米，按50%的产权算，赚了350万，成本只有首付51万，后期租金比月供还有多余的，至少纯赚300万以上，有什么不好。

合理的安排应该是跟北京学习，人才房和安居房永远封闭，只能内部流通，你如果没有能力买商品房，可以继续居住，如果你有能力换更好的房子，那么就转让给其他符合购房标准的人，而不应该直接让持有者去市场上变现。

这应该就是未来房市的终极趋势。

来源：樱桃大房子