快评|国庆31城楼市成交同比降27%但一线显著好于去年

原创：CRIC研究克而瑞地产研究

中秋、国庆双节来临，多地新政频频出台,楼市乱象整治未见放松，政策持续高压下，国庆期间房地产市场成交持续低迷，31城成交量同比下跌27%，市场降温明显。

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一线同比增37%、三四线同比持平，仅二线同比锐减34%、降幅最显著

据CRIC监测的商品住宅成交数据显示，今年国庆黄金周期间（10月1日-7日），31个重点监测城市成交表现低迷，成交量环比大降近七成跌至历史低位，同比下滑27%。其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。总体来看，不同能级城市间差异明显，一线、三四线城市好于去年同期，二线城市同比降幅显著。

一线城市成交量整体回升，同比上涨37%。仅深圳同比下降49%，北京、上海和广州成交量均大幅回暖，同比涨幅都在40%以上，其中北京成交面积虽持续低位，但同比增幅明显，上海同比涨幅更达243%。

二线城市成交跌多涨少，同比锐减34%，半数二线城市成交量同比跌幅在50%以上，杭州锐减80%、青岛同比下滑78%，由于前期大体量开盘产品签约较低影响到成交量，再者因限价政策执行较为宽松，一二手房差价不大，客户观望情绪浓厚，国庆期间成交也不太理想。与之相对，长春、苏州、宁波等市同比大涨，特别是苏州同比涨幅高达292%。另外持续火热的武汉市场国庆期间成交同、环比皆20%以上增长。

三四线整体成交同比小幅上涨1%，环比来看成交全部下行，主要是今年以来三四线城市成交量持续高位运行，前期基数普遍较高。大多数城市成交表现不振，江门、舟山、廊坊、扬州、建阳等市成交面积不足1万方，其中扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

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18个调研新开项目整体去化率约60%，三四线项目去化相对高于二线

从CRIC研究中心对国庆期间部分城市新开盘项目去化情况不完全统计看，全国18个新开盘项目整体去化率约为60%，相较以往来说热销楼盘的数量有所减少，大多数楼盘去化效果一般，近5成项目去化不足40%，仅抚州、惠州、宜昌等3个项目开盘去化率在80%以上;另外，揭阳、烟台等项目去化率也在40%以上;而沈阳、厦门、苏州、重庆、嘉兴、扬州、马鞍山等二线和部分三四线城市表现不尽人意。

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市场预期逐渐转变，料将维持一线供求回升、二线整体降温，三四线分化格局

整体来说，国庆假期市场成交表现延续了三季度以来的走势，即一线供求低位回升、二线整体降温，三四线整体火热中分化、轮动。当前市场预期逐渐转变，一方面调控常态化，政策不断加码，投机需求得到遏制；另一方面，前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放，后继需求乏力，故市场成交热度逐步回落。另外购房者观望情绪进一步加剧，部分人选择外出旅游、走亲访友等，看房和买房客户数量减少也是楼市热度三季度相差较大的重要原因。

展望未来，我们认为，一线城市供应小幅微增，供需矛盾逐步缓解，成交有望持续回暖；二线城市在调控加码、后继需求不济的情况下，短期供求难有亮眼表现，成交规模在短期内也将低位运行。三四线城市尤其是前期“暴涨”的三四线城市的“回调”或将比预期来的早些，市场调整预期不断强化，四季度三四线城市市场仍将维持分化、轮动格局，总量增幅将逐渐收窄。