在买房日渐困难的时期,刚需购房者要如何辨别洼地和深坑?

将时光，拉到2004年。那时候，演绎君还在城北路上学。

每天早上，演绎君会在学校斜对面胡辣汤店里吃早餐，听店里的人们，聊着家长里短。

那时候，菜角、油条或者糖糕，学生去吃，三个只卖一元钱。

一天清晨，演绎君照例来吃饭，身边两个中年人，边吃饭边聊天：

“儿子准备在上海工作了”

“那你给他买房不？”

“上海房子太贵了，咱郑州，也就两三千，上海1万元/平方米”

“1万元/平方米，不便宜啊”

……

时间过去了将近十五年，演绎君依然记得那个早晨，那段对话，以及当时觉的遥不可及的房价：1万元/平方米。

现如今，郑州周边荥阳、中牟的房价，1万元/平方米都见怪不怪了。

而作为城市里的购买主力：刚需一族，买房是个老大难问题。房价逐渐攀升，能凑齐首付的区域，离主城区越来越远，各种基础设施配套，短期内根本无法满足需求。

尽量在主城区内寻找洼地下手，就成了刚需购房者比较热衷的一件大事。大部分购房者瞅准机会及时上车，还有部分购房者则一不小心掉进了坑内。

那么，在买房日渐困难的时期，刚需购房者要如何辨别洼地和深坑？

贰

在回答这个问题之前，先来捋一下，刚需购房者最关心的几个问题:房价、教育、交通，其中房价或者说首付，是买房的决定性因素。

在满足首付的同时，对于大部分刚需来说，后期孩子的教育更是重要不过的事情。

很多家长认为，上学要上名校。但对于大部分家长来说，孩子上学，首要的是离家近、方便接送，也减少孩子在路上发生的安全意外。但如今，这也成了一件不小的难事。

“入学难”、“入园难”的背后，首先是基础教育资源不足的问题。

近年郑州城市范围扩大，大量吸纳外来人口。

在河南这个外出务工大省中，郑州是18个省辖市中少有出现人口持续净流入的地区。

先看几个数据：

郑州全市常住人口从2011年的885.7万增加到2015年末的956.9万。同时，郑州市的人口密度也呈现不断上涨的趋势。2015年住建部数据，郑州439.07平方公里城区土地面积上，居住着661.04万，人口密度达15055人/平方公里。

郑州的人口吸引力排名全国第10，是全省人口净流入城市。

2008-2015年，郑州在校小学生增长率达到了39.02%，增量和增速高居全国前三。

其中2018年，郑州市区小学人数将超过8.5万。2014年，这个数据是7.1万，2008年，是3.3万。

郑州作为河南省会城市，承担起全省非常大比例的中小学生教育任务，但规划之后，学校配建和师资培养又都需要时间，教育部门承担的压力可想而知。

每年到入学时间点，各小学门前都会出现家长连夜排队的现象。家长甚至从前一天开始带着板凳排队。

因此，在郑州买房子，刚需关注重点之一，就是学校，这已经不足为奇了。

叁

任何时候，群众的眼光，都是雪亮的。

在郑州市8月份成交楼盘中，有个楼盘，成交数量排名排名前列，引起了演绎君的关注：亚星金运外滩。

亚郑州2018年8月份成交排名TOP20

亚星金运外滩，位于工人路与南三环交汇处西南，随着南三环与东三环、西三环的贯通，应该说，这个项目的交通优势非常明显：四通八达，交通便捷，无论是进城，或者上高速回老家，出行都不再是难题。

亚星金运外滩区位图

更可贵的是，亚星金运外滩处于郑州金水河及南水北调大运河双河交汇处，是一个真正的水景住宅。从风水上讲，水代表着财运，这也是自古社会名流人士选择临水而居的原因。

亚星金运外滩效果图及周边配套

何为水景住宅？顾名思义，水景住宅就是依水而建的住宅。水景住宅可分为依自然水域而建的借景型水景住宅、人工建造水系的造景型水景住宅和既有自然水域又有人工水系的复合型水景住宅。

开发水景可能容易，真正做到日常有水是很难的。

这里有两个问题，一个是水量的问题，郑州作为一个北方城市，是缺水的。第二，就是水质问题。

而亚星金运外滩紧邻的水景是金水河及南水北调。

金水河作为郑州的标志性河流，也是郑州最古老的河流。郑州市政府从2018年对其开始进行全方位、高标准整治提升，颜值越来越好。

而南水北调干渠，水源是从长江较大支流汉江中上游的丹江口水库调水，水库内水质指标达到Ⅰ类或Ⅱ类水标准，并且沿线的水利部门不间断加强水质保护和监测工作，让丹江口的优质水“原汁原味”送到首都。

因此，这两条水景的水量和水质，都得到了有力的保证。

另外，在南水北调干渠两侧各200米范围内，郑州市建设了南水北调生态文化公园。

南水北调生态文化公园效果图

其中亚星金运外滩所处的二七区，一级园路借鉴了杭州“最美跑道”的经验，足有5米宽，能满足自行车道、慢行步道的功能；二级园路为3米宽的塑胶跑道，满足居民的户外健身需求；三级园路为1.8米宽的透水砖休闲健身步道，做到步移景异，使道路景观趣味化，营造不同的空间氛围。

可能有读者有疑问，公园与房价有什么关系？

纽约中央公园实景图

我们来看看世界著名公园附近的房价优势吧。

从古希腊人，排名前列次徜徉在奥林匹亚的体育场周围，那些人工栽植的美丽茂盛的橄榄树林起，公园便成为了人类、特别是城市居民较大的绿地寄托。

纽约中央公园、伦敦海德公园等以此成为世界膜拜的对象。这一原始的深藏身体内的需求也影响着城市公园对于城市的价值。

纽约中央公园建成15年后，周边地价增长了9倍，而与此同时，曼哈顿的地价才增长了1倍。

全纽约最昂贵的50个住宅区，有41个都集中在中央公园区周边，相比其他非公园物业，中央公园区周边的房子价格整体要高出12倍。

南水北调公园亚星金运外滩段实景图

值得称道的是，亚星金运外滩引进了华中师范大学附属亚星实验学校，就在一期望江居与二期双河居之间。

不少朋友都有这样的经验：孩子上小学，家里必须有一个人去接送，因为学校离家说近不近，说远不远，不仅耽误时间，而且确实耗功夫。

如果孩子父母去送，可能有一个人，上班时间就受影响，如果孩子的爷爷奶奶去送孩子上学，那么太远的路程，就很尴尬：老人们大多不会开车，骑电动车带着小孩又实在不安全。

而亚星金运外滩的业主，完全可以没有后顾之忧，因为孩子放学，不用过马路，或者就过一条小马路，就可以到家。

 华中师范大学附属亚星实验学校

华中师范大学（教育部直属重点师范大学）与河南亚星置业集团强强联合创办的一所具有科学教育理念和现代教学条件的学校，设有中学部、小学部和幼教部。

实景图，左侧为一期现房望江居，右侧为学校

据销售人员介绍，亚星金运外滩，现在售一期望江居和二期双河居。

望江居建筑面积约80-140㎡，均是现房在售，无需等待。

双河居建筑面积约88—190㎡，双河公园美宅，全新公开。

一期现房望江居实景图

现房的优势不用多说：可以省去租房的成本，可以尽快装修入住，可以尽快拿到房本.....

当然，不急住的业主，如果想双河相伴，可以考虑二期双河居。

户型方正，享受阳光，两居生活

功能三居，南北通透，动静分离

奢侈三居，景观大宅，百变户型

总之，具有交通、教育优势的亚星金运外滩，处于郑州三环边，特别是刚需上车的一个价值洼地。